Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier en France, et vous voulez éviter les erreurs classiques que font les expatriés pour leur premier achat ? Pour vous aider à réussir votre premier investissement immobilier depuis l’étranger, on a regroupé dans ce dossier les 6 erreurs que vous devez absolument éviter !

Vous le savez, investir dans l’immobilier en tant que non résident, c’est un très bon moyen de vous constituer un patrimoine et de préparer votre retraite. Grâce à l’immobilier, vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit, car c’est le locataire qui rembourse (au moins en partie) votre crédit via les loyers. Le bien vous appartient, son prix augmente au fil du temps, et l’assurance protège votre famille.

Quand on réussit à mettre en place un bon investissement locatif depuis l’étranger, c’est une situation intéressante pour développer son patrimoine sur le long terme… Mais bien souvent, on ne sait pas par où commencer ! 

En tant qu’expatrié, vous manquez peut-être de connaissances sur l’immobilier, et vous vous posez pas mal de questions, comme tous les membres Immoneos qui sont passés par là au moment de leur premier achat. Et c’est tout à fait normal de ne pas avoir toutes les réponses quand on se lance !

• Comment décrocher un crédit quand on est non résident ? 
• Comment trouver un bien qui correspond à vos attentes ?
• Comment faire pour gérer le bien à distance, et le mettre en location ? 
• Quelles sont les contraintes fiscales ?
• …

Pour vous aider à faire les bons choix et avoir toutes les cartes en main pour réussir votre premier investissement immobilier depuis l’étranger, on partage avec vous les 6 erreurs que vous devez absolument éviter. Profitez des retours d’expérience des membres de la communauté Immoneos pour partir sur de bons rails !

La communauté Immoneos partage

Le Guide du crédit immobilier depuis l’étranger

Et c’est gratuit !

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1ère erreur : Se lancer la fleur au fusil

Si vous vous lancez dans l’investissement locatif, assurez-vous d’acquérir les connaissances de base avant de sauter dans le grand bain ! Quand on ne maîtrise pas encore le domaine, on peut facilement mal ficeler son projet, et perdre de l’argent.

Vous pouvez lire les dossiers disponibles sur le site Immoneos, pour connaître les grands principes sur la fiscalité pour les investisseurs expatriés, l’obtention d’un crédit, la recherche d’un bien… Et pour retrouver des retours d’expériences concrets de membres de la communauté qui ont investi en locatif depuis l’étranger, consultez la rubrique « Témoignages ». Les membres partagent leurs bonnes pratiques avec vous, comme par exemple : 

• Bertrand, qui a investi à Paris depuis Singapour 
• William, qui investit dans l’immobilier de rendement dans des villes moyennes
• Ophélie et Alexandre, qui ont investi en location saisonnière à Poitiers pendant leur expatriation en Australie 
• Christophe, qui investit à Cahors depuis l’étranger 
• Nadège, qui s’est constituée un patrimoine immobilier de Paris à Marseille,  depuis l’Afrique centrale
• …

Les membres de la communauté Immoneos recommandent aussi de choisir 1 ou 2 livres dédiés à l’investissement locatif, au format Kindle pour les “recevoir” facilement. Découvrez notre sélection de livres dans notre article dédié sur le site Immoneos en suivant ce lien. “L’investissement immobilier locatif intelligent” de Julien Delagrandanne (disponible en ligne sur Amazon en cliquant ici) est notre préféré, et il est adapté aux débutants comme aux investisseurs chevronnés. Il fait le tour des conseils pratiques pour investir dans l’immobilier locatif, avec les pièges à éviter. 

Enfin, discutez directement avec des investisseurs expatriés dans le groupe privé Facebook Immoneos. C’est la meilleure manière d’avoir des retours concrets par des non résidents qui ont investi à distance. 

Bien sûr, gardez en tête que vous n’avez pas besoin de tout savoir. Une fois que vous avez les bases nécessaires, vous pouvez vous lancer !

2ème erreur : Ne pas avoir les idées claires sur votre investissement

Votre but lors d’un premier achat, c’est de réussir votre investissement ! Faire l’économie d’un projet d’investissement clair, c’est une erreur courante chez les investisseurs qui débutent dans l’immobilier locatif.

