Laura habite à Dubai, d’où elle a choisi d’investir en viager pour diversifier son patrimoine, et accéder à des bien difficilement finançables depuis l’étranger. Elle a choisi un viager avec rente en Bretagne, et elle a eu la gentillesse de nous partager son parcours et pourquoi elle a choisi le viager pour cet investissement patrimonial …

Une rapide introduction sur toi 

Je m’appelle Laura. Plongée dans l’effervescence de Dubaï depuis 12 ans, c’est là que notre famille y a trouvé son refuge. Nous sommes véritablement gatés par le niveau de vie, la qualité des services, la sécurité, les opportunités professionnelles et l’incroyable dynamisme de cette ville qui ne cesse de nous impressionner au quotidien.

Au risque de décevoir certains lecteurs, nous ne côtoyons pas l’univers des influenceurs, et nous ne vivons pas dans une des villas luxueuses de la Palm. Notre vie ici regorge surtout d’expériences simples et authentiques qui dépassent de loin les stories Instagram.La seule communauté dont nous faisons réellement partie sur les réseaux sociaux est la communauté immoneos 

Pourquoi as-tu choisi d’investir en viager depuis l’étranger plutot qu’en immobilier traditionnel ou même en bourse / assurance vie etc. 

Nous avions en réalité déja investi en immobilier traditionnel et la décision d’investir en viager cette fois-ci plutôt qu’en immobilier traditionnel a été motivée par plusieurs facteurs :

• En tant qu’expatrié résidant aux Émirats, l’accès aux prêts immobiliers traditionnels devenait de plus en plus difficile en raison des politiques bancaires restrictives et des conditions de prêt non avantageuses, malgré des revenus confortables. Même en ayant recours à un courtier spécialisé pour les expats, l’expérience d’obtention de crédit immobilier avait été à deux reprises compliquée avec des changements de conditions de prêt de dernière minute.
• Le viager nous a permis d’accéder à des biens immobiliers d’une valeur supérieure à nos investissements précédents, qui auraient été inaccessibles pour nous en tant que non-résidents via d’autres formes d’investissement. En envisageant le viager comme un investissement à long terme, la possibilité de récupérer le bien après une période offre une latitude dans les choix futurs : La possibilité de rénovation du bien pour une éventuelle occupation personnelle, la mise en location ou la revente avec plus-value constituent une approche pour maximiser le rendement de l’investissement. Cette flexibilité permet d’adapter l’utilisation du bien en fonction de l’évolution de nos besoins et des opportunités du marché immobilier.
• En tant qu’expatrié, la gestion à distance d’un bien en viager est bien simplifiée par rapport à la gestion locative classique. Nous sommes affranchis des contraintes liées à la location tout en bénéficiant de l’entretien relativement assuré par les vendeurs.
• Investir en viager offre une forme de sécurité et de stabilité financière aux vendeurs, car les modalités du contrat de viager garantissent une rente régulière jusqu’à la fin de leur vie. On a remarqué une hausse du nombre d’offres récemment sans doute due aux faibles retraites vs augmentation du coût de la vie. Cela peut représenter une forme de revenu complémentaire ou de prévoyance pour l’avenir. Il est important de souligner que les vendeurs en viager sont souvent des personnes âgées sans héritiers directs. Dans notre cas, les vendeurs se sont réjouis de savoir que leur maison sera transmise à une famille et qu’elle ne sera pas bradée sur le marché. Cela crée une relation gagnant-gagnant, où les vendeurs trouvent une solution financière et affective pour leur patrimoine, tandis que les investisseurs bénéficient d’un bien immobilier de qualité sans les contraintes habituelles de gestion locative. Nos vendeurs en ont profité pour prendre un jardinier, et pour voyager davantage.

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Comment as tu choisi la ville ? et le bien lui-même ?  Comment as tu validé le prix c’est-à- dire les calculs de décote du bien?

Concernant la localisation, nous regardions 3 différentes régions :

• Région parisienne : Envisagée pour un investissement locatif ultérieur.
• Région PACA : Envisagée pour un futur appartement de retraite et potentiellement une mise en location partielle.
• Finistère sud : Choisi pour une maison de retraite en raison de la proximité familiale et de la mer.

Nos critères étaient également basés sur le bouquet que nous pouvions apporter et sur le montant de la rente viagère. 

