« Investir en Bretagne », c’est le sujet de notre troisième témoignage sur l’immobilier de rendement dans la Communauté Immoneos (rejoignez la Communauté Immoneos sur Facebook ici). Après William, expat de Singapour qui maximise ses rendements à Mulhouse, et Christophe qui se constitue un patrimoine immobilier à Cahors à partir de Londres, voici Benoit qui a trouvé un marché de rendement en Bretagne, en gérant une partie de ce projet de son expatriation en Chine. Il nous dit tout dans cet interview détaillé, qui nous rappelle le célèbre cours « Blue Ocean » de l’INSEAD, où est enseigné la méthode pour trouver de la rentabilité dans des espaces non-concurrentiels.
Bonne lecture !

Bonjour Benoit, une rapide intro sur toi ?

Je m’appelle Benoit, je suis Investisseur Immobilier depuis 15 ans et Entrepreneur depuis 6 ans. Je suis marié et père de trois garçons, qui ont déjà pris gout au bricolage, et qui je l’espère reprendront le flambeau de la construction pour l’investissement locatif un jour !

Ma famille a toujours eu un background international, j’ai grandi aux États-Unis, puis je suis ensuite rentré en France où j’ai suivi des études d’écoles de commerce, et ai obtenu un MBA. Vu ma passion pour l’international et les voyages, j’ai décidé de démarrer dans la vie active à l’étranger… en Chine ! Ma passion pour les langues étrangères m’avait amené à étudier un peu le Chinois, et j’ai pu le peaufiner grâce à un échange académique. Et ensuite j’ai travaillé huit ans pour une entreprise Française installant des remontées mécaniques en Chine, dont l’usage principal était de permettre aux touristes de visiter les nombreux temples nichés dans les montagnes. Pendant mon séjour en Chine, je me suis mis au triathlon …

Quel a été ton parcours et comment en es-tu venu à investir en Bretagne dans l’immobilier ?

J’ai commencé à investir en France en 2007 avec un premier immeuble de rendement de 7 appartements pour commencer à me constituer une retraite; l’immeuble de rendement a l’avantage de ne pas avoir de copropriété et donc de me laisser toute liberté dans la gestion des travaux et des règles de l’immeuble. Ayant dû gérer les travaux d’amélioration à distance avec l’aide de la famille, et n’étant pas « manuel » de formation (comme tout le monde j’étais fan de Lego et j’ai toujours aimé construire des choses en bois), cette expérience m’a permis d’apprendre énormément sur les travaux en général, et la gestion de projets dans l’immobilier. Etant plutôt « hands-on » j’ai naturellement décidé de gérer en direct le bien, ce qui m’a enseigné les rudiments de la gestion locative, et les soucis afférents qui vont avec évidemment !

Fort de ce premier succès, et constatant un rendement intéressant qui ne me faisait pas puiser dans mon épargne, et dans la mesure ou ma banque me suivait sans problème grâce à mon salaire d’expat en Chine, j’ai fait joué l’effet de levier de la dette bancaire et réinvesti dans un deuxième immeuble, toujours en Bretagne et toujours avec un cash-flow positif. J’ai ensuite continué à investir, seul ou avec des amis (plus on est de fous plus on rigole !), et ma curiosité m’a poussé à mettre en œuvre de nouvelles stratégies de location la Location Courte Durée (« LCD ») et la colocation. Cela m’a amené à rénover deux longères, dont une pour y loger ma famille au retour en France. Pour ceux l’ayant entrepris, vous saurez qu’il faut vraiment être passionné !

Comment investissais-tu de l’étranger ?

A distance tout simplement… Plus sérieusement, j’étais comme tout expatrié, avec un planning d’ambassadeur à chaque retour en France… entre voir le plus de monde dans la famille que possible pendant un trop court séjour, rattraper le bon vieux temps avec les potes, organiser des visites pour le prochain investissement et la recherche de ma résidence principale future… ce n’était pas de tout repos et le temps était toujours compté… avant de se reprendre le décalage horaire dans les pattes dans l’autre sens et repartir dans l’avion plein de projets immobiliers dans la tête. Certaines choses ont pu être faites grâce à ma famille sur place, dont parfois des visites, relances des notaires et des banques… mais la plupart du temps il a fallu prendre son mal en patience et attendre que les précieux documents et informations me parviennent par voie postale… C’était avant Whatsapp ! Et c’était aussi avant que le métier de chasseur immo se développe et permette d’avancer sans l’aide de la famille.

