Les plus grandes erreurs à éviter pour un investissement locatif

La communauté Immoneos, c’est plus 12 000 investisseurs immobilier dans plus 80 pays qui partagent leurs expériences bonnes et mauvaises en investissement locatif.

Conçu par deux expatriés, Remi et David, à destination des Français établis hors de France, ils ont créé en juillet 2020 un groupe Facebook privé afin de permettre à des amis expatriés de s’informer et d’échanger sur l’investissement locatif depuis l’étranger:

https://www.facebook.com/groups/immoneos

Aujourd’hui, ce sont plus de 12 000 membres dans plus de 80 pays qui échangent sur le sujet de l’investissement locatif à distance de manière privée (les messages ne sont pas vus des contacts Facebook) et totalement transparente (ni pub, ni professionnel, ni annonce).

On y parle crédit immobilier pour les non-résidents, rendement locatif, villes où investir, échange les contacts de confiance de son carnet d’adresse pour la recherche d’un bien…

Récemment, les 12 000 membres ont partagé en toute transparence les erreurs qu’ils ont pu commettre lors d’un investissement locatif. Parce qu’on est tous débutant un jour, leurs expériences peuvent vous éviter de faire un mauvais choix dans votre projet immobilier.

Si vous résidez à l’étranger, je vous invite à rejoindre le groupe Facebook en cliquant directement sur le lien

https://www.facebook.com/groups/immoneos

erreurs investissement locatif

Évitez le rez-de-chaussée

C’est une chose à laquelle on ne prête pas forcément attention en sélectionnant un bien, pourtant cela peut avoir un impact dans votre retour sur investissement.

Comme nous le partage Magalie qui réside actuellement à Boston, tout d’abord, les rez-de-chaussée sont plus susceptibles d’avoir des remontées capillaires venant des caves ou du sous-sol. L’appartement aura plus tendance à être humide, ce qui souvent se traduit par des traces de moisissures sur les murs et une odeur de renfermé. Pour vous propriétaire, le bien va nécessiter plus d’entretien et donc engendrer plus de frais.

Autre inconvénient du rez-de-chaussée, c’est que souvent les appartement sont plus sombres, surtout s’ils sont situés dans des rues étroites. De plus, les rez-de-chaussée sont plus faciles à cambrioler, on s’y sent en général moins en sécurité.

A l’inverse Jordan qui habite Mexico a investi dans un appartement en rez-de-chaussée avec une terrasse et un petit bout de jardin. Cet attrait unique lui permet de déclencher le coup de cœur immédiat des locataires et de louer plus cher le bien. Il est loué tout le temps et il n’y a pas de charge d’ascenseur.

Les immeubles en mauvais état

Un sujet sur lequel les membres sont unanimes est bien celui-ci. Les immeubles anciens en mauvais état ou de mauvaise qualité sont à éviter absolument. C’est un critère primordial dans le cadre d’un investissement.

A vrai dire, quand vous souhaitez acheter un bien, il est plus important de regarder l’extérieur que l’intérieur. Il est très important de regarder l’extérieur de l’immeuble :

  • La façade : vérifier qu’il n’y ait pas de fissures, de signes d’humidité.
  • La toiture : son état est important, de même que celui de la charpente.
  • Les parties communes : faites attention aux signes d’infiltration ou d’humidité, surtout dans les caves et les sous-sols.
  • Dans l’appartement, inspectez la plomberie, faites attention aux signes apparents d’humidité ou de fuites
  • Travaux récents : faites une analyse détaillée des comptes rendus de copropriété pour avoir la liste des travaux passés et futurs.

C’est très simple de faire des travaux à l’intérieur de l’appartement pour le rénover. En revanche, vous ne pourrez pas faire des changements dans les parties communes et un immeuble en mauvais état ne va pas attirer le meilleur profil de locataires et va vous coûter cher en frais d’entretien et de rénovation.

Attention aux charges

 C’est Nicolas de Singapour qui nous alerte sur ce point particulier. Lorsque vous achetez un bien, prêtez attention aux charges aussi bien incombant au bailleur, qu’au locataire. En effet, dans certaines copropriétés, les charges sont élevées (grandes copropriétés, propriétés avec piscine, espaces verts, gardien etc.).

Un niveau de charges trop important va avoir un impact sur votre rentabilité locative, parce que même si les charges sont payées par le locataire et ajoutées au loyer hors charges, la réalité est que le locataire à un budget. Plus les charges sont élevées plus vous devrez baisser votre loyer pour rentrer dans son budget et si vous répercutez les charges, le loyer sera élevé et au final le locataire restera moins longtemps, ce qui veut dire pour vous plus de vacances locatives.

Thomas de Hong Kong regrette en particulier d’avoir investi dans une grande résidence avec beaucoup de charge de copropriété ce qui plombe les finances de l’opération. Gaelle de Singapour va jusqu’à suggérer d’éviter la copropriété.

