Le crowdfunding immobilier fait figure de petit dernier dans la famille des investissements dans la pierre. Il a en effet véritablement pris son essor en 2021 où la collecte de fonds dans des projets de crowdfunding a frôlé les 2 milliard d’Euros.

Depuis 2015, les chiffres du financement participatif ont été multipliés par 11,2, selon le baromètre Mazars et Financement Participatif France avec près de 5 milliards financés sur cette période.

Les membres de la communauté de confiance Immoneos sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à ce nouveau type d’investissement afin de dynamiser et diversifier leur portefeuille. 

En effet,  le crowdfunding immobilier présente de nombreux avantages pour investir depuis l’étranger : 

• un rendement élevé généralement compris entre 8% et 12%,
• un investissement 100% passif,
• aucune imposition en France dans la majorité des cas : si vous êtes non-résident fiscal en France, vous ne serez soumis à aucune retenue à la source. Lors des remboursements des projets, vous obtiendrez 100% de vos revenus. Charge à vous de déclarer les revenus de vos investissements obligataires à l’administration fiscale de votre pays de résidence fiscale.

Les membres de la communauté Immoneos qui souhaitent investir pour la première fois se posent de nombreuses questions. Et une de celles qui revient le plus est de savoir quel montant investir dans les premiers investissements en crowdfunding immobilier ?

Afin de répondre à cette question, nous avons observé que les membres déterminent le montant de leurs premiers investissement suivant deux angles différents :

–   premièrement, pourquoi investir en crowdfunding ;

–   deuxièmement, comment gérer le risque (personne ne veut perdre le capital investi) ;

Note d’introduction : Comme tu le sais, les SCPIs comme le crowdfunding sont des investissements à risque (y compris en perte de capital). Le contenu de cette page n’est pas destiné à fournir un conseil. Tu dois consulter un conseiller financier ou tout autre professionnel pour étudier ton cas personnel et prendre tes décisions. Tu es seul responsable de déterminer si un investissement, une action ou une stratégie ou tout autre produit ou service te convient en fonction de ta situation et ta stratégie.

Rappel – Qu’est ce que le crowdfunding immobilier ?

Mais de quoi s’agit-il exactement ? Le crowdfunding consiste à prêter des ressources financières, en tant que particulier, à des entreprises qui en ont besoin pour se développer, lancer leur produit, démarrer leur activité etc. En immobilier, plus précisément, vous prêtez cette somme d’argent à un promoteur immobilier ou un marchand de bien, afin qu’ils l’injectent dans l’un ou plusieurs de leurs projets.

A la fin du projet, vous récupérez votre capital initial ainsi que les intérêts, qui sont souvent compris entre 8 et 12 %. C’est donc un rendement particulièrement intéressant ! En fonction du projet, il est aussi possible que le promoteur vous verse les intérêts sur de plus courtes périodes (3 mois, 6 mois, ou encore annuellement).

Déterminez le rôle de votre futur investissement en crowdfunding

Comme tout investisseur, la première question qui se pose est de savoir pourquoi investir en crowdfunding immobilier et quel montant total y consacrer pour se lancer. On ne vous l’apprendra pas, disposer d’une épargne est essentiel, et peut répondre à différents besoins : 

• faire face à des imprévus du quotidien (c’est ce qu’on appelle l’épargne de réserve)
• financer des projets plus ambitieux (un apport pour un futur investissement locatif, le financement des années d’étude des enfants etc) 
• ou encore préparer sa retraite (que l’on vous souhaite de commencer le plus jeune possible !)

Avant toute chose, il est important de connaître la répartition de votre portefeuille actuel et de déterminer le but de vos futurs investissements en crowdfunding immobilier. 

En effet, si vous souhaitez des liquidités disponibles immédiatement pour un projet à court terme, ou si vous investissez pour préparer votre retraite, la réflexion ne se fera pas de la même manière.

Voici donc la liste des questions à vous poser pour déterminer comment et quel montant investir dans le crowdfunding immobilier. 

Souhaitez-vous bénéficier d’une épargne liquide ?

En fonction du produit d’épargne, vous allez pouvoir disposer de votre argent plus ou moins rapidement. Par exemple, sur votre livret A en France, avec des actions ou des ETFs sur un compte titre, celui-ci est disponible immédiatement à tout moment. A l’inverse, dans le cas d’une assurance vie ou d’une SCPI, vous allez conserver votre épargne plusieurs années (au moins entre 8 et 10 ans), car cela est préférable en termes de frais et d’imposition. 

Dans le cas du crowdfunding immobilier, il s’agit d’un entre-deux. Votre capital, et souvent les intérêts de votre investissement, seront remboursés lorsque le projet se terminera. C’est généralement le cas au bout de 18 à 36 mois.

Afin d’avoir accès à vos liquidités dans la durée, les membres de la communauté préfèrent mettre en place un investissement progressif. Cela vous permet de bénéficier d’un roulement sur votre épargne en liquide et vous pouvez alors réinvestir les intérêts dans un nouveau projet et ainsi augmenter le rendement.

Par exemple, vous pourriez décider d’investir entre 5 000 et 10 000 Euros tous les trimestres pendant 3 ans. En répartissant vos investissements initiaux tous les trimestres sur des projets de 18 à 36 mois, vous obtiendrez un roulement de liquidité au bout de 3 ans au maximum. Suivant votre situation, vous pourrez choisir de réinvestir ou bien de partir sur d’autres projets.

Quel serait le rendement idéal ?

Evidemment, vous allez certainement vous dire “plus c’est rentable mieux c’est” ! Et c’est l’un des grands avantages du crowdfunding immobilier : sa rentabilité est très élevée puisqu’elle est comprise entre 8 et 12 % en fonction des projets.

