Investir à Mulhouse dans l’immobilier de rendement: témoignage de Nicolas

Comme de nombreux Français de l’Etranger, Nicolas prépare sa retraite en investissant régulièrement pour mettre de l’argent de côté. L’immobilier et l’investissement financier sont au cœur de sa stratégie. De sa résidence principale initiale qu’il a mise en location, à l’achat d’un bien neuf et plus récemment d’un immeuble de rendement, il nous détaille son parcours et pourquoi il a décidé d’investir à Mulhouse récemment.

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Immoneos: Bonjour Nicolas, peux tu te présenter rapidement

Bonjour, je suis expatrié depuis 8 ans, d’abord aux États-Unis puis à Singapour depuis bientôt 3 ans. Je travaille dans l’IT. Je suis marié et j’ai 2 enfants. Je viens de Grenoble en France et mon épouse de la région de Tours. J’ai d’ailleurs hâte de retourner à Grenoble pour y faire du ski une fois que la situation actuelle du Covid sera terminée.

Immoneos: Quel a été ton parcours et comment es tu venu à investir dans l’immobilier locatif?

Un peu comme beaucoup de Français, j’ai commencé par acheter ma résidence principale avec un appartement à Paris. Quand nous sommes partis aux Etats-Unis nous avons décidé de garder cet appartement et de le louer en meublé. Cela a bien fonctionné. Il y a une forte demande sur Paris, une agence gère la location et j’ai toujours eu des locataires très rapidement. 

J’ai ensuite acheté un appartement dans un programme neuf à côté de Tours. Comme mes beaux-parents vivent à côté cela me permettait d’avoir une personne sur place. Je n’ai d’ailleurs pas eu que des bonnes surprises avec ce programme. Il a fallu acheter et monter la cuisine au dernier moment quand le projet a été livré. J’ai sûrement loupé une clause dans le contrat. Le rendement également n’est pas top ce qui me demande un effort d’épargne tous les mois.

Récemment j’ai donc décidé d’adopter une nouvelle approche en faisant l’acquisition d’un immeuble de rendement à Mulhouse. Je suis en contrat local à Singapour et je ne cotise pas à la retraite en France. Je souhaite accélérer la constitution d’un capital en vue de la retraite un jour.

Immoneos:  Quelle est ta stratégie d’investissement aujourd’hui?

Ma stratégie consiste à investir dans l’immobilier pour me constituer un patrimoine à crédit en profitant des taux bas et en parallèle d’investir mon épargne dans des produits financiers type ETF très généraliste (Exchange Traded Funds). Je garde également bien évidemment de l’épargne disponible de côté pour faire fasse à tout moment à un imprévu.

L’investissement dans un immeuble de rendement me permet d’allier l’effet de levier du crédit sans avoir à débourser d’argent puisque mon investissement s’auto finance (les loyers excédent toutes les charges). C’est une stratégie pour rapidement développer du capital qui sera remboursé automatiquement par les loyers comme le développe Julien Delagrandanne dans son livre dédié à l’investissement locatif. Le cash flow est positif après avoir payé toutes les charges et tous les impôts et donc le projet s’autofinance. L’immeuble que je viens d’acquérir récemment est un projet à 230 000€, 4 appartements, pour un loyer annuel de 20 000€.

En parallèle, les investissements dans des ETF me permettent de diversifier en bourse en limitant le risque puisqu’il s’agit d’un portfolio de nombreuses entreprises tout en profitant du mouvement haussier du marché. J’ai bien conscience du risque avec la bourse mais comme j’investis sur le long terme cela le limite.

Immoneos: Pourquoi as tu décidé d’investir à Mulhouse?

Je voulais avoir un investissement qui s’auto finance et cela net d’impôt. C’était important pour moi pour ne pas créer une charge supplémentaire et ne pas avoir d’effort d’épargne comme pour mon appartement acheté neuf. 