Pour vous aider à bien définir votre projet, veillez à valider les 7 éléments suivants :

1) La localisation du bien

La localisation du bien, c’est le critère le plus important lors d’un achat immobilier. Si vous pouvez, choisissez un quartier dynamique dans une grande ville. Cela permet de trouver facilement des futurs locataires, grâce à une demande soutenue. 

Pour vous rassurer lors d’un premier achat, les membres Immoneos recommandent de choisir une grande ville en France dans laquelle vous avez de la famille ou des proches de confiance. Étant sur place, ils pourront vous aider en cas de besoin. 

2) Votre budget

Pour définir votre apport et le montant maximum que vous souhaitez emprunter, vous pouvez vous appuyer sur notre baromètre des taux de crédit immobilier des non-résidents. Cela vous permettra d’avoir une idée des conditions de financement que vous pourriez obtenir pour un prêt. Utilisez aussi les simulateurs d’emprunt en ligne pour identifier clairement le montant des mensualités du remboursement sur lesquelles vous pourriez tabler, par rapport à votre situation. 

3) Le type de bien

Le montant à investir est moins élevé pour une petite surface, et c’est souvent une bonne option pour un premier achat. Les petites surfaces se louent généralement plus facilement que les grandes, et elles sont louées plus cher au m2. C’est pourquoi les membres Immoneos conseillent de privilégier un studio ou un T2 (une chambre) pour se lancer. La rentabilité moyenne pour ce type de bien est de l’ordre de 3,5% à Paris, Lyon ou Bordeaux et plus de 5% dans les autres grandes villes de province comme Nantes, Lille, Toulouse ou Marseille. 

4) Le mode de location

Pour ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs en France pendant de nombreuses années, la clé, c’est choisir la location meublée longue durée (LMNP). Pour savoir exactement comment ne payer aucun impôt sur vos futurs revenus locatifs, découvrez notre dossier dédié ici. 

5) Votre objectif de rendement

Consultez le baromètre de l’investissement locatif non-résident pour identifier le rendement locatif brut que vous pouvez espérer. Vous aurez un bel aperçu de ce qui est possible sur le marché, avec les rendements bruts dans les différentes villes de France. 

6) Votre effort d’épargne

Pour avoir une bonne estimation de votre effort d’épargne, vous pouvez faire la différence entre vos mensualités d’emprunt théoriques et votre revenu net moyen par mois. Pour calculer votre revenu net moyen, basez-vous par exemple sur 11 mois de loyers par an, et retranchez entre 10% et 20% du montant des loyers pour les charges.

7) Votre vision long-terme

Les loyers que vous allez percevoir vont vous aider à couvrir vos mensualités d’emprunt, mais c’est surtout l’augmentation du prix de l’immobilier sur le long-terme qui va vous permettre de vous enrichir. Grâce au crédit immobilier, vous capitalisez dès le départ avec de l’argent que vous n’avez pas ! 

Quand vous avez bien défini votre projet, vous aurez les idées claires sur : 

• La ville et le quartier sur lesquels porter vos recherches 
• Votre budget (apport et montant maximum d’emprunt)
• Le rendement brut que vous visez

Vous pouvez dès lors consulter les annonces immobilières pour vous assurer que le type de bien qui correspond aux critères de votre projet vous plaît, et revoir vos simulations de budget pour confirmer que vous allez dans la bonne direction.

3ème erreur : Ne pas profiter de l’effet de levier pour votre crédit immobilier

Quand votre projet (et votre budget) sont bien définis, vous pouvez vous consacrer à la recherche d’un crédit immobilier. Si c’est votre premier investissement, vous pouvez par exemple viser un apport de 20%, avec un prêt pour les 80% restants. Les membres Immoneos recommandent d’emprunter le montant le plus important possible, sur la durée la plus longue possible, pour vous enrichir sur le long terme. 

