Mis à jour le 20/10/2026. Taux et règles vérifiés sur impots.gouv.fr et le BOFiP à cette date (sources en fin d’article).
SCI à l’IS ou à l’IR : c’est la première décision fiscale de toute société civile immobilière, et elle pèse encore plus lourd quand les associés vivent à l’étranger. À l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé est imposé sur sa part des loyers ; à l’impôt sur les sociétés (IS), c’est la SCI qui paie l’impôt sur son bénéfice. Bonne nouvelle : pour un non-résident, le choix du régime fiscal est souvent plus net qu’il n’y paraît, parce que deux règles propres aux non-résidents font pencher la balance, le taux minimum d’imposition de 20 % et les prélèvements sociaux. Ce comparatif réunit le tableau des avantages et inconvénients de chaque régime, un simulateur pour tester vos chiffres et les questions à poser à votre expert-comptable avant de choisir.
En bref
- SCI à l’IR : la société est transparente, chaque associé déclare sa part des loyers en revenus fonciers, au taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 29 579 €) plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % si vous êtes affilié à un régime européen, suisse ou britannique.
- SCI à l’IS : la société paie l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà) et déduit l’amortissement du bien, ce qui réduit souvent l’impôt à zéro les premières années.
- L’IS gagne souvent tant que les loyers restent dans la société ; l’IR reprend l’avantage pour une détention longue avec revente, grâce aux abattements sur la plus-value.
- L’option pour l’IS devient définitive après 5 exercices : à décider avec votre expert-comptable, simulation à l’appui.
SCI à l’IS ou à l’IR : le principe en deux phrases
Par défaut, une société civile immobilière relève de l’impôt sur le revenu : elle ne paie pas d’impôt elle-même, et ses résultats sont imposés directement chez les associés, à proportion de leurs parts. Sur option (article 239 du CGI), la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés : elle devient alors un contribuable à part entière, qui tient une comptabilité commerciale, amortit ses immeubles et paie l’IS sur son bénéfice.
Tableau comparatif SCI IS ou IR pour un non-résident
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Qui paie l’impôt sur les loyers | Chaque associé, sur sa quote-part (revenus fonciers) | La société |
| Taux | Taux minimum non-résident : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà, ou taux moyen sur demande | 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (sous conditions) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 %, ou 7,5 % si affilié à un régime de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni | Aucun au niveau de la société ; dividendes d’un non-résident en principe hors prélèvements sociaux |
| Amortissement du bien | Non | Oui, sur le bâti (le terrain ne s’amortit pas) |
| Déficit | Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour une rénovation énergétique, jusqu’au 31/12/2027) | Reportable sur les bénéfices futurs de la société |
| Sortie de l’argent | Libre, l’impôt est déjà payé par l’associé | Dividendes soumis à une retenue à la source de 12,8 %, souvent réduite par la convention fiscale |
| Plus-value de revente | 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans | Calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), imposée à l’IS, sans abattement |
| Comptabilité | Simple (environ 400 à 720 € HT par an) | Obligatoire et complète (environ 900 à 1 800 € HT par an) |
| Location meublée | Impossible au-delà de 10 % de recettes commerciales | Possible |
La SCI à l’IR quand on est non-résident
Le taux minimum de 20 %, ou votre taux moyen
Vos revenus de source française, dont votre quote-part des loyers de la SCI, sont imposés au taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € et de 30 % au-delà (revenus 2025, impots.gouv.fr, fiche DINR de mars 2026). Si votre taux moyen, calculé sur l’ensemble de vos revenus mondiaux, est plus faible, vous pouvez le demander dans votre déclaration. Pour les petits revenus fonciers, la différence est sensible : le taux minimum de 20 % s’applique dès le premier euro.
Les prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 %
Les revenus fonciers d’un non-résident supportent 17,2 % de prélèvements sociaux ; la hausse de la CSG votée pour 2026 ne les concerne pas, elle vise notamment les loyers de location meublée, passés à 18,6 %. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû : il suffit de cocher les cases prévues dans la déclaration (impots.gouv.fr).