Ne pas avoir commencé à investir plus jeune

C’est un sujet sur lequel de très nombreux membres d’Immoneos sont d’accord. Que ce soit Jérôme de Singapour, Thomas de New York ainsi que Muriel de Dubai (pour ne prendre que quelques exemples), ils sont tous unanimes sur le sujet. Il est vrai que l’immobilier permet de s’enrichir dans le temps avec de l’argent que l’on n’a pas, le crédit immobilier, qui est remboursé (au moins en partie) par le locataire. Quand on regarde l’évolution du prix de l’immobilier sur 10 ans entre 2010 et 2020, les chiffres leur donnent raison :

  • +48% d’augmentation du prix de l’immobilier sur Lyon
  • +21% pour Paris intra-muros
  • +57% sur Bordeaux
  • +47% à Nantes

(source https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/).

Comme il est toujours bon de rappeler, les performances du passé ne présagent pas celles du futur.

Toutefois tous ces investisseurs s’accordent à dire qu’il faut au minimum 8 ans pour commencer à rendre véritablement tangible l’enrichissement réalisé et que cela devient solide au bout de 20 ans. Un membre en particulier partage son expérience suivante :

« Je me suis endettée très jeune dès l’âge de 25 ans. Avec mon mari nous avons acheté un petit immeuble avec zéro apport et 100% de crédit ce qui était possible à l’époque. Nous avons ensuite continué à investir dès que notre capacité d’endettement nous le permettait. Nous avons évité les copropriétés quand cela était possible afin de réduire les charges et d’avoir les leviers en main. Nous gardions toujours un peu de cash en cas d’imprévu. Je ne regrette pas un instant. J’ai aujourd’hui un capital qui m’a permis entre 45 et 50 ans de lever le pied et d’envisager une retraite complète dans quelques années »

Et Sébastien de Dubaï de conclure : « Si c’était à refaire, je me serai endetté beaucoup plus et beaucoup plus tôt. Il y a 15 ans, je commençais tout juste à travailler. J’aurais dû m’endetter au max, et continuer à investir avec l’augmentation de mes revenus. En gros, faire fonctionner l’effet de levier à plein. »

Ne tombez pas dans les pièges des résidences de service et de la défiscalisation

Il s’agit véritablement du piège à éviter : ne vous laissez pas aveugler par les sociétés qui vous promettent un avantage fiscal pour mieux vous masquez un prix d’achat supérieur à celui du marché et un bien dans une zone avec une faible demande locative.

De même, les résidences de service type EHPAD, résidence étudiante, résidence de vacances hôtelière comportent des risques qui ne vous sont pas présentés au moment de l’investissement et surtout que vous ne pourrez pas maitriser.

Grégoire de Singapour et d’autres investisseurs en ont en fait la mauvaise expérience.

Tout d’abord ces biens sont difficiles à revendre. Il y a peu de demande. La conséquence est qu’alors que l’immobilier a augmenté entre +20% et +60% sur les 10 dernières années dans la plupart des villes de plus de 300 000 habitants, il est courant de revendre un bien en résidence de service entre -10% et -30% de sa valeur initiale.

Surtout un risque que vous ne maitrisez pas est le niveau de remplissage de la résidence ainsi que les frais d’entretien. Vous n’avez aucun levier pour gérer ces sujets mais surtout vos intérêts ne sont pas alignés à ceux du gestionnaire.

Par exemple durant le COVID, un gestionnaire d’une résidence étudiante a décidé de manière unilatérale de suspendre le versement des loyers aux propriétaires car les étudiants avaient déserté la résidence. Si vous aviez investi dans un studio loué à un étudiant, vous auriez pu le remettre à la location et changer votre stratégie.

De manière similaire, le gestionnaire d’une résidence hôtelière à la montagne a décidé de ne pas ouvrir durant l’hiver de la crise sanitaire du COVID. Un membre Immoneos propriétaire d’un appartement dans cette résidence avait des demandes de location saisonnière qu’il a été obligé d’annuler!

Ces situations sont extrêmes mais elles démontrent que les intérêts de la société de gestion et les vôtres ne sont pas alignés. Donc si tout va bien, vous pourrez espérer obtenir le rendement promis initialement. Mais dès que la société de gestion rencontrera une difficulté ou aura besoin de présenter un meilleur résultat financier, vous serez directement impacté sans avoir les leviers pour réagir.

Ne pas avoir créer une SCI

A vrai dire ce sujet divise davantage qu’il fait l’unanimité. Certains investisseurs comme Nicolas de Hong-Kong privilégient l’investissement en SCI alors que Corinne de Singapour a décidé de ne surtout pas créer de SCI après une analyse détaillée d’un fiscaliste. Donc vous l’aurez compris, sur ce sujet il faut que vous vous fassiez votre propre opinion en fonction de votre cas personnel.

