Bonjour Adeline! Une rapide introduction sur toi et ta famille?

Je m’appelle Adeline, j’ai 49 ans, je suis mariée à Xavier, et nous avons 3 enfants de 10, 15 et 17 ans. Nous sommes expatriés depuis 2008 avec un retour sur Paris entre 2011 et 2014. Pendant ces années nous avons vécu en famille au Brésil, Allemagne et Thaïlande. Avant un retour en France à l’été 2022. Nous sommes depuis peu installés à Lyon.

Quel a été ton parcours et comment en es tu venue à investir dans l’immobilier locatif ?

Professionnellement, j’ai travaillé presque 15 ans dans de grands Groupes Internationaux en tant que Contrôleur de Gestion et Analyste Financier avant de faire une reconversion professionnelle de Tapissier Décorateur en 2007 ! Les métiers de l’Artisanat et Décoration m’avaient attirée dès l’adolescence mais je n’avais jamais osé envisager ce type de formation Post-Bac bien moins sécurisant qu’un diplôme d’Expertise Comptable. Je suis ravie de cette transition!

Pourquoi avoir investi dans l’immobilier pendant votre expatriation et quels étaient vos objectifs ?

En 2008, nous avons vendu notre appartement parisien pour aller nous installer au Brésil en empochant une belle plus-value. Nous souhaitions conserver un point de chute en France pour revenir pendant l’été dans un lieu autre que celui de nos parents (vive l’indépendance!), créer des souvenirs d’enfance pour nos enfants, et bien sur recevoir amis et famille.

J’ai vite compris que notre trésorerie, fruit de la vente de Paris, de 200 000 € ne nous permettrait pas de financer une maison bien placée en bord de mer et suffisamment grande pour loger notre famille. J’ai donc très vite identifié des solutions de financement permettant de rembourser un potentiel prêt immobilier et des charges à venir (taxes, charges courantes et entretien du bien) : la location saisonnière s’est donc vite imposée comme étant le plus rentable, ainsi que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour ne pas payer d’impôts fonciers grâce au jeu des amortissements.

Peux-tu nous décrire ton premier investissement ?

On cherchait donc une maison en bord de mer, pas trop loin d’un aéroport, avec un bon potentiel touristique. On a flashé sur l’ile de Ré, qui a une gare routirere et aussi l’aéroport de la Rochelle avec des vols de partout en Europe (UK, Allemagne, Lyon etc.).

Sur l’ile de Ré, marché tendu par excellence, j’ai procédé par réseau en contactant les agences mais aussi les notaires de l’ile. A distance, nous avons eu un coup de coeur pour un vieux chai agricole vendu par un notaire. Du Brésil, j’ai sauté dans un avion pour découvrir ce lieu, situé dans une ruelle typique de l’ile bordée de roses trémières en plein coeur du village. Dès la fin de la visite, j’ai contacté le service urbanisme de la mairie pour en savoir plus sur le changement de destination, et appelé un maitre d’oeuvre trouvé sur le pouce qui a bien voulu se déplacer à 20h pour évaluer le coût des travaux … Le jour même, je faisais une offre pour l’achat du terrain et du chai agricole qui a été acceptée le lendemain. Un coup de poker, car sans expérience, l’aventure commençait : rdv bâtiments de France, désamiantage d’un pigeonnier, études de sol (l’ile de Ré a de nombreuses carrières profondes), changement de maître d’oeuvre… Au final, 2 ans plus tard et après 2 refus de permis, et après le changement de destination, la destruction du chai, la rétribution de 6m2 de terrain à la mairie pour agrandir la ruelle, et les recours des tiers purgés, … nous pouvions enfin commencer la construction de la maison !

Peux tu nous donner quelques chiffres?

En gros cela a été un budget de 850 000 € avec une maison neuve de 200m2 sur un terrain acheté à 800€ le m2. Nous avons financé l’opération par un emprunt 450 000€ sur 20 ans à 2,70% en 2011 (Échéance de prêt 2850€/mois + Assurance 150€/mois). Nous avons réussi a couvrir l’intégralité des remboursements de prêt par des locations annuelles totales de 42 000 €, pour 22 semaines louées (locations de mars à octobre, ainsi que vacances de Noël). A noter que nous occupons à titre privé la maison entre 3 et 5 semaines par an pendant les vacances scolaires, donc notre rentabilité réelle est en fait un peu supérieure.

Notre prêt a été racheté 2 fois par des banques (contact des courtiers en financement spécialisés expats ici) en 2016 au taux de 1,55%, puis en 2021 au taux de 0,35% (baisse de la durée totale de l’emprunt de 5 ans, économie réalisée 70 000€), avec un changement d’assurance de prêtà 50€/mois (économie 10K€). Tout savoir ici sur comment réduire la charge de votre assurance de prêt.