Pourquoi as-tu décidé d’investir en Bretagne ?

Tout simplement parce que j’estimais qu’il fallait avoir quelqu’un de confiance sur place et que ma famille est bretonne. J’imaginais bien qu’il y’aurait des soucis à gérer… et parfois en urgence ! Donc mieux valait avoir des personnes sur qui je pouvais me reposer en cas de besoin. Et ce fut parfois le cas car qui dit immeuble, dit locataires et donc des petits soucis réguliers. La conclusion est qu’il faut soit avoir la famille, soit une agence de confiance localement pour remédier rapidement aux petits problèmes des locataires. Car si on considère le locataire comme un client (et non comme un usager), le locataire reste et la vacance est très faible.

Ensuite, j’ai été séduit par les rendements en Bretagne. J’ai commencé par investir en Bretagne dans une ville moyenne qui s’appelle Pontivy au Centre Bretagne (15 000 habitants). Le prix du bien n’était pas très élevé, la demande locative semblait forte avec une université et un IUT, et il n’y avait pas beaucoup d’offres de qualité sur place, car de nombreux biens devaient être rénovés (et cela est vrai encore aujourd’hui). D’où des loyers à l’année proche à ce qui se pratique dans les grandes villes Bretonnes comme Lorient et un prix d’achat bien inférieur, ce qui permet de trouver des rendements élevés au-dessus de 8% brut et surtout de dégager un cash-flow positif c’est à dire que mon investissement s’autofinance tous les mois. Avec le recul, je me rends compte que c’était osé d’investir dans une ville de taille moyenne mais cela a été payant et m’a véritablement lancé dans l’immobilier de rendement.

Tu es breton, peux-tu nous parler de la région et de sa démographie ?

La Bretagne est similaire aux autres régions en France, les départements ont chacun leur grande ville, chef-lieu de celui-ci. Tout le monde connait Vannes, Lorient, Rennes, Nantes, Brest ou Quimper. Ensuite viennent les villes secondaires aux alentours des 15~30,000 habitants, et puis les nombreux villages qui parsèment notre belle campagne. La délimitation principale se fait entre la cote et les terres, d’où la distinction cruciale d’Armor vs. Argoat en Breton ! Il y a souvent une forte disparité au niveau du coût foncier entre être du côté mer de celle-ci ou plutôt cote terre, où les prix commencent à chuter assez fortement car on arrive assez vite en campagne. La Bretagne étant restée une région assez rurale et agricole, de nombreux secteurs d’activité y sont liés, mais le tourisme y est tout aussi présent. D’où une forte demande en location de vacances sur le bord de mer qui a toujours attiré de; nombreux touristes, principalement Français et Britanniques, mais aussi Allemands et Hollandais. Ce qui fait que l’Armor est très sollicité et dynamique dans les petits bourgs l’été pour cause de nombreuses résidences secondaires, mais que l’activité est plus pérenne et constante dans les terres, d’autant plus que c’est là qu’il est plus aisé d’acquérir une propriété.

Peux-tu donner un ou deux exemples de tes investissements immobilier Bretagne récents ?

En ce moment j’affectionne particulièrement la création de lots sur des plateaux bruts dans des villes secondaires, car d’une part ce sont des investissements peu élevés (prix du foncier faible) et ça laisse libre cours à sa créativité puisqu’on crée un appartement à partir de rien ! J’en ai fait assez maintenant pour avoir la joie de pouvoir m’en passer quand c’est possible. Par exemple je viens d’acheter maison ancienne à Pontivy avec des combles aménageables qui m’a permis de faire une division en deux appartements et de trouver un rendement aux alentours de 10%.Je me focalise maintenant sur une phase de développement de ma propre société de chasse immobilière dans la région, au service de clients expatriés notamment, car j’aime la phase recherche, analyse & étude d’un projet et ses nombreuses possibilités pour mettre le bien en valeur, et cela permet également de faire des opérations de « plus-value » en parallèle des investissements perso pour le « cash-flow ». L’objectif idéal pour tout un chacun étant de mixer les deux stratégies, ce qui permet d’engendrer de l’apport pour poursuivre; mes investissements locatifs.

Quelle serait donc une bonne stratégie d’investissement aujourd’hui pour un expat en Bretagne ?

