Mis à jour le 4 février 2026 • Temps de lecture : 11 minutes
En bref : Vous êtes expatrié et souhaitez investir dans l’immobilier français depuis l’étranger ? Découvrez les conditions d’accès, les taux en 2026, les banques qui financent les non-résidents, et les retours d’expérience de la communauté Immoneos pour sécuriser votre dossier de crédit depuis New York, Toronto ou Genève.
Un expatrié peut-il toujours emprunter en France en 2026 ?
Oui, avec des conditions spécifiques adaptées aux profils non-résidents. Les banques françaises considèrent les dossiers d’expatriés comme nécessitant une analyse approfondie en raison de l’éloignement géographique, des spécificités administratives et des fluctuations de change.
Comment savoir si la banque vous considère comme expatrié ?
La distinction est importante pour votre projet d’investissement :
Définition d’un non-résident fiscal : Vous êtes considéré comme non-résident. Attention les critères ne sont pas cumulatifs, dès qu’un critère est activé, vous êtes non résident.
- Votre famille est à l’étranger (en particulier vos enfants, s’ils ont moins de 18 ans)
- Vos intérêts économiques sont à l’étranger (revenus issu de votre travail)
- Votre foyer principal n’est plus en France (résidence habituelle à l’étranger + 183 jours hors de France par an).
Votre statut fiscal détermine votre régime d’imposition sur les revenus locatifs français.
Définition d’un expatrié : Terme plus large désignant tout Français vivant à l’étranger, qu’il soit résident fiscal français ou non. Pour les banques, c’est votre lieu de résidence effective qui compte, pas votre nationalité.
💡 Retour d’expérience des membres : Même avec un contrat français actif, si vous résidez fiscalement à l’étranger, les banques vous considèrent comme “non-résident emprunteur”.
Les 3 conditions observées pour obtenir un prêt
D’après les retours de la communauté Immoneos, les établissements bancaires français imposent généralement un triple filtre aux dossiers expatriés :
1. Apport personnel minimum de 20 à 30%
Contrairement aux résidents français qui peuvent parfois financer 100% d’un projet, les expatriés doivent généralement apporter au minimum 20 à 30% du prix total (bien + frais annexes, dont frais de notaire + dans certain cas, du nantissement). Pour certains pays hors UE, cet apport peut atteindre 30-40%.
“L’apport minimum pour un crédit immobilier expatrié se situe entre 20% et 30% du prix du bien, frais annexes inclus. Certaines banques demandent jusqu’à 40% selon le pays de résidence et le type de projet. Fabien, membre de la communauté Immoneos depuis 2021”
Exemples réels de la communauté (2025-2026) :
- Le cas standard (Moyen-Orient) : Pour un achat de 192 000 €, un membre résident aux Émirats Arabes Unis a dû financer les frais de dossier (1 700 €) et réaliser des placements (20 000 €) en plus de son apport pour obtenir son prêt chez BNP Paribas (Octobre 2025).
- L’exception frontalière (Suisse) : À l’inverse, un membre résident en Suisse a obtenu en Janvier 2026 un financement à 110% (sans apport) au Crédit Mutuel pour un prêt de 271 774 €, frais de notaire inclus.
2. Pays de résidence “bankable”
Toutes les destinations ne se valent pas aux yeux des banques françaises. D’après les expériences partagées, elles classent les pays en deux catégories :
Pays “premium” (financement facilité) :
Union Européenne (Allemagne, Belgique, Pays-Bas…)
Suisse
Canada
Singapour
Honk-Hong
Taiwan
Chine
Émirats Arabes Unis (pour certaines banques)
Pays “à risque” (financement plus complexe) :
- Pays émergents (Thailande, Vietnam, Bresil, Mexique)
- Zones géopolitiquement instables
- Pays avec contrôle des changes strict
Cas spécifiques
Les contraintes réglementaires et la lourdeur administrative imposées par les États-Unis, le Royaume-Uni et le Canada dissuadent de nombreuses banques françaises d’accorder des prêts aux résidents de ces pays.
