Mis à jour le 07/10/2026. Guide rédigé à partir des règles en vigueur (loi Le Meur comprise) et des retours d’expérience des membres du groupe Immoneos qui louent en courte ou moyenne durée depuis l’étranger.
Louer à la nuit ou à la semaine fait rêver beaucoup d’expatriés : des revenus parfois supérieurs à une location classique, et un logement que l’on peut occuper soi-même quand on rentre en France. Mais la location courte durée est aussi la forme de location la plus encadrée, et la loi Le Meur du 19/11/2024 a changé la donne : fiscalité moins favorable, enregistrement généralisé, nouveaux pouvoirs des maires.
Ce guide fait le point sur les règles 2026, ce qu’elles changent pour un propriétaire qui vit à l’étranger, et ce que les membres ont appris en pratique. Il présente aussi l’alternative que beaucoup adoptent : la location de moyenne durée.
En bref (au 07/10/2026)
- Fiscalité : depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé n’a plus qu’un abattement micro-BIC de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes ; un meublé classé garde 50 % (plafond de 77 700 € pour 2025, 83 600 € pour 2026).
- Enregistrement : il devient obligatoire dans toutes les communes avec le téléservice national, dont la mise en service est prévue au 4e trimestre 2026 (service-public.gouv.fr, 27/07/2026).
- DPE : classe A à E exigée pour une nouvelle autorisation de changement d’usage depuis le 21/11/2024 ; A à D pour tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur à partir du 01/01/2034.
- Communes : quotas d’autorisations, changement d’usage étendu, plafond de location de la résidence principale abaissable à 90 jours ; en copropriété, interdiction votable à la majorité des deux tiers.
- Pour un expatrié, le logement est une résidence secondaire : vérifiez les règles de la mairie avant d’acheter. La moyenne durée (bail mobilité) échappe à la plupart de ces contraintes.
Gérer des arrivées à 10 000 km, c’est un métier. Les membres recommandent quelques gestionnaires fiables pour la courte, la moyenne et la longue durée. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un gestionnaire recommandéCe que la loi Le Meur a changé
La loi n° 2024-1039 du 19/11/2024, dite loi Le Meur, vise à remettre des logements sur le marché de la location à l’année dans les zones tendues. Elle agit sur quatre leviers : l’impôt, l’enregistrement, la performance énergétique et les pouvoirs des communes et des copropriétés.
Une fiscalité moins favorable aux meublés non classés
Depuis les revenus perçus à partir du 01/01/2025, le régime micro-BIC n’avantage plus la location touristique par rapport à la location à l’année, sauf si le meublé est classé :
| Type de location meublée | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 50 % | 77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (revenus 2026) |
| Location meublée classique (bail meublé, bail mobilité) | 50 % | 77 700 € (revenus 2025) |
Au-delà de ces plafonds, ou sur option, c’est le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier. C’est le choix de la plupart des membres en location meublée, souvent avec un expert-comptable. Depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf exceptions. Comparez les deux régimes sur votre cas avec notre simulateur LMNP ou LMP, et lisez notre guide complet du LMNP.
Le classement « meublé de tourisme » (de 1 à 5 étoiles) est délivré pour 5 ans par un organisme accrédité, après une visite. Avec un abattement de 50 % au lieu de 30 %, il est souvent vite rentabilisé.
Pour un non-résident, le résultat imposable est taxé au taux minimum de 20 %, puis 30 % au-delà de 29 579 € (revenus 2025), sauf si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est plus favorable. S’ajoutent les prélèvements sociaux : 18,6 % en location meublée, ou seulement 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, du Royaume-Uni ou de Suisse (impots.gouv.fr, mis à jour le 17/07/2026).