Pour vous familiariser avec le concept de la SCI, vous pouvez commencer par parcourir le dossier complet sur la SCI disponible directement sur le site Immoneos (en cliquant sur ce lien). Le but initial d’une SCI est d’investir à plusieurs, et de définir des règles précises de fonctionnement. La SCI permet également de construite sa succession en définissant des règles lors du décès d’une des personnes qui constitue la SCI.

Les investisseurs immobiliers y voient aussi d’autres avantages comme notamment :

  • L’amortissement comptable du bien ce qui crée un déficit pour le calcul de l’imposition (comme en LMNP et LMP d’ailleurs)
  • La taxation des plus-values éventuelles suivant le barème de l’imposition des sociétés (et non des particuliers)
  • La possibilité de réinvestir les plus-values ou alors de les sortir en revenus (dividendes) qui sont répartis suivant les parts de la SCI détenus par les associés

D’expérience, pour un investisseur débutant, mon conseil est de commencer par une petite surface meublée et de bénéficier de l’avantage fiscal pour ne pas payer d’impôt en France sur les revenus locatifs. Cette approche est détaillée dans ce dossier sur les 6 conseils pour un premier investissement locatif (cliquer ici).

Corinne de Singapour souligne qu’avec une SCI à l’IS, une fois le bien entièrement amorti, la valeur comptable du bien est égale à zéro. En cas de revente du bien, la plus-value est calculée non pas sur la différence entre le prix de la vente et le prix au moment de l’achat mais sur la différence entre la valeur du prix de valeur et la valeur comptable qui est de zéro. Donc les impôts en cas de revente sont énormes. C’est le moment de vérité où l’investisseur réalise qu’il ne peut pas vendre. Lorsque le bien dégage des bénéfices et que l’investisseur décide de se payer à travers des dividendes, cela devient la double peine au niveau fiscal: taxation sur les dividendes au taux en vigueur puis taxation sur les revenus personnels »

A l’inverse William de Singapour trouve de nombreux avantages aux SCIs. Son calcul est qu’au lieu d’investir 100 000 € taxé 40% tous les ans (montant de l’impôt sur le revenu y compris cotisations sociales), il est préférable d’avoir 100 000€ taxés 15% tous les ans et 50% à la fin, au bout de 20 ans.

Bref, comme vous l’aurez compris, la création d’une SCI fait débat et dépend de la situation et de la stratégie de chacun. Avant de se lancer dans sa création, il faut se poser toutes les bonnes questions. On peut notamment consulter le livre « L’investissement immobilier locatif intelligent », de Julien Delagrandanne. Ce livre est un incontournable. Il convient aussi aux débutant mais aussi aux investisseurs chevronnés. Il comprend une section sur la SCI. Retrouvez ce best seller sur Amazon en cliquant ici.

Attention aux loyers impayés

Les loyers impayés c’est le cauchemar des investisseurs. Aussi comme le souligne Bernard du Vietnam, il ne faut pas se précipiter pour louer au plus vite au premier locataire qui se présente dans la peur de perdre un mois de loyer. C’est effectivement les conseils qui sont recommandés dans le dossier sur « Comment éviter les loyers impayés ». Il faut savoir être patient afin de sélectionner le bon dossier et non le premier dossier.

Mais au-delà de la sélection du locataire, pour un montant d’environ 2.5% des loyers, vous pouvez souscrire à une Garantie Loyers Impayés et ainsi dormir tranquille.

Autre solution qui devient de plus en plus courante consiste à demander au locataire de souscrire lui-même à l’assurance de garantie des loyers impayés. Il y souscrit lui-même auprès d’un organisme du type GarantMe, Unkle ou encore SmarGarant. En cas d’impayé, il vous suffit en tant que propriétaire d’envoyer un simple email à l’organisme qui se charge ensuite de tout. Dans un premier temps, les loyers vous sont versés sous quelques jours puis toutes les démarches de recouvrement voire d’expulsion sont prises en charge directement pour la société.

En conclusion

L’état de l’immeuble, le niveau des charges, la situation du bien mais aussi ne pas avoir de loyer impayé, investir le plus jeune possible et se poser la question de l’achat en nom propre ou en SCI sont des facteurs auxquels il vous faut prêter attention lors de l’acquisition d’un bien. Ces facteurs auront un impact sur la rentabilité locative à terme de votre investissement immobilier.

 

Poursuivez votre lecture en consultant:

 

Pour aller plus loin

En tant que non-résident, il ne vous est pas toujours facile de vous rendre sur place afin de pouvoir visiter le bien et vous assurer que vous faites le bon choix. Pour vous accompagner dans votre projet, contactez un chasseur de confiance recommandé par des membres de la communauté de confiance Immoneos. Les chasseurs de confiance ont fait leur preuves avec d’autres français expatriés qui les ont recommandés pour la qualité de leur prestations, de leur service et leur flexibilité avec des clients dans le monde entier.

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