Régime réel, micro-foncier et déficit foncier
Les associés de SCI déclarent en principe leurs revenus au régime réel, sur la déclaration 2044. Le micro-foncier reste possible si vous détenez aussi au moins un logement loué nu en direct et si vos recettes foncières totales, quote-part de SCI comprise, ne dépassent pas 15 000 € (impots.gouv.fr, page « Société civile immobilière » mise à jour le 08/04/2026). Au réel, un déficit foncier s’impute sur votre revenu global imposable en France jusqu’à 10 700 € par an, et jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31/12/2027 (loi de finances pour 2026).
Une plus-value qui fond avec le temps
À la revente, la plus-value d’un associé non-résident est imposée à 19 %, plus les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans (impots.gouv.fr, page mise à jour le 27/01/2026). Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. C’est le grand atout de l’IR pour un patrimoine conservé longtemps ; notre article sur les plus-values à la revente détaille le calcul.
La SCI à l’IS quand on est non-résident
Un impôt souvent nul les premières années
La société paie l’IS au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %, si son chiffre d’affaires reste sous 10 M€ et que son capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (article 219 du CGI, impots.gouv.fr, actualité du 14/04/2026). Surtout, elle déduit chaque année l’amortissement du bâti, en plus des charges et des intérêts d’emprunt. Pour un bien de 220 000 € dont 15 % de terrain, amorti sur 30 ans, cela représente environ 6 200 € de charge par an, sans sortie d’argent : de quoi ramener le bénéfice imposable à zéro sur de nombreux investissements.
Des dividendes taxés à la source
Tant que les loyers restent dans la société, pour rembourser le prêt ou financer un nouvel achat, seul l’IS s’applique. Si la SCI vous verse des dividendes, une retenue à la source de 12,8 % est prélevée (articles 119 bis et 187 du CGI, BOFiP BOI-RPPM-RCM-30-30-10-20), souvent réduite par la convention fiscale avec votre pays de résidence (formulaire 5000 et son annexe 5001). Les dividendes perçus par un non-résident ne supportent en principe pas de prélèvements sociaux français (service-public.gouv.fr, fiche F2329), mais ils sont généralement imposables dans votre pays de résidence.
La contrepartie : une plus-value calculée sans abattement
À la revente, la plus-value d’une SCI à l’IS est un résultat de la société : prix de vente moins valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements déjà déduits. Elle est imposée à l’IS, sans abattement pour durée de détention. Les amortissements qui ont allégé l’impôt pendant des années reviennent donc dans l’assiette au moment de vendre. Ce point, essentiel, est à chiffrer avec votre expert-comptable pour votre propre horizon de détention.
Une option qui engage
L’option pour l’IS peut être abandonnée jusqu’à la fin du mois qui précède la date limite de paiement du premier acompte du cinquième exercice suivant l’option ; au-delà, elle devient irrévocable, et une société qui y renonce ne peut plus opter de nouveau (article 239 du CGI). Mieux vaut donc trancher dès la création, simulation à l’appui.
SCI IS ou IR : avantages et inconvénients pour un non-résident
| Avantages | Inconvénients | |
|---|---|---|
| SCI à l’IR | Pas d’impôt au niveau de la SCI ; comptabilité simple ; déficit foncier imputable ; plus-value des particuliers avec abattements, exonérée d’impôt après 22 ans de détention ; prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour les affiliés européens, suisses ou britanniques | Taux minimum de 20 % dès le premier euro de revenu foncier, puis 30 % ; prélèvements sociaux de 17,2 % hors Europe ; pas d’amortissement ; location meublée quasi exclue |
| SCI à l’IS | Taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice ; amortissement du bâti et des travaux déductible ; bénéfices réinvestis sans autre impôt ; location meublée possible ; pas de prélèvements sociaux au niveau de la SCI | Comptabilité complète et plus coûteuse ; retenue à la source sur les dividendes distribués ; plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement ; option définitive après 5 exercices |
Pendant la phase d’exploitation, puis au moment de la cession
La comparaison change selon la phase. Pendant la phase d’exploitation, quand la SCI encaisse les loyers et rembourse son crédit, l’IS l’emporte souvent : les charges, les intérêts et l’amortissement sont déductibles, et le taux réduit de 15 % s’applique au bénéfice restant. Au moment de la cession des parts ou de l’immeuble, l’avantage se renverse souvent : à l’IR, les abattements pour durée de détention réduisent la plus-value, alors qu’à l’IS la SCI est imposée sur l’écart entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Votre horizon de détention est donc le premier critère.