Quelle belle opération ! Quels sont tes critères et ta stratégie pour trouver une résidence secondaire si rentable?

Mes critères sont : l’emplacement, l’exposition du bien, et les transports alentours (gare et aéroport). En découle non seulement la réntabilité mais aussi la liquidité du bien en prévision d’une revente.

Afin d’optimiser la rentabilité d’un futur bien, je ne détermine pas de budget à l’avance. Je prends le problème à l’envers. C’est mon côté manager financier ! Je commence toujours par faire une étude de marché pour identifier le type de logement qui se loue le mieux dans le lieu choisi : T1, T2, T3, T4, etc. Pour cela, je fais des recherches sur Internet (bien sur Airbnb, mais aussi de bons sites locaux et l’office de tourisme) sur les prix de locations saisonnières. Ensuite je contacte l’office du tourisme pour connaître les taux de remplissage (lits froids, lits chauds) par type de logement. Sur la base de ces informations, je peux évaluer le type de bien à acheter (généralement, pas plus grand qu’un T4 pour doper la rentabilité en louant tout au long de l’année), et je multiplie simplement le nombre de semaines louées par le tarif par semaine, pour obtenir les revenus potentiels.
C’est avec les revenus potentiels et les tableaux de rentabilité (Encaissements/décaissements) ainsi que les simulations de prêt immobilier, que j’évalue un prix d’acquisition me permettant de partir à la chasse au bien.

Pour la recherche du bien, je regarde bien évidement les sites d’annonces immobilières, mais je me tourne également vers les notaires ou vers un chasseur immobilier (voir ici la liste des chasseurs recommandés par Immoneos)

Des conseils pour les expats de la communauté Immoneos qui louent leur résidence de vacances ?

Ma stratégie est de louer à un prix raisonable, et surtout souvent ! Comparativement à mes voisins directs, je suis peut-être un peu moins chère mais je remplis 6 mois par an, et pas seulement la période de haute-saison estivale.

On a fait le choix de fermer 2 chambres pour mieux louer en basse saison (les grandes maisons ne se louent pas hors des périodes de vacances) et le différentiel de location n’est pas énorme. Par ailleurs, ne pas louer toute la maison en version 5 chambres m’évite de louer à des grands groupes, j’ai donc une clientèle familiale très tranquille. Je ne loue qu’à la semaine, c’est plus simple à gèrer.

As-tu rencontré des difficultés pour trouver un prêt immobilier ?

Avec une stratégie d’optimisation financière et fiscale présentée aux banquiers, mes demandes de financements par prêts bancaires sont toujours passées sans soucis malgré les revenus et des fiches de paies en monnaie brésilienne et thaïlandaise (mais contrat de travail CDI français).
Il est donc très important de bien préparer son dossier en amont pour faire valoir le financement auprès des banques. C’est le conseil que je donne toujours aux copains expatriés qui veulent emprunter pour investir en France.

Je crois que tu as aussi une résidence de vacances à la montagne. Peux-tu nous décrire cet investissement et tes plans pour tes futurs investissements ?

A la montagne, j’ai eu la même réflexion et stratégie que pour le 1er investissement. Nous avons acquis en 2018 un appartement T3 de 60m2 neuf (VEFA) à La Rosière en Savoie (Domaine Franco/Italien, dans la Vallée d’Aoste).

Nos critères étaient de trouver un appartement avec vue, bonne orientation et peu de charges de copropriété. Le bien devait se trouver dans une station d’Altitude au dessus de 1800m (pour palier au manque de neige et étendre la saison d’hiver de décembre à avril – dans un but de rentabilité).

L’appartement se situe dans une résidence de tourisme haut de gamme d’un genre un peu particulier puisque nous sommes en pleine propriété (nous avons les clefs de l’appartement), et nous décidons tous les 6 mois du nombre de semaines que nous laissons en gestion à l’exploitant pour la saison suivante. L’exploitant « Terresens Vacances » est le seul acteur sur le marché des résidences de Tourisme à proposer cette formule sur l’ensemble de ses résidences. Je ne conseille donc pas les residences de tourisme classiques car tu achètes des parts et tu n’as pas accès au logement quand tu le souhaites .Nous exploitons ce bien avec un statut de Loueur Meublé Non Professionnel mais qui ne se cumule pas aux revenus de l’île de Ré car nous avons un bail commercial avec notre exploitant pour la gestion complète du bien.