Toutefois, pour pallier cette difficulté, la communauté Immoneos a identifié plusieurs courtiers spécialisés qui maîtrisent parfaitement ces dossiers complexes.
3. Revenus stables et justifiables
Votre salaire doit être versé par un employeur reconnu (contrat longue durée CDI, entreprise internationale) et facilement convertible en euros. Les banques peuvent dans de rare car demander des bulletins de salaire traduits par un traducteur assermenté et parfois apostillés.
Critères généralement observés :
- Taux d’endettement maximum : 35% (comme pour les résidents) – Ce taux peut être dépassé en banque privée
- Reste à vivre confortable
- Ancienneté professionnelle : 6 mois minimum dans l’emploi actuel
Quelles banques françaises prêtent aux non-résidents ? [Mise à jour Janvier 2026]
Point important : Toutes les banques françaises ne financent pas les expatriés. Voici le panorama complet des établissements qui acceptent ces dossiers, basé sur des offres réellement obtenues par la communauté Immoneos.
Les banques généralistes qui financent activement
Le tableau ci-dessous synthétise les offres concrètes obtenues entre janvier 2024 et janvier 2026 par des membres de la communauté Immoneos. Ces données ne sont pas théoriques : ce sont de vrais crédits signés par de vrais expatriés de notre communauté.
| Banque | Service dédié | Zones géographiques | Taux constatés 2024-2026 | Conditions particulières |
|---|---|---|---|---|
| Crédit Mutuel | Caisses Frontalières | Suisse / Frontaliers | 3,5% | Aucune, sans apport |
| BNP Paribas | International Buyers | Tous pays OCDE + EAU, Brésil, Chine, Hong Kong | 3,59% – 4,05% | Apport 20-30% + Placements (10K-100K€) + Assurances obligatoires |
| Crédit Agricole | Caisses régionales + Banque Privée | UE, Suisse, Singapour, Pays-Bas | 3,48% – 3,97% | Variable selon caisse. Banque Privée : placement 25K€ |
| LCL | Service Expatriés | UK, Allemagne, accepte SCI IS | 3,25% – 3,85% | Nantissement 2 annuités (~27K€) + Frais dossier 1K€ |
| Caisse d’Épargne | Service International | Suisse, USA, Singapour | 2,30% – 3,75% | Apport 20-30% + Nantissement possible 20K€ |
| BRED Banque Populaire | BRED Espace Non-Résidents | Hong Kong, UK, Singapour, DOM-TOM | 1,60% – 3,80% | Apport jusqu’à 27% + Ouverture comptes + Placements 6K€ |
| Société Générale | SG Expat | UE, Suisse, Canada, USA | 3,50% – 4,00%* | Domiciliation bancaire obligatoire |
| CIC | Banque Transatlantique (filiale) | UK, Espagne, Philippines, Allemagne | 2,28% – 3,71% | Parts sociales 10K€ + Assurances PNO obligatoires |
| La Banque Postale | Service Standard | Hong Kong, Suisse | 1,82% – 3,39% | Apport 20-30% |
💡 Note importante : Les taux indiqués sont hors assurance emprunteur et correspondent à des offres réellement obtenues par des membres Immoneos entre janvier 2024 et janvier 2026. Ils varient selon le profil emprunteur, le pays de résidence, le montant emprunté et la durée du prêt.
📊 Consultez le baromètre crédit de la communauté (janvier 2026)
Évolution des taux expatriés 2024-2025
Les taux pour non-résidents ont connu une relative stabilisation en fin 2024 après la forte hausse de 2023. Voici les tendances observées par la communauté :
Décembre 2025 (données actuelles) :
- Fourchette actuelle : 3,20% – 3,90% sur 20 ans (hors assurance)
- Surcote expatrié stable : +0,20% à +0,50% vs résidents
- Conditions d’apport maintenues pour pays hors UE (apport 30-35%)
Juillet à Décembre 2024 :
- Fourchette moyenne : 3,48% – 3,90% sur 20 ans
- Légère baisse des taux en fin d’année (-0,15 à -0,20 points)
- Conditions d’apport renforcées (passage de 20% à 25-30% pour certaines destinations)
Janvier à Juin 2024 :
- Fourchette moyenne : 3,40% – 4,05% sur 20 ans
- Meilleurs taux obtenus : 2,28% (CIC pour Philippines) et 3,23% (Crédit Mutuel pour Hong Kong)
- Banques les plus compétitives : Crédit Mutuel, CIC, BNP Paribas
Les banques spécialisées profils internationaux
Certains établissements se sont positionnés sur une clientèle patrimoniale expatriée avec des services sur-mesure.
