Aliena vit à Barcelone. Faute d’un apport suffisant pour acheter en Espagne, elle a investi en France : un 37 m² à Villeurbanne, aux portes de Lyon, loué en courte durée sur Airbnb, dans une ville qui gagne en moyenne 1,7 % d’habitants par an depuis 2017. Résultat : environ 1 100 € net par mois et un taux de remplissage souvent supérieur à 80 %, sans jamais gérer les travaux elle-même.
Témoignage recueilli en octobre 2023, mis à jour le 08/10/2026. Les chiffres cités sont ceux de l’époque.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Aliena, 29 ans à l’époque, commerciale dans la tech |
| Vit à | Barcelone (Espagne) |
| A investi à | Villeurbanne (métropole de Lyon) |
| Type de bien | Appartement de 37 m² dans un immeuble ancien de type haussmannien, avec ascenseur, en étage, bon DPE |
| Prix d’achat | 170 000 € |
| Financement | Crédit via un courtier, sur 25 ans (montage en résidence principale) |
| Travaux | Recherche, travaux et ameublement confiés à une société clé en main lyonnaise |
| Loyer / rendement annoncé | Airbnb depuis décembre 2022 : 1 900 € brut et 1 100 € net par mois ; 5,8 % brut et 5,23 % net selon son calcul |
| Gestion | Conciergerie |
Qui est Aliena ?
Je m’appelle Aliena, j’ai 29 ans et je suis commerciale dans le secteur de la technologie. Je suis originaire de Paris et je vis à l’étranger depuis six ans.
Après une licence et un master 1 à Paris, je suis partie faire un stage à l’étranger. J’ai passé deux ans à Dublin, en marketing puis en vente, dans une entreprise américaine de la tech. J’ai ensuite fait un master 2 à Madrid et, ne voulant pas quitter l’Espagne, j’ai trouvé du travail à Barcelone, où je suis depuis trois ans.
Pourquoi investir en France plutôt qu’en Espagne ?
À Barcelone, j’ai fait des démarches pour acheter, mais l’apport demandé pour emprunter était trop élevé pour mon budget. J’ai donc décidé d’investir en France, en passant par des professionnels de l’investissement locatif pour pouvoir tout gérer à distance sans prendre de risques.
Une amie expatriée avait déjà investi en Airbnb à Villeurbanne avec une société d’investissement clé en main spécialisée dans la région lyonnaise. Nous en avons parlé et, vu ma demande et ma stratégie, mon choix s’est porté sur Villeurbanne, où l’on peut faire de l’Airbnb.
Quel bien, à quel prix, pour quels revenus ?
Je voulais le charme de l’ancien : un immeuble de type haussmannien, avec ascenseur, un appartement en étage et un bon DPE. J’ai trouvé un 37 m² à 170 000 €. Un peu plus cher, mais rassurant pour moi.
Le logement est loué sur Airbnb depuis décembre 2022 (c’est autorisé à Villeurbanne en résidence secondaire). Mes chiffres actuels :
- revenu brut : 1 900 € par mois ;
- revenu net : 1 100 € par mois, après conciergerie, électricité et internet ;
- taux de remplissage : souvent plus de 80 %, jusqu’à 90 % certains mois ;
- rendement : 5,8 % (13 200 € de revenu net par an rapportés au coût total de l’opération), soit 5,23 % une fois déduits les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, le comptable, l’électricité et internet.
Comment as-tu financé le projet ?
Par un crédit, obtenu grâce à un courtier. Dans mon cas, le projet a pu être monté en « résidence principale », ce qui m’a permis d’emprunter sur 25 ans. Pour un expatrié qui achète pour louer, la norme est plutôt de 20 ans maximum.
Qui s’est occupé des travaux ?
Une société lyonnaise qui fait du « clé en main » : en plus de la recherche du bien, elle a géré les travaux et l’ameublement à ma place. C’est précieux quand on vit à des centaines de kilomètres et qu’on ne connaît rien aux métiers du bâtiment.
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Être mis en relation avec un chasseur recommandéPourquoi Villeurbanne ?
Villeurbanne touche Lyon et le métro lyonnais dessert toute la ville. Les projets urbains montrent son dynamisme. Le prix au m² y est plus abordable qu’à Lyon, le marché locatif très tendu, et on peut y faire le pari de l’Airbnb : c’est ce que j’ai choisi.
Ton conseil pour investir à Villeurbanne ou à Lyon ?
Être proche des lieux de passage : les transports, et même les futures lignes de tram ou de bus, les campus universitaires et la gare Part-Dieu. Et pourquoi pas me faire de la concurrence en investissant en location courte durée à Villeurbanne !
À quoi faut-il faire attention ?
À l’encadrement des loyers. Pendant ma recherche, j’ai appris qu’il est possible dans certains cas (dont le mien) d’ajouter un complément de loyer en location longue durée, ce qui améliore le rendement net. Le pari de l’Airbnb me paraît intéressant, mais si la mairie durcissait les règles de la location courte durée, je sais que mon logement pourrait être loué correctement en longue durée.
