Zoom fiscalité SCPI et Crowdfunding immobilier

Pas d’IFI, pas d’imposition en France pour les non-résidents, le crowdfunding immobilier propose non seulement un rendement brut supérieur aux SCPIs mais aussi un rendement net d’impôt supérieur du fait d’une fiscalité plus faible. Investir en parts de SCPI et en crowdfunding immobilier est un sujet qui suscite un fort intérêt parmi les membres Immoneos. Aussi, nous nous y sommes naturellement intéressés. Ces deux supports de type pierre papier présentent d’importantes différences, surtout en ce qui concerne leur imposition. C’est pourquoi nous avons souhaité vous proposer ce zoom sur la fiscalité des SCPI et du crowdfunding immobilier.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier non cotée en bourse dont l’objet est l’achat et la gestion de biens immobiliers locatifs.

Elle se présente sous la forme d’un fonds, dans laquelle vous prenez des parts lorsque vous investissez. L’argent placé par les investisseurs sert à acquérir un patrimoine immobilier.

Outre l’achat des biens, la société qui gère ce fond prend en charge de :

  • La recherche des locataires,
  • Les appels de loyers et le recouvrement,
  • Le règlement des charges,
  • La redistribution des revenus (en règle générale chaque trimestre) en fonction de la quantité de parts dont vous êtes propriétaire.

Rappel : qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Si vous avez déjà acquis un bien immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un placement locatif, vous avez peut-être emprunté une somme d’argent remboursable rapidement auprès d’un proche (pour réaliser des travaux ou avoir un apport plus important par exemple).

C’est le même principe qui s’applique dans le cas du crowdfunding. Vous participez au financement de programmes immobiliers de construction, de réhabilitation ou de rénovation.

Comme pour une acquisition immobilière à titre personnel, le montage financier d’un programme immobilier repose sur deux leviers :

  • L’emprunt immobilier auprès d’un organisme bancaire,
  • Les fonds propres de l’acquéreur (le promoteur dans ce cas de figure).

Le crowdfunding immobilier, appelé également financement participatif, équivaut à un prêt de ressources financières (on parle de financement de la dette de l’opérateur qui réalise l’opération immobilière) ou à une prise de parts en direct dans un projet immobilier (on parle d’investissement en equity comme par exemple ce projet à 11,4% de rendement net annuel cible. Cliquez-ici pour parcourir un exemple de dossier d’investissement en equity). En plaçant votre argent dans une opération immobilière financée en partie par du crowdfunding immobilier, vous devenez le créancier du promoteur ou du marchand de biens auquel vous prêtez des fonds pour réaliser une ou plusieurs opérations immobilières.

Durant le projet ou à son terme, il vous remboursera votre participation majorée des intérêts. Ceux-ci sont en règle générale compris entre 8% et 12% (9,3% en moyenne en 2021). Pour tout savoir sur le crowdfunding immobilier, nous vous invitons à consulter directement ce dossier (https://immoneos.fr/investir/le-crowdfunding-immobilier-cest-quoi)

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Pas d’Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les revenus générés par les investissements en crowdfunding immobilier ne sont pas assujettis à l’IFI. En conséquence, vous avez tout loisir de placer de l’argent en immobilier locatif et en parts de SCPI sans vous inquiéter de la somme totale de vos investissements en crowdfunding immobilier.

Nous avons d’ailleurs consacré un dossier spécifique où nous vous présentons toutes les techniques permettant de réduire votre IFI que vous avez la possibilité de consulter ici https://immoneos.fr/fiscalite/reduire-ifi

La fiscalité sur les plus-values financières

Vous connaissez maintenant  le principe du crowdfunding qui est de participer au financement des opérations immobilières de promoteurs. Les sociétés d’investissement offrant ce type de supports utilisent le montage suivant : vous souscrivez des obligations convertibles en actions d’une holding, laquelle accorde un prêt au promoteur ou au marchand de bien.

Malgré son nom, le crowdfunding immobilier est un placement assujetti à l’impôt sur les plus-values sur les placements financiers.

Si vous n’êtes pas résident fiscal français, vous n’avez pas à payer d’impôt en France sur les revenus du crowdfunding. C’est en effet la fiscalité locale du pays où vous résidez qui s’applique (sauf exception). En d’autres termes, vous n’avez aucun impôt à payer en France. Votre imposition est soumise aux dispositions de la convention fiscale bilatérale en vigueur entre la France et votre pays de résidence.