Derniers dossiers validés de la communauté (2025 – 2026) Voici les conditions précises obtenues récemment dans des banques de réseau pour des profils européens :
1. Suisse 🇨🇭 (Janvier 2026 – Crédit Mutuel)
- Projet : Achat immobilier pour un membre résidant en Suisse (Frontalier).
- Financement : 272 000 € sur 25 ans (incluant les frais de notaire).
- Taux : 3,50 % (hors assurance).
- Conditions : Aucune condition particulière, financement sans apport.
2. Pays-Bas 🇳🇱 (Août 2025 – BNP Paribas)
- Projet : Achat via une SCI à l’IS (souvent complexe à financer).
- Financement : 116 000 € sur 20 ans (Achat : 130 000 €).
- Taux : 3,50 %.
- Contreparties : Placement de 10% du montant du prêt en épargne + Souscription assurance PNO.
3. Allemagne 🇩🇪 (Mai 2025 – Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne)
- Projet : Financement global incluant notaire, frais de chasse et travaux.
- Financement : 125 000 € sur 18 ans.
- Taux : 3,60 %.
- Conditions : Rapatriement du compte principal et du Livret A + ouverture Livret A enfant.
4. Croatie 🇭🇷 (Décembre 2025 – Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique)
- Projet : Achat patrimonial avec fort apport.
- Financement : 100 300 € empruntés pour un achat de 770 000 €.
- Taux : 3,20 % sur 20 ans.
- Analyse : Ce taux très bas (3,20%) s’explique par le faible montant emprunté par rapport à la valeur du bien (Ratio LTV bas), ce qui rassure totalement la banque.
Les banques privées
La plupart des grandes banques françaises traditionnelles disposent d’une division « banque privée » ou « gestion privée », réservée aux clients disposant d’un patrimoine financier significatif. Ces services VIP offrent un accompagnement sur-mesure particulièrement adapté aux problématiques des expatriés : conseiller dédié multilingue, expertise fiscale internationale, et surtout des conditions de financement bien plus avantageuses.
Seuil d’accès : généralement à partir de 300 000 € à 500 000 € d’actifs financiers confiés. Ce patrimoine peut inclure l’épargne, les assurances-vie, les comptes-titres ou PEA regroupés au sein de l’établissement.
Avantages pour le crédit immobilier :
- Suppression ou réduction de la surcote expatrié (+0,20% à +0,50%)
- Apport réduit à 10-15% au lieu de 20-30%
- Délais de traitement accélérés et interlocuteur unique
| Établissement | Seuil | Atouts expatriés |
|---|---|---|
| LCL Banque Privée | ~300 k€ | 73 pôles en France, juristes fiscalistes intégrés |
| BNP Paribas Banque Privée | ~300 k€ | 27 agences non-résidents, 30 langues parlées |
| Banque Transatlantique | ~300 k€ | Référence expatriés, spécialiste diplomates |
| SG Private Banking | ~500 k€ | 22 centres France, présence Suisse/Monaco/Lux |
| CA Indosuez Wealth | ~500 k€+ | 16 pays (Singapour, Dubaï, Suisse…) |
Astuce de la communauté :
consolider ses avoirs (épargne, assurance-vie, PEA si existant avant votre départ) auprès d’un seul établissement permet souvent d’atteindre le seuil requis et de basculer vers des conditions de financement alignées sur celles des résidents.