Tout d’abord il est important que chacun définisse ses objectifs principaux, ce qui permet ensuite de choisir la stratégie pour l’atteindre. Chacun le fait pour ses raisons propres… se créer un complément de retraite, récupérer du temps pour soi et sa famille, laisser un patrimoine a ses enfants, défiscaliser… Après, c’est un peu « bateau » mais il faut aussi suivre ce qui nous intéresse ou nous passionne, car on sera d’autant plus motivé à mettre le projet en œuvre, et de continuer quand les temps seront durs.

En termes de stratégie, la Location Courte Durée en bord de mer marche très bien pour investir en Bretagne, mais il faut pouvoir le financer et réaliser un rendu haut de gamme après travaux car il y’a de la concurrence. A noter que tout cela implique de la gestion quotidienne ou une très bonne automatisation/délégation en conciergerie, qui a un coût.

Si le but est d’être plus « hands-off », ce qui est le cas de nombreux expats, on peut se tourner vers les stratégies plus classiques qui sont de faire de la location nue pour avoir du déficit foncier si l’on a ce besoin, ou plus efficace, du LMNP avec des colocations dans des villes étudiantes. L’idée est d’être dans un secteur accessible par train/TGV (Vannes ou St Brieuc 2h30 / Lorient 3h de Paris) si l’on veut être plus actif concernant la gestion du projet.

Toutes les stratégies d’investissement sont possibles en Bretagne chacune avec ses risques et opportunités. Mais quand je me compare à mes amis de MBA et d’expatriation, la différence a été ma capacité à passer à l’action le plus tôt possible. Alors que beaucoup de mes amis reportaient leur projet ou tout simplement laissaient passer les années, j’étais dans l’action pour investir.

Donc, je dirais que la bonne stratégie consiste à se donner un objectif d’endettement important avec les banques et de diversifier ses projets immobiliers afin de répartir le risque et maximiser le rendement. Avoir plus d’1 million d’Euros de dette autour de 30 ans me parait un bon objectif.

As-tu d’autres conseils pour un expat qui voudrait commencer à investir en France ?

Sans trop rentrer dans les réponses standards de bien se former et être accompagné par quelqu’un de confiance et ayant de l’expérience, il faut surtout connaitre ses objectifs, qu’ils soient réalistes et s’y tenir… et faire preuve de patience ! La bonne affaire ne se trouve pas du premier coup, et parfois on le perd quand on pensait l’obtenir, c’est le jeu dans l’immobilier car tout le monde cherche la perle rare ! Il peut être plus rassurant et moins stressant de passer par un chasseur ou faire confiance à un professionnel réputé, que ce soit un agent, un marchand de biens ou tout autre personne venant par recommandations. Dans l’immobilier, même si l’on a un bon salaire d’expatrié, toute erreur se paie et tout bon projet paie. Et cela d’autant plus qu’on n’a pas l’expérience des travaux et qu’on n’est pas sur place pour tout vérifier (car souvent on passe en coup de vent, et on n’a pas l’avantage qu’ont les locaux de pouvoir repasser plusieurs fois pour bien valider l’environnement proche, discuter avec le voisinage, etc..). La confiance doit également être réciproque entre tous les partenaires, qu’il y’ait du donnant-donnant pour faire avancer le projet ensemble, que ce soit avec celui qui trouve le bien, aussi bien qu’avec la banque qui voudra construire ou se reposer sur une relation long terme.

… et pour un expat plus expérimenté, qui cherche du rendement, quitte à prendre plus de risques ?

Je dirais… si vous voulez accélérer n’ayez pas peur d’investir en Bretagne en Immeuble de Rendement dans les villes dites moyennes tel que Pontivy, ce sont des valeurs à suivre pour leur rendement à court et long terme ! Si vous avez déjà des investissements plus « sûrs » dans les grandes métropoles, laissez-vous tenter par des villes telles que Baud, Locminé, Auray qui ne sont pas encore saturés et même Quimper ou Lorient dans un moindre degré.

Merci Benoit !

Pour ceux que les services de chasse pour investir en Bretagne de Benoit intéresseraient, vous pouvez contacter Benoit via une demande de chasse Immoneos . Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement. Rejoignez aussi bien sur notre Communauté d’échanges sur Facebook si ce n’est pas déjà le cas.