L’enregistrement devient obligatoire partout
Aujourd’hui, le numéro d’enregistrement n’est exigé que dans certaines communes ; ailleurs, une simple déclaration en mairie suffit (sauf pour une résidence principale). La loi généralise l’enregistrement via un téléservice national unique, qui délivrera un numéro à afficher sur chaque annonce. Selon service-public.gouv.fr (27/07/2026), sa mise en service est prévue au 4e trimestre 2026. Les loueurs qui ont déjà un numéro communal auront plusieurs mois pour se réenregistrer.
Pensez aussi aux démarches classiques : immatriculation de votre activité de loueur en meublé (numéro SIRET) dans les 15 jours qui suivent le début de la location, et collecte de la taxe de séjour (souvent prélevée directement par les plateformes).
Un DPE minimum pour les meublés de tourisme
- Depuis le 21/11/2024, un logement qui demande une autorisation de changement d’usage pour devenir meublé de tourisme doit présenter un DPE de classe A à E (en métropole).
- À partir du 01/01/2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront être classés A à D.
- Le maire peut demander le DPE à tout moment. Sans réponse sous deux mois, une astreinte de 100 € par jour peut s’appliquer.
Avant d’acheter pour louer en courte durée, regardez donc le DPE autant que le prix : un logement classé F ou G devra être rénové.
Des maires et des copropriétés aux pouvoirs renforcés
- Changement d’usage : toute commune peut désormais soumettre la location touristique à autorisation (avec une délibération motivée hors zone tendue). Certaines exigent une compensation : transformer une surface équivalente de local commercial en logement.
- Quotas : la commune peut fixer un nombre maximal d’autorisations. Une fois le plafond atteint, les nouvelles demandes sont refusées.
- Zonage : le plan local d’urbanisme peut réserver des secteurs aux résidences principales.
- Résidence principale : la limite de 120 jours de location par an peut être abaissée à 90 jours par le maire.
- Copropriété : les nouveaux règlements doivent dire si les meublés de tourisme sont autorisés. Dans les copropriétés existantes dont le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise, l’interdiction peut être votée à la majorité des deux tiers (et non plus à l’unanimité). Le loueur doit informer le syndic.
| Manquement | Sanction maximale |
|---|---|
| Dépassement du plafond de jours pour une résidence principale | Amende civile de 15 000 € |
| Location sans numéro d’enregistrement | Amende de 10 000 € |
| Fausse déclaration ou faux numéro | Amende de 20 000 € |
| Location en violation des règles de DPE | Amende de 5 000 € |
| Changement d’usage sans autorisation | Jusqu’à 100 000 € par local |
Expatrié : votre logement est une résidence secondaire
C’est le point que beaucoup découvrent trop tard. Quand vous vivez à l’étranger, votre logement en France n’est pas votre résidence principale. La règle des 120 jours (ou 90) ne vous concerne donc pas : selon la commune, vous louez librement après une simple déclaration, ou vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage, parfois avec compensation. Dans les grandes villes en zone tendue, c’est souvent très difficile.
Autre conséquence : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due, même si le bien est loué en meublé de tourisme, et plus de 1 600 communes la majorent en 2026. Nous détaillons ces coûts dans notre article sur le vrai coût d’une résidence secondaire.
Avant toute offre, demandez donc à la mairie (service urbanisme ou habitat) les règles applicables à l’adresse visée, et lisez le règlement de copropriété. Un chasseur immobilier qui connaît la ville peut faire ces vérifications pour vous.
Où investir en location courte durée ?
Comme toujours : l’emplacement. Les biens qui se louent le mieux sont dans des destinations demandées toute l’année ou sur de longues saisons :
- les littoraux ensoleillés, où la saison est plus longue plus on descend au sud ;
- les stations de montagne qui vivent l’hiver et l’été ;
- les grands sites touristiques et les villes avec des parcs de loisirs ouverts presque toute l’année ;
- les villes d’affaires, de congrès ou de santé, pour les voyageurs professionnels ;
- les grandes maisons avec extérieur, pour les réunions de famille… mais surtout pendant les vacances scolaires.