Les banques qui NE prêtent PAS (ou plus) aux non-résidents
Il est utile de connaître les établissements qui refusent systématiquement les dossiers expatriés.
Banques en ligne (refus systématique)
- Boursorama : Refus automatique pour tout profil expatrié ou non-résident fiscal
- Hello Bank : Pas de financement hors résidence fiscale France
- Fortuneo : Uniquement résidents fiscaux français
- BforBank : Aucun crédit immobilier pour non-résident
- Monabanq : Refus expatriés
- Orange Bank : Service crédit immobilier arrêté
Pourquoi les banques en ligne refusent-elles les expatriés ?
Les néo-banques ont un modèle économique incompatible avec les dossiers non-résidents :
Raisons structurelles :
- 🔸 Processus 100% digitalisé inadapté aux documents étrangers (traductions assermentées, apostilles, certificats de résidence)
- 🔸 Absence de conseillers dédiés pour gérer la complexité administrative et réglementaire
- 🔸 Pas de partenariat avec des assurances emprunteur acceptant les profils internationaux
- 🔸 Modèle low-cost : marges trop faibles pour absorber le temps de traitement (3x supérieur à un dossier résident)
Raisons réglementaires :
- 🔸 KYC renforcé (Know Your Customer) : vérifications d’identité et de revenus plus complexes
- 🔸 Lutte anti-blanchiment : traçabilité des fonds depuis l’étranger exigeante
- 🔸 Risque de change si revenus en devises étrangères
💡 Astuce de la communauté : Passez directement par un courtier spécialisé expatriés qui sélectionnera les établissements adaptés à votre profil.
Banques traditionnelles devenues très restrictives
- ⚠️ Crédit du Nord (fusion avec Société Générale 2023) : N’accepte plus que via SG Expat avec conditions strictes
- ⚠️ Banque Populaire (hors BRED) : Très sélectif, zones géographiques très limitées (UE uniquement)
- ⚠️ Banque Palatine : A cessé de financer les non-résidents en 2023
- ⚠️ Groupe Société Générale : ne prête que pour des projets au-dessus de 1,5 M€ avec un collatéral important à placer en banque.
Classement par pays de résidence : Quelle banque pour quelle destination ?
Le choix de la banque dépend fortement de votre pays de résidence. D’après les retours de la communauté, certains établissements ont développé une expertise sur des zones géographiques spécifiques.
Tableau : Banques recommandées par pays de résidence (retours communauté Immoneos)
| 🇺🇸 États-Unis, 🇬🇧 Royaume-Uni, 🇨🇦 Canada | 1. BNP Paribas 2. Caisse d’Épargne | 25–30% (plus de contraintes réglementaires) | 1,78% – 4,05% |
| 🇨🇭 Suisse | 1. Nextbank 2. BNP Paribas | ||
| 🇸🇬 Singapour | 1. Crédit Agricole 2. BNP Paribas | 20–30% | 2,66% – 3,75% |
| 🇭🇰 Hong Kong | 1. BRED 2. BNP Paribas 3. Crédit Mutuel 4. Banque Transatlantique | 25–30% | 2,30% – 4,50% |
| 🇩🇪 Allemagne | 1. LCL 2. Crédit Mutuel 3. La Banque Postale | 25–35% | 1,95% – 4,43% |
| 🇦🇪 Émirats (Dubaï) | 1. BNP Paribas 2. Crédit Agricole 3. CIC | 20–25% | 1,60% – 3,85% |
| 🇪🇸 Espagne | 1. CIC Iberbanco 2. LCL | 30–35% | 3,50% – 4,20% |
| 🇮🇹 Italie | 1. Crédit Mutuel 2. Crédit Agricole | 20–25% | 3,40% – 3,90% |
| 🇧🇷 Brésil | 1. BNP Paribas | 20–25% | 3,60% – 4,12% |
| 🇨🇳 Chine | 1. BNP Paribas 2. CIC Iberbanco | 30–40% | 4,05% – 4,54% |
| 🇵🇭 Philippines | 1. CIC 2. BNP Paribas | 30–35% | 4,05% – 4,30% |
💡 Astuce de la communauté : Une banque qui a déjà financé de nombreux dossiers dans votre pays de résidence connaît les particularités fiscales locales, accepte les documents en anglais, et a des process rodés.
