Céline vit à Hong Kong depuis 2010. Elle ne voulait ni gérer une location à distance ni dépendre des loyers. Pour son premier investissement, elle a donc choisi la nue-propriété : un 3 pièces au Bourget (Seine-Saint-Denis), commune où passeront les lignes 16 et 17 du Grand Paris Express, acheté 160 000 € au lieu de 286 000 € en pleine propriété, soit une décote de 44 %. Pas de loyer, pas de gestion, pas de charges. Elle explique pourquoi ce choix lui convient et comment elle a tout fait sans se déplacer.
Témoignage recueilli en mars 2021, mis à jour le 07/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Céline |
| Vit à | Hong Kong, depuis 2010 |
| A investi au | Bourget (Seine-Saint-Denis) |
| Type de bien | 3 pièces de 60 m² avec balcon et parking, acheté en nue-propriété auprès d’un promoteur |
| Prix | 160 000 € en nue-propriété, pour une valeur en pleine propriété de 286 000 € (décote de 44 %) |
| Financement | 100 % d’apport, sans crédit |
| Loyer | Aucun : l’usufruit et la location reviennent à un bailleur pendant la durée du démembrement |
| Gestion | Aucune : tout est assuré par le bailleur usufruitier |
| Durée de l’opération | Environ 6 mois, entièrement à distance |
Qui est Céline ?
« Je vis à Hong Kong depuis 2010, c’est ma première expatriation. Je travaille dans la finance, dans le secteur des services à l’environnement. Je suis mariée et j’ai deux enfants. »
Pourquoi la nue-propriété ?
« C’est mon premier investissement immobilier, et il est venu un peu tard, je l’avoue. En arrivant à Hong Kong, je pensais n’y rester que quelques années : je repoussais le projet à mon retour en France. Et je ne pensais pas qu’on pouvait acheter un bien entièrement à distance.
Au bout de 6 ans, j’ai décidé qu’il était temps de penser à l’avenir et je me suis renseignée. Chacun choisit selon sa situation, mais j’avais deux critères :
- ne pas gérer de location à distance, même via une agence ;
- un investissement sûr sur le long terme, qui ne dépende pas de facteurs externes comme les revenus locatifs.
La nue-propriété m’a paru idéale. J’achetais un bien largement sous sa valeur, je n’avais aucune gestion à assurer, et il y avait l’avantage fiscal. C’est ce qui m’a décidée. »
Son appartement au Bourget
« Mon objectif principal est de me constituer un patrimoine pour la retraite : c’est une stratégie de long terme. Je n’avais pas ciblé de ville, j’ai prospecté le marché du démembrement.
J’ai choisi un appartement au Bourget proposé avec une décote de 44 % : un 3 pièces de 60 m² avec balcon et parking, dont le prix en pleine propriété est de 286 000 €, acheté 160 000 € en nue-propriété. Je me constitue ainsi un capital à moindre coût.
Je n’ai à m’occuper de rien : l’usufruit, donc la gestion locative, est confié à un organisme sérieux et réputé, sélectionné par le promoteur. Je ne touche aucun loyer, mais je n’ai ni charges ni impôt. À la fin du démembrement, je récupérerai le bien en pleine propriété et je verrai si je le loue ou si je le vends. »
Sa stratégie : 100 % d’apport
« J’ai fixé mon budget selon la somme dont je disposais : je ne voulais pas emprunter. Mon apport a donc été de 100 %.
La décote d’environ 44 % s’applique aussi aux frais de notaire, et l’opération ne génère pas d’impôt. Bien sûr, je ne perçois aucun loyer pendant toute la durée du démembrement, mais cela fait partie du jeu. En échange, je n’ai aucun souci ni aucun coût de gestion, et c’est ce que je voulais. Ce qui m’a plu, c’est que tout est prévu à l’avance. »
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« J’ai trouvé le promoteur par le bouche-à-oreille. On m’a expliqué le dispositif fiscal et ses avantages, et j’ai tout fait à distance depuis Hong Kong. Ne pas me déplacer faisait partie de mes conditions.
J’avais les plans et les descriptifs des programmes où il restait des lots, et un interlocuteur à l’écoute qui répondait à toutes mes questions. Une fois ma décision prise, tout est allé vite : il m’a guidée jusqu’à l’acquisition. Cela ne m’a pas demandé beaucoup d’efforts.
Au total, il a fallu environ 6 mois, mais c’est surtout moi qui ai pris du temps pour me décider. Un appartement d’un autre programme m’est passé sous le nez parce que je me posais trop de questions. C’est la vie. »
Et la location ?