Que ne referais-tu pas ?
Rien ne me vient en tête, c’est que tout s’est bien passé ! La société clé en main a fait son travail, qui était de m’éviter les erreurs. Acheter seule, surtout à distance, me paraît difficile : je referais la même chose.
Tes conseils pour investir à distance ?
Investir sans visiter le bien et faire entièrement confiance à une société, ce n’est pas facile au début. Aujourd’hui, je sais que j’ai fait le bon choix. Choisissez des interlocuteurs réactifs quand vous posez des questions : c’est un gage de professionnalisme et la preuve qu’ils sont investis.
Ce qu’il faut retenir
- Quand l’apport bloque dans votre pays de résidence, la France peut rester accessible : Aliena a pu emprunter sans gros apport via un courtier.
- Un bien « rassurant » (ancien de caractère, ascenseur, bon DPE) coûte un peu plus cher mais se loue bien : plus de 80 % de remplissage.
- Calculez le rendement net, pas seulement le brut : 1 900 € de recettes deviennent 1 100 € une fois la conciergerie et les frais payés.
- Gardez un plan B : un logement qui peut basculer en location longue durée protège contre un durcissement des règles Airbnb.
- À distance, la réactivité des interlocuteurs est un bon indicateur de leur sérieux.
Villeurbanne depuis l’achat d’Aliena : ce qui a changé
- Une ville qui attire : Villeurbanne compte 163 684 habitants (Insee, population 2023), avec une croissance moyenne de 1,7 % par an depuis 2017. 63 % des ménages sont locataires (Insee, 2022).
- Le tram T6 relie désormais Gratte-Ciel à la Doua : inauguré le 14/02/2026, le prolongement de 5,4 km et dix stations relie les Hôpitaux Est au campus LyonTech-La Doua, en passant par Grand Clément et Gratte-Ciel. Le Sytral prévoit 55 000 voyages par jour en 2030.
- Un nouveau centre-ville : l’extension de Gratte-Ciel prévoit à terme 913 logements, 40 commerces et 200 emplois, avec un cinéma de quatre salles ; le premier grand lot doit être livré au printemps 2027.
- Des prix qui repartent : +2,8 % sur un an pour les appartements, à 3 707 €/m² en moyenne au 01/10/2026, et +10,3 % sur cinq ans (Meilleurs Agents). En 2025, 1 883 appartements se sont vendus, 13 % de plus qu’en 2024 (DVF).
- Un plan B solide en location classique : sur Lyon-Villeurbanne, le loyer médian du parc privé est passé de 12,90 à 13,60 €/m² hors charges entre 2022 et 2024, et la part des logements reloués dans l’année est tombée de 34,0 % (2021) à 29,8 % (2024) : moins de logements se libèrent. L’encadrement des loyers s’applique ; sa pérennisation, adoptée par l’Assemblée nationale le 11/12/2025, doit être examinée au Sénat à partir du 21/10/2026, faute de quoi l’expérimentation prend fin le 24/11/2026.
- Les règles de la courte durée : depuis la loi Le Meur (19/11/2024), un meublé de tourisme non classé n’a plus que 30 % d’abattement en micro-BIC, dans la limite de 15 000 € de recettes ; une copropriété dont le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise peut interdire ces locations à la majorité des deux tiers ; l’enregistrement devient obligatoire partout avec le téléservice national prévu au 4e trimestre 2026. Au DPE, un meublé de tourisme qui n’est pas la résidence principale du loueur devra être classé de A à D au 01/01/2034.
Pour Aliena, qui loue depuis décembre 2022 avec un taux de remplissage souvent supérieur à 80 %, la ville a gagné en desserte et en attractivité ; et si elle passait un jour en location classique, la demande est là. Prix, loyers et quartiers : voir notre page investir à Villeurbanne.
Sources : Insee, populations de référence 2023, via LyonMag (18/12/2025) ; page Immoneos « Chasseur immobilier Villeurbanne » (DVF 2025, Insee ; mise à jour du 05/10/2026) ; Lyon Capitale, inauguration du prolongement du T6 (14/02/2026) ; Métropole de Lyon, Ville de Villeurbanne et SERL, communiqué sur Villeurbanne Grand Centre (15/07/2025) ; Meilleurs Agents, « Prix immobilier Villeurbanne (69100) », estimations au 01/10/2026 ; UrbaLyon, observatoire local des loyers, « Les loyers dans le parc privé 2024 » (octobre 2025) ; Actu-Juridique, avenir de l’encadrement des loyers (24/09/2026) ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 et service-public.fr, actualités A17883 (20/01/2025) et A18880 (27/07/2026) ; ministère de la Transition écologique, « Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme » (septembre 2025) (consultées le 08/10/2026).
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Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