SCI familiale : penser aussi à la transmission
Beaucoup d’expatriés créent une SCI familiale pour détenir un bien à plusieurs et préparer la transmission du patrimoine : les parts sociales se donnent progressivement aux enfants, plus facilement qu’un appartement. Les droits de donation se calculent sur la valeur des parts, après déduction des dettes de la SCI (le crédit en cours, par exemple), et chaque parent dispose en principe d’un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). Le régime fiscal choisi influe sur cette valeur : en SCI à l’IS, les bénéfices accumulés et la plus-value latente sur la valeur nette comptable entrent dans l’évaluation des parts. La transmission d’un bien situé en France par un non-résident obéit à des règles spécifiques et aux conventions fiscales : faites valider votre projet par un notaire.
Le gérant, le capital social et les formalités
Les formalités de création sont identiques dans les deux cas : statuts, dépôt du capital social, annonce légale et immatriculation, pour environ 200 à 300 € de frais légaux hors honoraires de rédaction. Le gérant de la SCI peut résider à l’étranger. L’option pour l’IS se fait dans les statuts ou par une notification au service des impôts dans les trois mois suivant le début de l’exercice. En location nue, la SCI n’est pas soumise à la TVA. À l’IS, elle doit tenir une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat) et déposer chaque année sa liasse fiscale ; à l’IR, elle dépose la déclaration de résultats 2072. Le comparatif d’un résident français, imposé au barème progressif et au prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur ses dividendes, ne s’applique donc pas tel quel à votre situation de non-résident.
Simulez votre SCI à l’IS ou à l’IR
Comparez les deux régimes avec vos propres chiffres : loyers, charges, intérêts, prix du bien et votre situation de non-résident. Le calcul porte sur une année type ; l’effet de la revente est rappelé sous le résultat.
Simulateur : SCI à l’IS ou à l’IR pour un non-résident (2026)
Entrez les chiffres d’une année type de location nue. Le simulateur compare l’impôt, les prélèvements et les frais de comptabilité dans les deux régimes, puis ce qu’il vous reste. Règles en vigueur au 20/10/2026.
Le bien et ses loyers
Votre situation de non-résident
Hypothèses de la SCI à l’IS
Frais de comptabilité par an (estimation, modifiable)
Simulation indicative d’une année type, qui ne remplace ni l’avis d’un expert-comptable ni celui d’un avocat fiscaliste. Hypothèses : location nue ; revenus fonciers au régime réel ; taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € puis 30 % (revenus 2025), appliqué à vos revenus imposables en France ; prélèvements sociaux de 17,2 % ou 7,5 % ; impôt sur les sociétés de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 % ; amortissement linéaire du bâti ; dividendes soumis à la retenue à la source de 12,8 %, sans réduction conventionnelle. Non pris en compte : imposition dans votre pays de résidence et crédit d’impôt conventionnel, déficit reporté des années précédentes, plus-value de revente, IFI, CFE, frais de création de la SCI. Règles au 20/10/2026 : CGI art. 197 A, 219, 119 bis et 187 ; impots.gouv.fr.
Et si vous louez en meublé ?
La location meublée est une activité commerciale : une société civile qui la pratique devient passible de l'IS, même sans avoir opté. L'administration tolère le maintien à l'IR tant que les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales de la société (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20, version du 19/08/2026). Dans le groupe Immoneos, un membre le résumait ainsi : en SCI, le meublé « n'est possible qu'à l'IS ». Pour un projet meublé, comparez aussi avec la détention en direct sous le statut LMNP : voyez notre article SCI ou LMNP, quel est le meilleur choix et notre dossier SCI et location meublée.