Ne vous fiez pas au seul taux d’occupation annoncé par un vendeur : il ne veut rien dire sans le prix pratiqué.
« Les petits appartements se loue beaucoup mieux hors vacances scolaires qu’une grande maison familial […]. Meme une grande maison dans le nord aura 100% de remplissage si vous louez a 10 Euros par jours hors saison, donc le taux de remplissage en lui meme ne veux rien dir[e]. Il faut plustot parler de rendement global brut. »
Nicolas G., membre du groupe Immoneos, discussion du 21/02/2024 · voir la discussion
Préparer et mettre en valeur le logement
- Rénovez solide. Avec des entrées et sorties chaque semaine, un logement s’use bien plus vite qu’en location à l’année. Choisissez des matériaux résistants.
- Meublez contemporain, sans tout prendre dans le même catalogue : cela se voit très vite sur les photos.
- Adoptez les standards de l’hôtellerie : deux oreillers par personne, linge de qualité, machine à café, très bon wifi. Pensez aux familles (lit bébé, chaise haute) et aux voyageurs d’affaires (bureau, imprimante).
- Investissez dans des photos professionnelles au grand angle. C’est le premier critère de choix des voyageurs : n’économisez pas quelques centaines d’euros après en avoir investi des centaines de milliers.
- Soignez l’annonce : détaillée (pour ne pas répondre dix fois aux mêmes questions), photos dans un ordre logique, équipements de sécurité mis en avant (détecteur de fumée, extincteur).
- Fixez vos prix en regardant les logements comparables les mieux notés du quartier, et baissez nettement hors saison.
- Diffusez sur plusieurs plateformes et visez les meilleures notes : répondre vite, un petit mot d’accueil, un service irréprochable.
Budgétez tous les coûts
Le revenu brut d’une location courte durée impressionne souvent : le prix d’une nuit multiplié par le nombre de nuits peut dépasser nettement un loyer mensuel. Mais les charges sont bien plus lourdes qu’en location à l’année, et c’est là que beaucoup de projets se jouent.
« Airbnb est rentable si vous vous en occupez afin d’éviter des frais. Sinon Considérez: Frais de plate-forme :20% Frais de conciergerie : 11 & 21% Frais internet Frais de syndic propriétaire + part locative Électricité Eau Assurance Taxe habitation Imposition calculé sur les revenus bruts »
Hervé R., membre du groupe Immoneos, discussion du 15/10/2024 · voir la discussion
Listez dans votre calcul :
- les commissions des plateformes (variables selon la formule choisie) et de la conciergerie (souvent 20 à 25 % des recettes pour une prestation complète, selon plusieurs membres) ;
- le ménage et le linge à chaque départ (souvent refacturés en partie aux voyageurs) ;
- toutes les charges de copropriété, y compris la part normalement récupérable sur un locataire ;
- l’électricité, le chauffage, l’eau et internet, que vous payez vous-même ;
- la taxe foncière, la taxe d’habitation (éventuellement majorée) et, le cas échéant, la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
- l’assurance, la maintenance courante et le renouvellement fréquent du linge et du petit mobilier ;
- l’impôt et les prélèvements sociaux, et les éventuels frais d’expert-comptable.
Faites deux scénarios, un optimiste et un prudent, et comparez le résultat avec une location meublée classique dans notre simulateur de rentabilité. Si l’écart est faible, la tranquillité de la location à l’année ou de la moyenne durée peut l’emporter.
Courte, moyenne ou longue durée : qui gère pendant que vous êtes loin ? Les membres partagent les gestionnaires et conciergeries avec lesquels ils travaillent bien. Gratuit, sans engagement, réponse sous 24 h ouvrées.
Trouver une gestion locative recommandéeGérer à distance : conciergerie ou relais local
Depuis l’étranger, il faut quelqu’un sur place pour les arrivées, le ménage, le linge et les petites urgences. Deux formules coexistent dans la communauté.