• Coté Financement, ce fut cette fois un 100% par emprunt : 330K€ HT sur 17 ans à 1,35% en 2018 (Échéance de prêt 1970€/mois + Assurance 30€/mois).
• Coté loyers, Loyers annuels : 20 000€ nets de commissions Exploitant pour 20 semaines louées (locations de fin décembre à mi-avril, ainsi que les 2 mois d’été). Nous occupons à titre privé l’appartement entre 3 et 5 semaines par an pendant les vacances scolaires.
• Le prêt a été renégocié fin 2021 au taux de 0,90% (baisse de la durée totale de l’emprunt de 2 ans, économie réalisée 10 000€).

De retour en France depuis l’été 2022, nous pensons maintenant à financer une résidence principale et payer les études supérieurs de nos grands ados ! Nous n’avons donc pas prévu de faire de nouveaux investissements à mon grand regret, néanmoins nous commençons à diversifier en plaçant un peu d’épargne dans le crowdfunding immobilier sur différents projets à échéance 12, 24 et 36 mois.
Aussi, nous réfléchissons à démembrer les biens en vue d’une transmission patrimoniale à nos enfants.

Comment as-tu réalisé ces investissement à distance?

Je me suis déplacée 2 fois depuis Le Brésil et La Thaïlande pour visiter les biens à l’achat et à la réception des travaux, puis j’ai tout géré à distance avec les banques, maître d’oeuvre … sauf pour la fin de la construction de la maison où il fallait suivre les finitions pour lesquelles je me suis déplacée 3 fois sur les 3 derniers mois.

Comment se passe la mise en location?

Pour la gestion courantes des biens, j’utilise les services d’une personne sur l’ile de Ré payée à l’heure et déclarée au CESU pour l’entretien, le ménage et les entrées/sorties de locataires. Je m’occupe des contrats, communication avec les locataires et encaissements des loyers. Notre maison est louée via un site local qui me coute 90€/an et qui bénéficie d’une très bonne visibilité en France/Belgique et Luxembourg. J’ai également des locataires Airbnb venant principalement d’Angleterre, Allemagne, et même Etats-Unis et Australie. C’est cette clientèle étrangère qui remplit l’intersaison !
Concernant La Rosière, la gestion est intégralement déléguée à l’Exploitant (service hôtelier) moyennant une commission de 25% sur les loyers fixés par l’exploitant.

Pour les 2 biens, nous avons 50% des locataires qui reviennent chaque année !

Quelle a été ta plus grande erreur et qu’as-tu appris ?

Ma plus grande erreur est de ne pas avoir investi dans un bien autre que des résidences secondaires car mes enfants refusent que nous vendions la maison de l’ile de Ré et l’appartement en montagne tellement ils y sont attachés. Nous ne pouvons donc profiter de l’effet de levier sur ces 2 biens qui ont pris de la valeur et dont l’emprunt est remboursé en bonne partie !

Quelles difficultés as-tu rencontré dans ces investissements ?

Les phases de constructions ont été été stressantes car elles ont pris du retard. Mais je n’ai pas eu d’arrêt de chantier !

Evidemment, gérer un projet des locations à distance, c’est quand même beaucoup d’imprévus, il faut donc s’entourer de gens de confiance, pour assurer la perennité des locations, entretenir le bien, et gérer des locataires, les périodes de pandémie, etc.

Quels conseils donnerais-tu aux personnes souhaitant se lancer dans la l’achat/location d’une résidence secondaire ?

• Pensez à l’emplacement du bien ; moi personnellement, j’adore les bords de l’Océan surtout qu’on y retrouve plein d’expats ou d’anciens expats comme à la Baule , l’ile de Ré, le Cap Ferret, le Pays Basque
• Attention à l’évolution de la réglementation sur les locations courte-durée: le Pays Basque a dit STOP recemment, les autorités de l’Ile de Ré cherchent une solution car trop d affluence, etc.
• Ne lésinez pas sur le confort des literies et la décoration intérieure.
• Identifiez quelle taille a le plus de chance de se louer: en sus d’airbnb, regardez les sites locaux ou des sites de location experts comme Villa Finder.
• Prenez de belles photos des lieux et mise en situation, vous gagnerez en visibilité sur les sites de locations !
• Créez des services premium inclus dans le tarif (ménage, draps et serviettes, lits faits à l’arrivée), cela aménera une clientèle étrangère.
• Créez un climat chaleureux et bienveillants pour attirer de chouettes locataires !
• Et puis « last but not least », tout n’est pas que finance! Investir dans une résidence secondaire, cela permet des vacances gratuites bien sur, mais surtout de construire une histoire familiale, de créer des souvenirs -voire même des racines- en France pour les enfants. Ce qui est très précieux quand on est expatrié. Et tout cela en construisant un patrimoine

Merci Adeline pour cette interview très détaillée !

Si les services de chasse recommandés par les membres Immoneos intéresseraient, vous pouvez contacter un chasseur immobilier via une demande de chasse Immoneos . Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et tous les témoignages des membres de la communauté.