Quel régime choisir selon votre projet ?
Il n'existe pas de bonne réponse universelle, mais quelques tendances se dégagent. Elles relèvent de l'analyse et non d'une règle fiscale : votre situation personnelle, votre pays de résidence et votre convention fiscale peuvent les inverser.
- Vous réinvestissez les loyers pour rembourser un crédit ou acheter d'autres biens : l'IS, avec ses amortissements et son taux de 15 %, laisse souvent beaucoup plus de trésorerie dans la société.
- Vous voulez percevoir les loyers chaque année : comparez l'IR (20 % plus prélèvements) avec l'IS suivi de la retenue sur dividendes et de l'impôt de votre pays de résidence.
- Vous gardez le bien plus de 20 ans, ou vous pensez le transmettre : l'IR et ses abattements sur la plus-value reprennent l'avantage.
- Vous êtes affilié à un régime européen, suisse ou britannique : les prélèvements sociaux tombent à 7,5 %, ce qui rend l'IR nettement plus compétitif.
- Vous financez l'achat à crédit : l'IS comme l'IR permettent d'emprunter ; les banques étudient le dossier de la SCI et celui des associés. Notre guide du crédit immobilier pour non-résidents détaille les attentes des banques.
Pour aller plus loin sur la création, les statuts et la fiscalité de la société, consultez notre guide complet de la SCI.
Faites valider votre choix par un expert-comptable
Les experts-comptables recommandés par les membres de la communauté connaissent les SCI de non-résidents : ils chiffrent l'IS et l'IR sur toute la durée de votre projet, revente comprise, et tiennent la comptabilité de la société.
Trouver un comptable de confianceQuestions fréquentes
SCI à l'IS ou à l'IR : que choisir quand on est non-résident ?
L'IS est souvent plus avantageux tant que les loyers restent dans la société, grâce à l'amortissement et au taux de 15 %. L'IR reprend l'avantage pour une détention longue avec revente, grâce aux abattements sur la plus-value, et pour les associés affiliés à un régime européen, suisse ou britannique, qui ne paient que 7,5 % de prélèvements sociaux.
Comment est imposée une SCI à l'IR pour un associé non-résident ?
Sa quote-part des loyers est imposée en revenus fonciers au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € et de 30 % au-delà (revenus 2025), ou à son taux moyen s'il est plus faible, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % s'il est affilié à un régime de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
Peut-on revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS ?
Oui, mais seulement pendant les cinq premiers exercices : la renonciation doit intervenir avant la fin du mois précédant la date limite du premier acompte du cinquième exercice suivant l'option. Ensuite, l'option est irrévocable (article 239 du CGI).
Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?
Oui, mais la location meublée est une activité commerciale : la SCI devient passible de l'IS dès que ces recettes dépassent 10 % de ses recettes totales (tolérance administrative, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20).
Cet article et ce simulateur présentent des règles générales et ne remplacent pas l'avis d'un expert-comptable ou d'un avocat fiscaliste. Le choix du régime fiscal d'une SCI, l'imposition des dividendes dans votre pays de résidence et l'application de la convention fiscale doivent être validés avec un professionnel avant toute décision.
Sources (consultées le 20/10/2026) : impots.gouv.fr, fiche DINR « Les particularités de la fiscalité des non-résidents » (mars 2026), « Société civile immobilière » (08/04/2026), « Je vends un bien immobilier : comment et à quel taux suis-je imposé ? » (27/01/2026), « Je suis non-résident, suis-je redevable des contributions sociales ? » (19/07/2023), actualité sur le taux réduit d'IS (14/04/2026) ; BOFiP BOI-RFPI-PVINR-20-20, BOI-RFPI-TPVIE-20, BOI-RPPM-RCM-30-30-10-20, BOI-BIC-CHAMP-40-20 (19/08/2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F2329 (30/06/2026) ; ANIL, loi de finances pour 2026 (20/02/2026) ; CGI art. 197 A, 219, 239 ; honoraires comptables : les-experts-comptables.fr (16/10/2026), estimations de marché ; témoignages de membres du groupe Immoneos (anonymisés).