La conciergerie
Elle gère tout, des réservations en plusieurs langues à la remise des clés. Son coût se rattrape par la tranquillité et, souvent, par de meilleures notes. Pour la choisir, les membres recommandent de :
- lire les avis des voyageurs sur les logements qu’elle gère déjà, et en visiter un si possible ;
- comparer ce qu’inclut vraiment sa commission (ménage, linge, petites réparations, fixation des prix) ;
- demander des références d’autres propriétaires qui vivent à l’étranger ;
- vérifier qu’elle maîtrise les obligations locales (enregistrement, taxe de séjour) ;
- prévoir dans le contrat des engagements de qualité et la possibilité de bloquer vos propres semaines.
La gestion en direct avec un relais
D’autres gardent les réservations en main et s’appuient sur une personne de confiance pour le ménage et les clés, plus un artisan habitué au logement. C’est moins cher, mais plus prenant.
« Je fais du Airbnb depuis des années à Marseille […]. En soi ça ne rapporte pas forcément plus qu’une location traditionnelle si on lisse sur une année mais ça permet d’avoir l’appartement sous le coude en cas de besoin de devoir retourner y habiter. Autre point positif ça permet de surveiller s’il y a des dégradations […] »
Alexis B., membre du groupe Immoneos, discussion du 19/04/2024 · voir la discussion
C’est l’autre grand atout de la courte durée pour un expatrié : vous pouvez profiter du logement quand il est libre. Il fait alors office de pied-à-terre pour vos séjours en France, en particulier au bord de la mer ou à la montagne.
La location de moyenne durée : l’alternative qui monte
Entre la location à l’année, rigide, et la location touristique, encadrée et prenante, beaucoup de membres optent pour la moyenne durée : de 1 à 10 mois, pour des étudiants, des stagiaires, des salariés en mission ou en mutation, ou des expatriés de retour temporaire en France.
Quels baux utiliser ?
- Le bail mobilité : logement meublé, de 1 à 10 mois, ni renouvelable ni reconductible (sa durée peut être modifiée une fois par avenant, dans la limite de 10 mois). Il est réservé aux étudiants, personnes en formation, apprentis, stagiaires, volontaires en service civique, salariés en mutation ou en mission temporaire. Dépôt de garantie interdit, mais caution possible (y compris la garantie Visale). Préavis du locataire : un mois.
- Le bail civil : il s’utilise quand le logement n’est pas la résidence principale de l’occupant, par exemple quand une entreprise loge un salarié en mission. Les clauses sont alors plus libres. À rédiger avec soin.
- Le bail meublé classique : un an renouvelable (neuf mois pour un étudiant), pour les jeunes actifs qui s’installent.
Attention : le bail mobilité est soumis à l’encadrement des loyers dans les villes qui l’appliquent (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, etc.), selon service-public.gouv.fr.
Pourquoi les membres l’adoptent
- des loyers souvent plus élevés qu’en location à l’année, et une demande forte dans les grandes villes ;
- en principe ni enregistrement de meublé de tourisme, ni changement d’usage, puisqu’il ne s’agit pas d’une clientèle de passage (vérifiez tout de même la position de votre commune) ;
- la fiscalité de la location meublée classique (abattement de 50 % au micro-BIC, ou régime réel) ;
- moins de rotation, donc moins de ménage et d’usure qu’en courte durée ;
- la possibilité de récupérer le logement à la fin du bail, pour vous ou votre famille.
