Samy est dentiste à Lausanne. Avec son père et son frère, il construit un patrimoine immobilier familial : sa résidence principale à Paris, un appartement en résidence gérée à Cannes pour tester la vie dans le Sud, et bientôt un bien de rendement à Mulhouse. Il partage aussi, sans détour, ce qu’il ne referait pas : le Pinel et certains contrats de résidences gérées.
Témoignage recueilli en juin 2024, mis à jour le 07/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Samy, dentiste |
| Vit à | Lausanne (Suisse) |
| A investi à | Paris (résidence principale), Cannes (résidence gérée), un bien en Pinel ; Mulhouse en projet |
| Type de bien (Cannes) | Appartement de 49 m² dans une ancienne résidence de tourisme devenue copropriété classique |
| Prix (Cannes) | 290 000 € |
| Cadre | Projets menés en famille ; SAS familiale avec son père et son frère |
| Résultats annoncés (Cannes) | Environ 12 600 € de chiffre d’affaires annuel pour 4 600 € de charges |
| Gestion (Cannes) | Confiée à Maeva (groupe Pierre & Vacances), 25 % de commission |
Qui est Samy ?
« Je suis professionnel de santé et je vis à Lausanne avec mon épouse. Mes parents sont originaires de Franche-Comté, une région frontalière que je connais bien, et beaucoup de mes amis d’enfance vivent en Suisse. Je suis venu découvrir un système de santé que je trouve plus juste qu’en France. »
Comment est née l’idée d’investir ?
« Je viens d’une famille de commerçants : j’ai toujours su que ma retraite se construirait par l’investissement, pas par la cotisation. Quand j’ai commencé à travailler à Paris, les taux étaient intéressants, mes revenus corrects, et trouver une location était difficile. J’ai acheté ma résidence principale et utilisé l’effet de levier du crédit : je payais des mensualités à ma banque au lieu d’un loyer. Pour moi, c’est un investissement peu risqué dans une ville qui ne perdra pas de valeur. »
Pourquoi un appartement à Cannes ?
« Nous avons une SAS familiale avec mon père, commerçant, et mon frère, expatrié au Moyen-Orient. Nous cherchons les biens ensemble. Mon père veut prendre sa retraite dans le Sud : mon frère et moi voulions que nos parents découvrent la région avant de s’y installer, peut-être, pour de bon. Et un bien à Cannes, dans une région touristique et dynamique, ne pouvait pas être une mauvaise décision. »
« L’achat s’est fait à la suite d’une vente flash d’une chasseuse de la communauté, reçue via la newsletter d’Immoneos. C’est un 49 m² dans une ancienne résidence de tourisme Pierre & Vacances, devenue une copropriété classique, payé 290 000 €. »
Une résidence gérée, est-ce rentable ?
« Pas de façon optimale, mais ce n’était pas notre priorité : c’était surtout un essai de “vie dans le Sud” pour nos parents, et la famille occupe parfois l’appartement. Nous l’avons confié en gestion à Maeva, la marque issue du groupe Pierre & Vacances. » Les chiffres de Samy :
- Chiffre d’affaires : environ 12 600 € par an.
- Charges : environ 4 600 € par an.
- Commission du gestionnaire : 25 % ; le ménage est facturé au client.
- Point à connaître : si vous occupez le bien, le gestionnaire impose que vous payiez la taxe d’habitation.
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Être mis en relation avec un chasseur recommandéSes conseils pour une résidence gérée
« Nous avons aussi étudié un investissement Pierre & Vacances à Avoriaz. Nous n’étions pas à l’aise avec les conditions générales du contrat de gestion. Mon conseil : soyez très regardant sur les clauses, notamment de résiliation. À Avoriaz, nous n’avons pas obtenu de certitude sur la possibilité de résilier ni sur une éventuelle pénalité, alors nous n’y sommes pas allés. Dans le doute, on s’abstient. »
Ce qu’il recommande, et ce qu’il ne referait pas
À faire : « Acheter à Paris pour sa résidence principale, actuelle ou future. Ce n’est pas très rentable en location à cause de l’encadrement des loyers, mais c’est un bon investissement patrimonial, et un toit sur la tête en cas de coup dur. »
À éviter : « J’ai aussi un investissement Pinel, que je ne recommande pas. Je n’ai pas l’impression de m’être enrichi, c’est surtout le promoteur qui s’enrichit. Et l’avantage fiscal ne s’applique plus pour moi en tant qu’expatrié : je suis globalement perdant. »
Ses conseils pour investir à distance
« Pour moi, la clé est la fiscalité. Il faut trouver quelqu’un qui connaît bien la fiscalité des deux pays, et être très rigoureux dans ses déclarations. »
« Pour mon prochain investissement, je regarde Mulhouse, pour son rendement et sa proximité avec la Suisse. Nous visons 8 à 10 % de rendement dans un bien qui s’autofinance. Nous cherchons via un chasseur recommandé par la communauté, et aussi en direct sur Leboncoin, car nous habitons assez près. Mulhouse, c’est le rendement, mais aussi la sécurité : à la frontière suisse, il y aura toujours une forte demande locative, surtout si l’immeuble est bien placé. » Voir aussi le témoignage d’un membre qui a investi à Mulhouse et le guide pour investir dans un immeuble depuis l’étranger.
Ce qu’il faut retenir
- Investir en famille permet de partager la recherche des biens et les décisions.
- Un bien peut avoir un autre but que le rendement : ici, tester une future région de retraite.
- Résidence gérée : lire le contrat de gestion, surtout les clauses de résiliation et de pénalité, avant d’acheter.
- La défiscalisation ne doit pas être la raison d’investir : l’avantage peut disparaître avec l’expatriation.
- S’entourer d’un fiscaliste qui connaît les deux pays.
Et en 2026 ?
- Pinel : plus aucun nouvel investissement possible depuis le 01/01/2025. Pour un Pinel réalisé depuis le 01/01/2019 alors qu’on était résident fiscal français, la réduction d’impôt est conservée après le départ à l’étranger ; pour les investissements antérieurs, elle ne s’impute pas pendant l’expatriation.
- Encadrement des loyers à Paris : l’expérimentation court jusqu’au 24/11/2026 ; une prolongation d’au moins deux ans pour les villes déjà engagées est en discussion au Parlement.
- Meublés de tourisme (loi Le Meur) : au micro-BIC, plafond de 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026) avec 50 % d’abattement pour un meublé classé, 15 000 € et 30 % sinon. À partir du 01/01/2034, un meublé de tourisme qui n’est pas la résidence principale du loueur devra être classé entre A et D au DPE.
- Prélèvements sociaux : un non-résident affilié à la sécurité sociale suisse ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur ses revenus locatifs français détenus en direct, au lieu de 17,2 % ou 18,6 %.
Sources : service-public.gouv.fr, fiche F31151 (vérifiée le 11/03/2026) ; impots.gouv.fr, « Mes charges, réductions et crédits d’impôts sont-ils pris en compte ? » (10/03/2026) ; Actu-Juridique, « Pas de clap de fin pour l’encadrement des loyers » (24/09/2026) ; service-public.gouv.fr, actualité A18880 du 27/07/2026 ; ministère de la Transition écologique, « Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme » (septembre 2025) ; impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (17/07/2026). Consultés le 07/10/2026. Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
D’autres parcours de membres
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