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Taux et apport minimum pour un crédit expatrié en 2026
Taux moyens janvier 2026 : résidents vs non-résidents
D’après les données partagées par la communauté, les taux pour non-résidents incluent une surcote de +0,20% à +0,50% par rapport aux taux résidents.
| Durée du prêt | Taux résidents (hors ass.) | Taux non-résidents (hors ass.) | Surcote constatée |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 2,80% – 3,20% | 3,00% – 3,70% | +0,20% à +0,50% |
| 20 ans | 3,00% – 3,40% | 3,20% – 3,90% | +0,20% à +0,50% |
| 25 ans | 3,20% – 3,60% | 3,40% – 4,10% | +0,20% à +0,50% |
“En décembre 2025, le taux moyen pour un expatrié sur 20 ans se situe entre 3,20% et 3,60% hors assurance, soit une surcote de +0,20% à +0,50% par rapport aux taux résidents.”
⚠️ Ces taux sont hors assurance emprunteur, qui représente 0,20% à 0,60% supplémentaires selon votre âge et votre pays de résidence.
Calcul réel : combien coûte un crédit expatrié ?
Exemple réel : le coût « caché » d’un dossier expatrié (Octobre 2025) Voici les conditions réelles obtenues par un membre résident aux Émirats Arabes Unis chez BNP Paribas :
- Projet : Emprunt de 192 000 € sur 20 ans.
- Taux obtenu : 3,78% (hors assurance).
- Les contreparties exigées : Au-delà du taux, la banque a exigé des frais de dossier élevés (1 700 €), un transfert de liquidités (30 000 €) et un placement bloqué en épargne (20 000 €).
Analyse : Le coût du crédit ne se résume pas au taux. Pour les pays hors zone Euro, la « surface financière » à mobiliser (placements + apport) est souvent plus importante que pour un résident.
Grille d’apport par pays de résidence (régulièrement constaté)
| Zone géographique | Apport minimum exigé | Commentaire |
|---|---|---|
| UE / EEE / Suisse | 20% – 25% | Conditions proches des résidents |
| USA / Canada / Australie | 25% – 30% | Conversion de devises à anticiper |
| EAU / Singapour / Hong Kong | 25% – 35% | Variable selon la banque |
| Autres pays | 30% – 40% | Dossier étudié au cas par cas |
L’assurance emprunteur pour expatriés : la vraie équation
Pourquoi l’assurance coûte plus cher ?
L’assurance de prêt immobilier représente jusqu’à 30% du coût total du crédit. Pour les expatriés, les assureurs appliquent des surprimes selon :
- Votre pays de résidence (risques sanitaires, sécurité)
- Votre activité professionnelle (métiers à risque)
- Votre âge (surprime après 45 ans)
Exemple partagé par la communauté :
Antoine, 35 ans, cadre à Genève
→ Taux d’assurance groupe bancaire : 0,36% du capital emprunté
→ Taux délégation d’assurance : 0,22% (économie de 40%)
Si vous souhaitez renégocier votre assurance crédit, la communauté Immoneos vous recommande : CTA
La délégation d’assurance
Qu’est-ce que la délégation d’assurance ?
La délégation d’assurance consiste à choisir une assurance emprunteur auprès d’un assureur externe (plutôt que celle proposée par la banque). Cette option est légale et encadrée par la loi Lemoine (2022).
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez :
- Choisir une assurance externe à tout moment, même dans la premiere année du crédit
- Résilier et changer d’assureur sans frais
- Économiser 30 à 50% sur le coût total
D’autres assureurs existent sur le marché.
👉 Contactez les assurances recommandées par la communauté Immoneos
💡 Retour d’expérience de la communauté : Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment la première année, puis à chaque date anniversaire. La communauté recommande de ne pas trop insister sur ce point lors de la négociation bancaire initiale, car vous pourrez toujours substituer l’assurance groupe par une délégation moins chère ultérieurement.