Vous le savez, l’intérêt principal de l’investissement immobilier locatif est de développer votre patrimoine via un crédit qui sera payé (au moins en partie) par le locataire. C’est pourquoi il est primordial de profiter de l’effet de levier du crédit. La valeur de votre bien va augmenter au fil du temps, et vous faites fructifier votre apport, mais aussi l’argent que vous n’aviez pas au départ (le crédit immobilier).

Pour obtenir une étude personnalisée pour un crédit par rapport à votre situation, contactez votre banque, et surtout, prenez contact avec un courtier spécialisé en crédit immobilier pour les non-résidents. Dans de nombreuses banques, les conseillers ne sont pas habitués aux demandes des expatriés, et ils ne savent pas les traiter de façon efficace. 

Quand vous faites appel à un courtier spécialisé non-résidents, il va pouvoir accéder directement au service crédit des banques et obtenir les meilleures conditions possibles (souvent meilleures que celles que vous auriez pu avoir en direct avec votre banque). Pour connaître les courtiers de confiance spécialisés pour les crédits immobiliers non-résidents que la communauté Immoneos recommande, il vous suffit de faire votre demande ici.

4ème erreur : Se passer des services d’un chasseur immobilier

Quand vous avez validé votre projet et votre financement, vous pouvez vous lancer dans la recherche d’un bien ! Pour les membres Immoneos, il est important de faire appel à un chasseur immobilier de confiance. Un chasseur, véritable expert du marché, va vous permettre d’investir à distance comme si vous étiez sur place. Il va mener la recherche du bien pour vous, souvent de manière plus efficace que si vous le faisiez en direct, grâce à son expérience et à son réseau de contacts. 

La chasse et les travaux

Photos, vidéos, plans… Le chasseur va vous envoyer tous les éléments pour que vous puissiez voir le bien comme si vous y étiez. En tant que sparring-partner, il va vous donner un avis indépendant et évaluer pour vous le potentiel du bien, les travaux, la demande locative… Le chasseur est votre allié de A à Z : vous pouvez compter sur lui pour la recherche du bien qui correspond à vos attentes, mais aussi la rénovation, l’aménagement, la décoration… jusqu’à la mise en location. 

Si des travaux sont nécessaires, vous serez accompagné par un vrai professionnel qui saura comment mettre en valeur le bien. Le chasseur va travailler avec des artisans qui remettront le logement en très bon état. En ajoutant aux travaux un aménagement soigné, vous pourrez louer votre bien plus cher et optimiser votre rendement locatif. Les travaux vous permettront aussi de déduire des charges, pour payer moins d’impôts.

Pourquoi faire confiance à un chasseur ? 

Contrairement à une agence immobilière, le chasseur travaille main dans la main avec vous. Pour une agence, la priorité est de signer des mandats de vente, et elle est au service du vendeur. Quand une agence dispose d’un mandat de vente signé, elle va chercher un acheteur prêt à se positionner rapidement au meilleur prix, et privilégier les acheteurs qui leur demandent le moins d’efforts possible. Une agence ne pourra généralement pas vous aider si vos critères ne matchent pas avec les mandats qu’elle a dans son portefeuille au moment où vous cherchez un bien.

Pour un chasseur immobilier, l’approche est complètement différente. Le chasseur signe des mandats de recherche avec des personnes qui souhaitent investir, puis se lance à la chasse d’un bien auprès des agences, via les petites annonces, dans son réseau notamment off-market… Au-delà du bien, il vous conseille sur les quartiers, les immeubles… Il va suivre votre projet de bout en bout, jusqu’à la signature chez le notaire, puis il peut vous aider pour les travaux, l’aménagement et la mise en location. Il est à votre service et va comparer les biens et vous guider pour que vous trouviez un bien qui correspond à vos attentes.

Votre intérêt et celui du chasseur sont totalement alignés, car vous le payez seulement au résultat (quand vous signez l’acte chez le notaire). Il sait aussi que si vous êtes satisfait, vous le recommanderez à d’autres investisseurs expatriés qui veulent commencer une recherche. La clé, c’est donc de trouver un chasseur de confiance pour lancer votre recherche de bien ! 