• La maison sur laquelle nous sommes tombés à Bénodet en Finistère sud cochait pas mal de cases en termes de budget, de superficie, d’exposition, de proximité avec la mer.
• On a profité d’avoir de la famille sur place pour aller faire la première visite et nous faire un compte rendu sur l’estimation du prix  et le potentiel de la maison. La maison aurait valu 575 000€ sur le marché.
• Il faut avouer que la maison n’est pas du tout à notre goût, mais je pense que c’est une chose à garder en tête : il vaut mieux acheter un logement en viager avec du potentiel, dans lequel on arrive à se projeter après travaux, plutôt que d’acheter un logement parfait à nos yeux aujourd’hui, et qui ne le sera plus au moment de la libération du logement.
• Comme il y avait des travaux d’assainissement à prévoir, nous avons demandé une reventilation du bouquet et de la rente pour que ça colle avec notre budget. In fine nous avons payé un  bouquet net vendeur 100,000 euros avec une rente viagère de 1180€ pour une occupation de 2 personnes (Monsieur 84 ans, Madame 80 ans) >> Voir ici notre article sur la determination du prix d’un viager
• Même si on n’est pas dans l’attente de récupérer ce bien, sans faire de calcul de rendement trop compliqué, nous avions également calculé combien d’années il faudrait pour payer le bien à sa juste valeur, et ça semblait financièrement intéressant – l’avenir nous le dira.

NDLR : voir ici toutes les infos sur la barême Daubry qui fait autorité en la matière de calcul de viager :

Quel conseil donnerais-tu à un expatrié qui voudrait investir en viager ? Y a  t il des choses à éviter / faire attention avec le viager?

1. Optez pour un bien immobilier en viager dans lequel vous pouvez vous projeter sur le moyen / long terme, plutôt que de vous concentrer uniquement sur des critères esthétiques actuels.
2. Assurez-vous de pouvoir couvrir la rente viagère même en cas de difficultés financières imprévues, car il n’existe pas de mécanisme d’assurance pour reporter les paiements comme dans un prêt immobilier classique.
3. Envisagez les implications financières pour vos héritiers en cas de décès, car ces derniers seront tenus de continuer à verser la rente viagère.
4. Étudiez attentivement les éventuels travaux de rénovation importants relatifs à la structure (toiture, mur, assainissement…) à réaliser sur la propriété, car ces responsabilités incombent généralement au propriétaire dans le cadre d’un viager.

5. Une chose importante recommandée par notre notaire, étant donné que l’installation électrique était vétuste, était d’en informer notre assureur chez qui nous avions souscrit l’assurance PNO. Certains assureurs ont refusé de nous assurer avec l’installation en état, on a donc demande à l’assureur des vendeurs un devis et ils ont accepté de nous assurer.
6. Établissez une relation de confiance avec les vendeurs pour démontrer votre intention bienveillante, et les raisons qui ont motivé notre décision d’acheter au viager ainsi que de  comprendre leur décision de recourir au viager, souvent motivée par des besoins financiers comme une faible retraite
7. Évitez une approche trop focalisée sur la récupération rapide du bien, le viager étant davantage adapté à un investissement à plus long terme.
8. Prendre en compte le % de revalorisation de la rente en cas de libération anticipée du bien. Cette clause revêt une grande importance car elle peut avoir un impact significatif sur le rendement global de votre investissement en viager, en particulier si vous envisagez une sortie anticipée de l’opération

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Quels sont tes conseils pour bien investir à distance en viager quand on est expat?

1. Avant même de se lancer, je pense qu’il est important d’avoir une bonne compréhension de sa capacité de remboursement, et de comprendre les différents types de viager.
2. Se mettre des alertes sur les sites du style se loger avec les critères « viager » et en montant maximal le bouquet que l’on est dans la capacité à verser.
3. Essayer d’organiser une visite virtuelle avec un agent immobilier,
4. si coup de cœur après avoir récupérer DPE / PV D’AG (si copropriété), envoyer quelqu’un sur place ou se rendre sur place pour valider l’estimation des travaux et le potentiel du logement
5. Une fois le contrat établi, penser à instaurer un mode de communication avec les vendeurs : les personnes âgées n’ont pas toujours whatsapp, et pour éviter de les effrayer avec un numéro étranger, transmettez le numéro d’un téléphone fixe de quelqu’un de confiance habitant en France, qui pourra faciliter les échanges, s’ils ont besoin de vous contacter.

Voir aussi ici notre article sur les erreurs à ne pas commettre quand on investit en Viager

Prévoies- tu de renouveler l’expérience ? Sinon, as tu un autre projet d’investissement  court ou moyen terme ?

Oui, nous prévoyons effectivement de renouveler l’expérience très probablement dans le sud de la France. Nous avons relancé nos recherches et nous prenons le temps nécessaire pour trouver le bien idéal qui correspond à nos critères et objectifs d’investissement. 

Merci Laura pour ton témoignage

Retrouvez d’autres témoignages de membres de la communauté de confiance Immoneos qui ont investi à distance comme :

• Aliena qui a choisi Villeurbanne pour contourner les prix trop élevés de Lyon et investir en. Airbnb
• Adeline qui investit au bord de la mer et en montagne dans de belles résidences secondaires, qu’elle rentabilise
• William qui a commencé à moins de 30 ans ses investissements dans des immeubles de rendement.

Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire notre article sur le viager pour les expatriés, la fiscalité des viagers, le baromètre des investissements des membres de la communauté et leurs plans offres de financement. Rejoignez aussi bien sur notre Communauté d’entraide sur Facebook via ce lien.