Passoires thermiques (DPE F et G) : peut-on financer en étant expatrié ?
Interdiction de location et impact sur le crédit
Depuis janvier 2023, les logements classés DPE G (les plus énergivores) sont interdits à la location en France métropolitaine. L’interdiction s’étendra aux DPE F en 2028 et aux DPE E en 2034.
Position des banques en 2026 :
Les établissements bancaires ont des conditions strictes pour financer les passoires thermiques, surtout pour les non-résidents :
❌ Financement généralement refusé pour les DPE G sans travaux
⚠️ Conditions strictes pour les DPE F (apport 30-40%, financement limité à 70%)
✅ Financement possible pour DPE E à D avec apport standard
“Depuis janvier 2025, les logements DPE G sont interdits à la location. Les banques exigent un plan de travaux chiffré, un apport de 30-40%, et limitent le financement à 70% du bien.”
Comment financer un bien à rénover depuis l’étranger ?
Solution : Prêt travaux intégré
Certaines banques proposent un crédit global incluant :
- Le prix d’achat
- Les travaux de rénovation énergétique
Conditions généralement observées :
- Devis d’entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
- Plan de financement détaillé
- Apport de 35 à 40%
- DPE prévisionnel après travaux : minimum classe D
⚠️ Point important : Il est très rare que les banques proposent aux non-résidents un crédit incluant les frais de notaire et les travaux dans le même financement.
Note sur l’éco-PTZ : L’éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro écologique) n’est pas accessible aux non-résidents, car il est réservé aux résidents fiscaux français.
Les étapes pour obtenir votre crédit depuis l’étranger
Constitution du dossier : documents obligatoires
Documents d’identité :- Passeport ou CNI en cours de validité
- Justificatif de domicile dans le pays de résidence
- Attestation de résidence fiscale (tax residency certificate)
- Contrat de travail (traduit par traducteur assermenté)
- 3 derniers bulletins de salaire (traduits et convertis en euros)
- Dernier avis d’imposition français (si vous en avez un)
- Avis d’imposition du pays de résidence (traduit)
- 3 derniers relevés de comptes français et étrangers
- Justificatif d’épargne (livrets, assurance-vie, PEA…)
- Tableau d’amortissement des crédits en cours
- Compromis de vente signé
- Diagnostics (DPE, amiante, plomb, risques naturels…)
- Estimation de la valeur locative (si investissement)
Délais moyens de traitement
| Étape | Durée | Actions à mener |
|---|---|---|
| Constitution du dossier | 2-4 semaines | Rassembler et traduire les documents |
| Simulation et étude bancaire | 3-5 jours | Via courtier spécialisé expatriés |
| Accord de principe | 10-15 jours | Validation par le comité de crédit |
| Offre de prêt | 5-7 jours | Envoi postal à votre adresse étrangère |
| Délai de réflexion | 10 jours minimum | Légal, incompressible |
| Signature chez le notaire | Flexible | Possibilité de procuration si absence |
Signature à distance : procuration ou visioconférence ?
Option 1 : Signature électronique (limitée) 90% des casDepuis 2023, la distance n’est plus un obstacle. Bien que l’acte authentique nécessite une signature physique, il n’est pas nécessaire de revenir en France pour signer.Le cas le plus commun est de donner procuration à distance (par visioconférence avec le notaire) à une personne de l’étude notariale, généralement un clerc de notaire. Celui-ci signera l’acte en votre nom, ce qui permet de finaliser la vente facilement et sans déplacement.Option 2: Procuration notariéeSi vous ne pouvez pas vous déplacer en France, vous pouvez donner procuration à un tiers de confiance (famille, ami, avocat, notaire) pour signer l’acte authentique à votre place.Démarche :- Rendez-vous au consulat français de votre pays de résidence
- Signature d’une procuration notariée (coût : 50 à 150 €)
- Envoi du document original au notaire en France
FAQ : Credit Immobilier Non-Resident : Guide complet 2026 de l’expatrié
Q1 : Quelles banques françaises prêtent aux non-résidents en 2026 ?