Pour vous aider, Immoneos vous met en relation avec des chasseurs recommandés par la communauté, qui ont accompagné d’autres investisseurs pour leur chasse depuis l’étranger. C’est la force de la communauté Immoneos : grâce aux retours d’expérience des membres qui ont investi en France, nous pouvons vérifier que les chasseurs donnent pleinement satisfaction, pour les mettre en relation avec d’autres membres. Cela nous permet d’identifier les meilleurs chasseurs, pleinement qualifiés pour accompagner les membres de la communauté vers la réussite de leur investissement locatif. Pour obtenir les contacts des chasseurs immobiliers de confiance spécialisés pour les non-résidents, il vous suffit de faire votre demande sur le site Immoneos.

5ème erreur : Manquer de réactivité… Et voir les opportunités s’envoler !

En immobilier, la plus mauvaise affaire est de ne rien faire ! Comme le dit un dicton bien connu chez les investisseurs, “Le meilleur moment pour investir dans l’immobilier c’était il y a 10 ans, le second meilleur moment c’est maintenant”. Lorsque vos critères pour l’achat d’un bien sont remplis, vous pouvez vous lancer ! Vous allez sûrement hésiter car vous êtes à distance et tout n’est jamais parfait, mais il est souvent important d’agir avant que quelqu’un d’autre ne prenne le bien à votre place.

L’immobilier est un excellent moyen de s’enrichir sur le long terme, et généralement, plus on attend, plus on laisse d’argent sur la table. Les investisseurs expérimentés de la communauté Immoneos recommandent de commencer le plus tôt possible, et de maximiser votre endettement (dans la limite de vos moyens). 

L’immobilier vous permet de développer votre patrimoine à long terme, avec de l’argent que vous n’avez pas. Votre locataire paie son loyer, avec lequel vous pouvez rembourser (au moins en partie) votre crédit. Il faut généralement compter 8 à 10 ans de conservation du bien pour profiter de l’effet de levier et gommer avec le temps les frais initiaux de l’achat. Il est donc important d’être pragmatique et de passer à l’action le plus tôt possible, pour booster efficacement votre patrimoine. 

6ème erreur : Faire l’économie d’une assurance loyers impayés

Selon les membres de la communauté, souscrire une assurance loyers impayés est indispensable quand on investit depuis l’étranger. En général, une assurance loyers impayés coûte autour de 2,5% du loyer. Pour connaître les assurances qui existent sur le marché et comparer les couvertures, vous pouvez consulter notre article dédié ici. 

Mais en réalité, les assurances refusent souvent les dossiers de locataires qui ne sont pas parfaits. C’est la raison pour laquelle les membres de la communauté Immoneos passent souvent par une garantie des loyers impayés souscrite directement par le locataire. C’est notamment le cas de GarantMe, une assurance 2.0 digitale et très agile. Pour connaître le fonctionnement exact de GarantMe, vous pouvez retrouver la description complète du service sur notre article dédié en cliquant ici.

Les membres Immoneos recommandent aussi d’opter pour une agence de gestion locative digitale comme Flatlooker (vous pouvez voir la description détaillée de ce que propose Flatlooker ici) pour assurer la recherche et la sélection d’un locataire, et le paiement des loyers. En complément d’une assurance loyers impayés, cela vous permet de dormir tranquille et de savoir que la gestion de votre bien est sous contrôle. Ce qui est encore plus important quand on est à distance !

Conclusion

Gardez en tête que pour votre premier achat, tout ne sera sûrement pas parfait. Votre première opération va vous permettre d’apprendre beaucoup de choses et d’accumuler de l’expérience sur l’investissement locatif. Vous ferez probablement des petites erreurs, mais ce n’est pas très grave : le plus important c’est de vous lancer, car en immobilier, plus vous attendez, moins vous vous enrichissez sur le long terme ! 

Vous pouvez aussi poser vos questions sur le groupe privé Facebook : c’est là que les membres de la communauté Immoneos se retrouvent, pour s’entraider en tant qu’investisseurs expatriés. Profitez des retours d’expérience des membres qui ont investi depuis l’étranger, et n’hésitez pas à échanger avec eux pour réussir vous aussi vos investissements en France. C’est complètement gratuit : il suffit d’habiter à l’étranger pour pouvoir rejoindre le groupe !