A titre de comparaison, une SCPI présente généralement une rentabilité comprise entre 4% à 6 %. 

Une autre comparaison est le rendement d’un portefeuille en compte titres, soit en direct soit à travers des ETFs. Le SP500 (les 500 plus grandes capitalisations boursières aux US) présente ainsi un rendement moyen d’environ 12 % entre 2000 et 2021. Cependant, il faut bien avoir à l’esprit que le marché est très volatile. Par exemple, le rendement était de -38 % en 2008, mais de +29 % en 2013 et 2019. .

Le rendement du crowdfunding se situe donc au-dessus de celui des SCPIs, mais en dessous des marchés financiers (la volatilité en moins !). 

En conséquence, les membres de la communauté qui investissent en crowdfunding immobilier vont souvent diminuer leurs investissements en SCPI et ETFs, pour faire une place entre les deux.

Quels risques êtes-vous prêts à prendre ?

Qui dit rendement élevé dit risque. Mais comme les investisseurs le savent, il existe une manière infaillible de gérer le risque : la diversification. Ce principe s’applique parfaitement au crowdfunding. Avec de nombreux projets proposés tout au long de l’année et un montant minimum d’investissement de 1 000 Euros, il est simple de diversifier en investissant sur différents projets de crowdfunding afin de répartir le risque. 

Ainsi, si l’un de ces projets prend du retard ou comme dans des cas très rares subit une perte en capital, tous les autres vous assurent tout de même un rendement minimum.

Par exemple, si vous décidez d’investir 20 000 Euros, il vaut mieux mettre 4 000 euros sur 5 projets différents que d’investir la totalité de la somme sur un seul projet.

La clé du crowdfunding : la diversification

Vous l’aurez compris, il s’agit d’un élément absolument essentiel de votre investissement en crowdfunding. La diversification de votre portefeuille vous permettra de diluer le risque, et de vous assurer un roulement dans la récupération de vos intérêts pour bénéficier de rentrées d’argent régulières.

Par définition, le crowdfunding immobilier permet la diversification

L’avantage du crowdfunding est qu’il est très facile de diversifier vos investissements car il s’agit de projets de court à moyen terme, et que le ticket d’entrée est assez bas (autour de 1 000 Euros en général). Mais si vous bénéficiez d’une somme définie que vous souhaitez investir, il est facile de la séparer en 5 ou 10 projets au lieu d’un seul investissement.

Sachez que le ticket d’entrée dépend de votre projet, voire de la plateforme sur laquelle vous allez investir. Ces plateformes vont d’ailleurs aussi souvent définir un plafond maximum d’investissement. Veillez donc à bien vous renseigner en amont – mais les plateformes sont très claires sur ces conditions, vous avez donc peu de chances de vous tromper !

Quelle part de mon portefeuille y consacrer ?

En effet, on ne parle pas uniquement de la diversification des projets de crowdfunding, mais aussi de diversification de votre portefeuille d’actifs de manière générale. Vous entendrez souvent parler d’y consacrer une part comprise entre 5 et 15 % afin de consacrer le reste de votre capital à différents types d’investissements.

Vous pouvez ainsi voir le crowdfunding immobilier de deux manières :

–   un investissement en pierre papier : au lieu d’investir 100 % de votre capital en SCPI, vous pouvez investir une partie en SCPI, et l’autre partie en crowdfunding immobilier.

–   une manière de diversifier votre portefeuille ETFs.

Dans tous les cas, il est important de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier et de diversifier les projets tant au niveau de votre portefeuille général, que du crowdfunding immobilier plus spécifiquement.

Conclusion, investissez 1 000 à 5 0000 Euros pour commencer sur plusieurs projets

Les membres d’Immoneos qui commencent à investir dans le crowdfunding immobilier partent sur des tickets compris entre 1 000 et 5 000 Euros sur plusieurs projets et sur une première durée de 18 à 36 mois.

Cela permet d’apprendre en essayant, de diversifier son épargne de manière dynamique en gérant le risque et la volatilité, de ne pas se retrouver à court de liquidité (cash is king !) et de tester plusieurs plateformes. Voir ici notre webinaire avec des exemples concrets d’investissement avec Anaxago.

A vous de déterminer les projets qui vous parlent ! Un immeuble de bureau à Paris, des chalets à la montagne, un immeuble d’immobilier locatif sur la Côte d’Azur ou à l’étranger… Les choix sont nombreux, vous avez donc largement de quoi faire pour trouver les projets qui vous conviendront.  

Le plus important est de garder en tête le fait que la diversification permet de diluer le risque et que l’investissement progressif vous permet de récupérer des liquidités de manière constante. 

Pour aller plus loin : 

• Découvrez toutes les spécificités de l’emprunt immobilier quand on est non résident français
• La présentation détaillée du crowdfunding immobilier via un webinar
• Notre avis sur ce type de financement
• Notre avis sur 2 très bons acteurs du secteur du crowdfunding: Raizers, et son concurrent Anaxago

Note: Petit rappel, le crowdfunding immobilier et les SCPIs ont des perspectives de rendements élevés, généralement entre 4% à 12% annuels. Aussi bien les SCPIs que le crowdfunding présentent des risques notamment en perte de capital. Les emails, contenu en ligne, échanges dans les groupes publiés par « Immoneos » ne sont pas destinés à fournir des conseils aussi bien fiscaux, juridiques ou encore d’investissement. Vous devez consulter un conseiller financier ou tout autre professionnel pour étudier votre cas personnel aussi bien au niveau fiscal, juridique ou encore financier pour prendre vos décisions…Vous êtes seul responsable de déterminer si un investissement, une action ou une stratégie, ou tout autre produit ou service, vous convient en fonction de vos objectifs d’investissement et de votre situation personnelle et financière.