Les principales banques qui financent les non-résidents sont : Crédit Agricole (via ses caisses régionales), BNP Paribas (service International Buyers), CIC Iberbanco, BRED et CCF (ex-HSBC). Les banques en ligne comme Boursorama ou Hello Bank ne prêtent généralement pas aux expatriés.Q2 : Quel apport minimum pour un crédit immobilier expatrié ?
L’apport minimum exigé pour un non-résident est souvent de 20 à 30% du prix du bien, frais annexes inclus. Certaines banques peuvent demander jusqu’à 40% selon le pays de résidence et le type de projet (locatif vs résidence secondaire).Q3 : Quel est le taux moyen d’un crédit immobilier expatrié sur 20 ans ?
Selon les retours de la communautés, en décembre 2025, le taux moyen pour un expatrié sur 20 ans se situe entre 3,20% et 3,90% hors assurance. Cela représente une surcote de +0,20% à +0,50% par rapport aux taux résidents (environ 3,00% à 3,40%).Q4 : Comment éviter la CSG-CRDS sur mes revenus locatifs en France ?
Les résidents fiscaux de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale étranger sont exonérés de CSG-CRDS (9,7%). Ils ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5% au lieu de 18,6%. Il faut cocher les cases 8SH/8SI de la déclaration 2042-C.Q5 : Peut-on financer une passoire thermique (DPE G) en étant expatrié ?
D’après les retours de la communauté, c’est possible mais avec des conditions strictes. Depuis janvier 2025, les logements DPE G sont interdits à la location. Les banques exigent généralement un plan de travaux chiffré, un apport de 30-40%, et le financement maximum est souvent limité à 70% du bien.Q6 : Un expatrié peut-il bénéficier du PTZ en 2026 ?
Le PTZ est réservé à la résidence principale. Un non-résident ne peut pas en bénéficier pour un investissement locatif. En revanche, un expatrié de retour en France peut y prétendre sous conditions, notamment grâce à l’élargissement du dispositif en 2025.Q7 : Faut-il domicilier mes revenus en France pour obtenir un crédit ?
La domiciliation bancaire (faire verser vos revenus sur un compte dans la banque prêteuse) ne peut pas être imposée “par principe”. En revanche, c’est une demande fréquente dans la négociation : certaines banques la mettent sur la table plus souvent que d’autres.Si vous ne pouvez pas domicilier vos revenus (cas courant pour un non-résident), la banque peut demander une contrepartie, par exemple un nantissement (souvent équivalent à 1 à 2 annuités) ou d’autres garanties.Q8 : Puis-je emprunter en couple avec mon conjoint non-français ?
Oui, c’est possible. Mais le dossier sera souvent analysé avec un prisme “expatrié / international” dès lors qu’un des co-emprunteurs a des revenus, une résidence ou une situation administrative à l’étranger.- Côté banque : le conjoint non-français devra généralement fournir les mêmes justificatifs (revenus, identité, situation pro). Selon les pays de résidence, certaines banques peuvent demander des garanties supplémentaires, voire refuser si le pays est considéré comme “à risque”.
- Côté notaire (au moment de signer) : si le conjoint ne maîtrise pas suffisamment le français, le notaire peut exiger un traducteur/interprète et/ou des traductions certifiées de certains documents. Cela peut entraîner des frais supplémentaires (souvent de l’ordre de quelques centaines à ~2 000 € selon les cas).
Q9 : Comment gérer la conversion de devises pour rembourser mon prêt ?
Si vos revenus sont en devise étrangère (USD, CHF, AED…), prévoyez le risque de change. Des membres de la communauté ont partagé leur expérience avec des comptes multi-devises (Wise, Revolut Business) pour lisser les conversions.Q10 : Quelle est la durée maximale d’emprunt pour un non-résident ?