C’est pour cette raison que j’ai décidé d’explorer les autres options. Comme le détaille Julien Delagrandanne dans son livre, pour obtenir ce type de rendement, il faut viser des villes de province typiquement d’un taille entre 100 000 et 250 000 habitants. J’ai fait une demande sur Immoneos et un chasseur recommandé par la communauté m’a proposé d’explorer Mulhouse. Je ne connaissais pas du tout la ville et au début je ne savais pas trop quoi en penser. Le prix de l’immobilier est d’ailleurs décroissant d’après MeilleursAgents mais en même temps le chasseur me proposait qu’acquérir un immeuble entier de 4 appartements et bien situé pour le prix d’un seul appartement. Et comme le projet s’autofinance, même si l’immobilier continue de baisser ou de rester stable à Mulhouse, comme je ne sors pas d’argent de ma poche tous les mois, ce sera toujours de l’argent en plus le jour de la revente (si je le revends un jour).

Le quartier est correct et bien fréquenté d’après le chasseur ce qui était important pour moi afin de limiter la vacance locative entre locataires. Enfin le chasseur dispose de sa propre agence sur place pour se charger de la gestion locative ce qui en fait un projet totalement clef en main.

Dernier avantage pour cette acquisition,  il y avait  peu de travaux  à prévoir (moins de 10 000 €).  La rentabilité aurait pu être meilleure avec des travaux supplémentaires, mais le risque était également accru. J’ai préféré commencer comme cela et on verra par la suite. Comme je suis propriétaire de tout l’immeuble, je peux faire ce que je veux sans avoir à demander à la copropriété.

Immoneos:  Comment as tu réalisé cet investissement à distance?

J’ai fait une demande de chasseur recommandé sur Immoneos et ensuite tout est allé très vite. J’ai été contacté rapidement et le chasseur m’a paru sérieux, à l’écoute et professionnel. Je pense aussi que j’ai eu de la chance car il m’a proposé un bien en 2 semaines qui correspondait à mon projet et budget. Et comme je voulais avancer vite, j’ai pris ma décision rapidement. C’était dans mon budget et dans mes critères d’autofinancement. Ce que j’ai aussi apprécié dans la relation avec le chasseur c’est que je me suis senti libre de refuser l’offre. Il m’a vraiment mis à l’aise sur cet aspect. Mais j’ai aussi senti que je ne serai pas le seul pour acquérir ce bien et qu’il faut savoir se décider vite. Je me suis donc lancé.

Immoneos: Est ce que tu as dû te rendre sur place pour finaliser l’opération?

Tout s’est fait à distance. Le chasseur m’a fourni toutes les informations par whatsapp et email. Une fois mon offre faite, il travaille avec des études qui sont capables de faire toutes les signatures à distance, en temps de Covid, c’était primordial. 

Immoneos: Peux tu partager les éléments détaillés de cet investissement

C’est un immeuble dans un quartier de Mulhouse proche du tramway qui mène à la gare, 4 appartements déjà loués en meublé (LMNP/LMP), 20K€ d’apport plus les honoraires du chasseur et 210K€ de d’emprunt. Je connais bien ma banque donc j’ai eu un apport raisonnable sur ce projet. Le loyer annuel des 4 appartements sera d’environ 20 000 Euros. Et surtout je suis propriétaire de tout l’immeuble. Donc pas de mauvaise surprise de charges de copropriété ou autre. 

Immoneos: Comment se passe la mise en location?

Le bien était déjà loué quand je l’ai acheté. Le chasseur a sa propre agence de gestion locative à Mulhouse. Il s’occupe de tout. Cela se passe très bien. C’est du vrai « clef en main ».

Immoneos: Qu’est ce que tu conclus de cette expérience? Prêt à recommencer?

Oui très heureux, et même impressionné; cela a été très rapide grâce au chasseur recommandé par Immoneos. Mulhouse n’est pas une ville à laquelle je pensais. Grâce au livre de Julien Delagrandanne et  à la communauté Immoneos, cela m’a ouvert l’esprit et de me lancer dans une ville de taille moyenne pour aller chercher du rendement. Je pense refaire un investissement prochainement toujours sur le même principe de l’autofinancement. Peut-être à Mulhouse ou dans une autre ville pour diversifier et ne pas mettre tous mes œufs dans le même panier. J’ai entendu parler de Saint Etienne et aussi d’opportunités en Bretagne. Je vais dialoguer dans la communauté pour explorer les options.

Merci Nicolas pour le partage de ton parcours et bonne continuation pour tes investissements.

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