« Je n’interviens pas du tout : je n’ai pas l’usufruit. Le bailleur est responsable de la location, de l’entretien, et il perçoit les loyers. En contrepartie, je n’ai ni revenus, ni charges, ni impôt. C’est ce que je cherchais. »
Son bilan et ses projets
« Une bonne surprise. Je ne connaissais pas la nue-propriété, et ce type d’investissement me convient parfaitement. N’avoir rien à gérer, ni coût ni risque, était impératif, du moins tant que je suis expatriée. Le prix d’achat très inférieur au marché fait aussi partie de ma stratégie patrimoniale de long terme.
Mon seul regret : ne pas avoir commencé plus tôt. J’envisage un deuxième achat en nue-propriété dans l’année. J’épargne tranquillement pour un achat plus important, et je choisirai la ville selon son potentiel à long terme. »
Ce qu’il faut retenir
- La nue-propriété permet d’acheter avec une forte décote (44 % pour Céline), frais de notaire réduits d’autant.
- Aucun loyer pendant le démembrement, mais aucune gestion, aucune charge et aucun impôt sur ce bien : idéal pour qui ne veut pas gérer à distance.
- Tout peut se faire à distance, avec les plans, les descriptifs et un interlocuteur disponible.
- Ne pas tarder à se décider : un lot peut partir pendant qu’on hésite.
- C’est un placement de long terme, pensé pour la retraite.
Le Bourget depuis l’achat de Céline : ce qui a changé
- Le Grand Paris Express se rapproche : la gare Le Bourget RER sera desservie par les lignes 16 et 17 du métro. Selon le calendrier actualisé le 24/09/2026, les tronçons Saint-Denis Pleyel – Parc du Blanc-Mesnil (ligne 16) et Saint-Denis Pleyel – Le Bourget Aéroport (ligne 17) doivent ouvrir à l’automne 2028. Ce calendrier a déjà été décalé plusieurs fois, mais l’ouverture reste prévue bien avant la fin du démembrement de Céline.
- Une gare qui va changer de dimension : le pôle Le Bourget-Drancy réunit déjà le RER B, le tram-train T11 Express et 8 lignes de bus. Avec les lignes 16 et 17, Île-de-France Mobilités prévoit que sa fréquentation fasse plus que doubler, pour atteindre 55 000 voyageurs à l’horizon 2030.
- L’héritage des Jeux de 2024 : Le Bourget a accueilli les épreuves d’escalade du 05 au 10/08/2024, avec de grandes rénovations et des équipements destinés ensuite aux habitants et aux clubs. Le programme olympique prévoyait aussi la reconstruction du groupe scolaire Jean-Jaurès et un parc sportif repensé au Bourget, ainsi qu’un nouveau quartier de 1 300 logements à Dugny, juste à côté, sur le site du village des médias.
- Des prix en baisse, que la décote amortit : le prix moyen d’un appartement au Bourget est de 3 046 €/m² au 01/10/2026, en baisse de 5,8 % sur un an et de 13,8 % sur cinq ans, mais en hausse de 7,9 % sur dix ans (MeilleursAgents). Céline a payé environ 2 670 €/m² pour un logement neuf, grâce à sa décote de 44 % : moins que le prix moyen actuel d’un appartement ancien de la commune.
- Une commune de locataires : 62,5 % des ménages du Bourget sont locataires en 2023, contre 60,0 % en 2017, pour 15 925 habitants (16 594 en 2017, Insee). Le loyer moyen d’un appartement atteint 19,9 €/m² par mois (MeilleursAgents, 01/10/2026) : une donnée utile pour le jour où Céline choisira entre louer et vendre.
Pour Céline, qui récupérera la pleine propriété de son 3 pièces au bout de 15 à 17 ans de démembrement, c’est la valeur du bien à cette date qui comptera : d’ici là, Le Bourget devrait être relié au Grand Paris Express depuis plusieurs années, ce qui n’était qu’un projet au moment de son achat. Le capital reste non garanti, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour aller plus loin : le démembrement de propriété, avantages, limites et avis des membres.
Sources : Sortir à Paris, calendrier des lignes 15 à 18 du Grand Paris Express (mis à jour le 30/09/2026, d’après le communiqué du 24/09/2026) ; Île-de-France Mobilités, projet de pôle gare Le Bourget-Drancy ; Actu-Juridique, « Les Jeux olympiques et paralympiques au Bourget, un véritable héritage pour la commune » (16/07/2024) ; Région Île-de-France, « Paris 2024 : la construction du village des médias est lancée » (01/07/2022) ; MeilleursAgents, prix au Bourget au 01/10/2026 ; Insee, dossier complet Le Bourget (27/08/2026, RP2017 et RP2023) (consultées le 08/10/2026). Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Pour aller plus loin
- Le démembrement de propriété : avantages, limites et avis des membres
- Réduire son IFI quand on vit à l’étranger
- Tous les témoignages des membres
Comme Céline, construisez un patrimoine de long terme sans rien gérer à distance. Nue-propriété, immobilier locatif, autres placements : Immoneos vous met en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandé par les membres. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
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