Les banques limitent généralement la durée à 20-25 ans maximum pour les expatriés (vs 25-30 ans pour les résidents). Au-delà de 55 ans, obtenir un crédit sur 20 ans devient très difficile en raison des contraintes d’assurance emprunteur.Q11 : Un entrepreneur ou indépendant expatrié peut-il obtenir un crédit immobilier en France ?Oui, mais les conditions sont plus strictes que pour un salarié. Les banques exigent généralement : minimum 3 ans de bilans stables et positifs, une activité jugée récurrente et pérenne, et un apport souvent plus élevé (30-40%). Les professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables) bénéficient de conditions plus souples. D’après les retours de la communauté Immoneos, passer par un courtier spécialisé non-résidents augmente significativement les chances d’acceptation pour ces profils.La communauté Immoneos : partage d’expériences entre expatriés investisseurs
Obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié demande de la préparation et une bonne connaissance des pratiques bancaires. C’est pourquoi la communauté Immoneos a été créée : pour que les expatriés puissent partager leurs expériences, s’entraider et échanger sur les bonnes pratiques.Comment la communauté vous accompagne
1. Partage d’expériences réellesLes membres partagent leurs parcours de financement : quelle banque a accepté leur dossier, quel taux ils ont obtenu, quels documents ont été demandés, quelles difficultés ils ont rencontrées et comment ils les ont surmontées.2. Mise en relation avec des professionnels recommandésLa communauté a identifié des courtiers, assureurs et comptables spécialisés dans les dossiers expatriés. Ces professionnels comprennent les spécificités des non-résidents et ont déjà accompagné de nombreux membres.3. Baromètre des taux et conditionsGrâce aux retours des membres, la communauté maintient un baromètre actualisé des taux obtenus, des apports demandés et des conditions bancaires par pays de résidence.4. Échanges entre pairsLes membres peuvent poser leurs questions, partager leurs doutes et bénéficier des retours d’expérience d’autres expatriés qui sont passés par les mêmes étapes.Témoignage de Marc, ingénieur à New York
“J’ai contacté plusieurs banques en direct depuis New York. Certaines ne répondaient pas, d’autres me demandaient 40% d’apport. J’ai rejoint la communauté Immoneos et un autre membre m’a partagé son expérience avec un courtier spécialisé régulièrement recommandé par la communauté Immoneos. Grâce à ce contact, j’ai obtenu un financement à 25% d’apport avec un taux de 3,60% sur 20 ans. Mon T3 à Marseille est loué depuis 6 mois.”
Conclusion : obtenir un crédit en temps que non résident
Obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié est tout à fait possible avec la bonne préparation. D’après les retours de la communauté Immoneos, voici les facteurs de succès :
✅ Constituer un apport solide : 20-30% du projet minimum
✅ Contacter un courtier recommandé par la communauté Immoneos : Il identifiera pour vous les bonnes banques, toutes ne financent pas les non-résidents.
✅ Comprendre la fiscalité : LMNP, exonération CSG-CRDS, conventions fiscales
✅ Préparer un dossier complet : documents traduits, justificatifs complets, revenus stables
✅ S’entourer de professionnels spécialisés : courtiers, assureurs et comptables qui connaissent les dossiers expatriés
Les taux actuel (début 2026) restent attractifs pour investir dans l’immobilier français. Les rendements locatifs bruts en France (4 à 7% selon les villes) compensent la surcote non-résident.
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Avertissement : Tous les points de vue ou opinions exprimés ne sont pas des conseils et ne peuvent en aucun cas être pris comme tel. Pour tout conseil et avant toute décision en gestion de patrimoine ou en investissement, vous devez vous adresser à un professionnel agréé.
Sources et mises à jour :
- Baromètre des taux de la communauté Immoneos (Janvier 2026)
- Direction Générale des Finances Publiques (impots.gouv.fr)
- Observatoire Crédit Logement / CSA
- Loi Lemoine (2022) – Assurance emprunteur
- Réglementation DPE (Décret 2024-XXX)
Cet article est mis à jour régulièrement pour refléter les évolutions législatives et les conditions bancaires actuelles.
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