« […] nous avons laissé tous nos meubles et gardé une chambre. Les deux autres sont louées en colocation. Cela permet si besoin à nos enfants ou nous de pouvoir dormir chez nous (stage, mission sur Paris). Vous pouvez faire une colocation, avec un bail mobilité si besoin ! Nous faisons cela depuis 2 ans et cela fonctionne très bien. »
Christine G., membre du groupe Immoneos, discussion du 26/05/2024 · voir la discussion
Certains combinent les formules : un studio loué en bail mobilité à un étudiant pendant l’année universitaire, puis en courte durée l’été. Pour un logement plus grand, la colocation est une autre façon de limiter la vacance.
| Courte durée | Moyenne durée | Longue durée (meublé) | |
|---|---|---|---|
| Durée | Nuit, semaine | 1 à 10 mois | 1 an renouvelable |
| Revenu brut | Le plus élevé, mais variable | Intermédiaire | Stable |
| Gestion | Très prenante | Modérée | Légère |
| Formalités locales | Enregistrement, parfois changement d’usage | Bail mobilité ou civil | Bail meublé |
| Abattement micro-BIC | 30 % (50 % si classé) | 50 % | 50 % |
| Usage personnel | Possible entre deux séjours | Entre deux baux | Non |
La check-list avant d’acheter pour la courte durée
- La mairie autorise-t-elle la location touristique d’une résidence secondaire à cette adresse ? Avec quelle autorisation, quelle compensation, quels quotas ?
- Le règlement de copropriété le permet-il ? Un vote d’interdiction est-il à l’ordre du jour ?
- Le DPE est-il au moins en E (et en D pour tenir jusqu’après 2034) ?
- Votre calcul tient-il avec l’abattement de 30 % (non classé) ou le régime réel, la taxe d’habitation majorée et toutes les commissions ?
- Avez-vous un plan B (moyenne ou longue durée) si les règles locales se durcissent ?
- Qui gère sur place, et à quel coût ?
Pour trouver un bien qui coche ces cases, beaucoup de membres passent par un chasseur immobilier habitué aux expatriés. Et pour voir où investissent les autres membres, consultez notre baromètre des investissements des non-résidents.
Toutes les agences et conciergeries ne se valent pas : les membres en recommandent quelques-unes. Décrivez votre bien et votre projet, Immoneos vous met en relation. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un gestionnaire recommandéQuestions fréquentes
La règle des 120 jours s’applique-t-elle à un expatrié ?
Non. Elle ne concerne que la résidence principale du loueur. Un logement en France appartenant à une personne qui vit à l’étranger est une résidence secondaire : selon la commune, sa location touristique est libre après déclaration ou soumise à une autorisation de changement d’usage.
Quel abattement pour un meublé de tourisme en 2026 ?
Au micro-BIC, 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, et 50 % pour un meublé classé (plafond de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026). Au-delà, le régime réel s’applique.
Faut-il un numéro d’enregistrement pour louer en courte durée ?
Il est déjà obligatoire dans les communes qui l’ont mis en place. Il le deviendra partout avec le téléservice national, dont l’ouverture est prévue au 4e trimestre 2026. Ailleurs, en attendant, une déclaration en mairie reste nécessaire.
Ma copropriété peut-elle interdire la location courte durée ?
Oui. Si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers depuis la loi Le Meur. Lisez le règlement et les derniers procès-verbaux avant d’acheter.
Le bail mobilité est-il une bonne alternative ?
Souvent, pour un logement meublé en ville. Il dure de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, pour des étudiants, stagiaires ou salariés en mission. Il bénéficie de la fiscalité de la location meublée classique, mais reste soumis à l’encadrement des loyers là où il s’applique.
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Sources : loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale ; service-public.gouv.fr, actualité sur la loi Le Meur, publiée le 26/11/2024, mise à jour le 20/01/2025 ; service-public.gouv.fr, « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 », 27/07/2026 ; Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère, septembre 2025 ; service-public.gouv.fr, fiche F34759 (bail mobilité) ; impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, mis à jour le 17/07/2026 ; impots.gouv.fr, taux minimum et taux moyen des non-résidents, mis à jour le 01/04/2026 ; retours d’expérience des membres du groupe Immoneos (consulté le 07/10/2026).