Dans le cas où vous seriez résident fiscal français lorsque vous percevez les plus-values, vous devrez simplement vous acquitter de la flat taxe de 30%.

La fiscalité des SCPIs

Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI) pour la part des biens détenus en France par la SCPI

Si vous n’êtes pas résident fiscal en France, vous devez payer l’IFI uniquement sur les investissements immobiliers des SCPIs effectués sur le territoire français.

Autrement dit, si vous placez votre argent dans des SCPIs investissant dans des biens situés en dehors de France, l’IFI ne s’applique pas sur votre placement.

Dans le cas où la SCPI dans laquelle vous placez votre argent achèterait des biens en France et à l’étranger, l’IFI s’appliquera uniquement sur les investissements réalisés sur le sol français.

La fiscalité sur les plus-values

Comme les résidents français, les non-résidents doivent payer l’impôt sur la plus-value générée par la revente de parts de SCPIs au titre des revenus fonciers. En d’autres termes, l’imposition sur le revenu s’applique. La grande différence réside dans le taux d’imposition applicable. Les non-résidents bénéficient en effet du plus bas taux puisqu’ils n’ont pas d’autres revenus en France.

Une fois l’ensemble des charges déductibles (intérêts d’emprunt etc.) soustraites des revenus pour déterminer l’assiette d’imposition, il convient de s’acquitter :

  • D’un forfait minimum d’imposition de 20% (30% au-delà de 26 070 € de revenus),
  • Des prélèvements sociaux de 17,2% (CGS / RDS).

Soit un pourcentage total de 37,2% pour les premiers 26 070 € et 47,2% pour l’excédent, comme expliqué ici.

Pour échapper à cette taxation élevée, de nombreux membres de la communauté Immoneos s’orientent vers des SCPIs qui investissent dans des biens hors du territoire français, dans d’autres pays d’Europe, voire dans le reste du monde.

Les revenus fonciers issus des SCPIs dont le patrimoine est hors de France ne sont pas soumis à l’impôt en France si vous êtes expatrié. En revanche, il faut que vous les déclariez auprès des services fiscaux de votre pays de résidence fiscale. En règle générale, l’imposition est inférieure à l’impôt français. Et, le plus important, vous échappez aux 17,2% de prélèvements sociaux.

À la lumière de ce dossier, vous comprenez qu’il est essentiel de bien maîtriser la fiscalité liée à votre situation personnelle actuelle et future avant de choisir dans quelles SCPIs investir. Il est également vivement conseillé de consulter un expert en la matière. À ce propos, nous pouvons vous orienter vers des courtiers de confiance que recommandent les autres membres d’Immoneos. Cette mise en relation entièrement gratuite vous permettra, si vous le souhaitez, d’effectuer un bilan personnel complet concernant vos placements.

Conclusion de notre zoom fiscalité SCPI et Crowdfunding immobilier

Étant donné que le crowdfunding immobilier entre dans la catégorie des investissements financiers, la fiscalité des revenus qu’il génère est non seulement très différente mais surtout plus légère que celle des SCPIs: il échappe à l’IFI et à l’imposition sur la plus-value financière dans votre pays de résidence fiscale.

C’est la raison principale qui motive un nombre croissant de membres d’Immoneos à investir en crowdfunding immobilier, outre leur permettre de diversifier leur portfolio. En plus de l’imposition avantageuse, le crowdfunding immobilier constitue un placement très flexible. Il vous est possible d’investir dans un projet avec une enveloppe de 1 000 Euros minimum. Ce qui donne beaucoup de flexibilité et vous permet de répartir votre épargne sur de nombreux projets en parallèle ou encore d’investir régulièrement et simplement une partie de l’épargne que vous accumulez avec le temps.

Avec des rendements de 8% à 12% nets de frais par an, le rendement du financement participatif s’avère de surcroit nettement plus élevé que celui qu’offrent les SCPIs. Le seul petit inconvénient du crowdfunding immobilier, c’est que cet investissement n’est pas finançable par un prêt. Les promoteurs contractant eux-mêmes des emprunts pour mener à bien les projets dans lesquels vous allez investir, les banques refusent de prêter davantage d’argent sur ce type d’opération.

Il existe de nombreuses autres différences entre le crowdfunding immobilier et les SCPIs. Notamment en ce qui concerne le niveau des frais, la liquidité du placement ou encore le temps de détention. Nous avons préparé une synthèse détaillée de ces différences dans un dossier accessible ici Comparatif SCPI vs crowdfunding immobilier.

Pour continuer à explorer le sujet, consultez également :

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