LMNP non-résident : le guide complet 2026 (statut, amortissement, impôts)

Mis à jour le 07/10/2026. Règles vérifiées à cette date : seuils micro-BIC 2026, loi de finances 2026 (statut LMP des non-résidents), prélèvements sociaux 2026 et réintégration des amortissements à la revente.

Vous vivez à l’étranger et vous louez, ou comptez louer, un logement meublé en France ? Le LMNP est le cadre fiscal le plus utilisé par les membres de la communauté Immoneos qui investissent depuis l’étranger. Il est simple à mettre en place, souple pour la gestion et, au régime réel, il permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant de longues années grâce à l’amortissement.

Ce guide reprend tout ce qu’il faut savoir en 2026 : ce qu’est le LMNP, les conditions du statut (et ce qui change pour les expatriés), les meubles obligatoires, les démarches, le choix entre micro-BIC et réel, l’amortissement, l’impôt réellement payé par un non-résident et ce qui se passe à la revente.

LMNP, c’est quoi ?

LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. C’est le statut fiscal d’un particulier qui loue un logement meublé sans que cette activité soit sa profession. On parle aussi de location meublée non professionnelle.

Concrètement, vous louez en nom propre un logement prêt à vivre : le locataire arrive avec sa valise. Il n’y a pas de société à créer. Les loyers arrivent sur votre compte personnel et sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers comme en location nue.

Ce détail change tout : en BIC, vous pouvez choisir le régime réel et déduire non seulement vos charges, mais aussi l’amortissement du logement et des meubles. C’est ce qui permet, dans beaucoup de cas, de ne pas payer d’impôt sur les loyers.

Être non-résident ne change rien à l’accès au statut : seuls comptent le type de location (meublée) et le niveau de vos recettes. En revanche, le taux d’imposition et les prélèvements sociaux sont spécifiques aux non-résidents (voir plus bas).

Pourquoi la location meublée plaît autant aux expatriés

• La souplesse du bail : un bail meublé dure un an, reconduit tacitement (9 mois non renouvelables pour un étudiant). C’est pratique si vous souhaitez reprendre le logement à votre retour en France ou le vendre. Pour donner congé, il faut respecter un préavis de trois mois avant l’échéance et un motif prévu par la loi (reprise pour habiter, vente ou motif légitime).
• Des loyers en général plus élevés qu’en location nue, et une location souvent plus rapide, surtout dans les grandes villes, les villes étudiantes et en colocation (voir les villes choisies par les membres dans le baromètre de l’investissement locatif des non-résidents).
• Une fiscalité avantageuse pendant la détention, grâce au régime réel et à l’amortissement.
• Une gestion simple depuis l’étranger : une formalité d’immatriculation au départ, puis une déclaration par an, que la plupart des membres confient à un expert-comptable.

Les contreparties à connaître

• Un renouvellement des locataires plus fréquent qu’en location nue, donc des frais de relocation et un peu de vacance.
• L’achat et l’entretien du mobilier et de l’électroménager.
• Le coût d’un expert-comptable au régime réel (déductible), et la CFE, un impôt local dû par les loueurs en meublé.
• Selon votre pays de résidence, l’avantage fiscal français peut être en partie repris par votre fisc local (voir la partie sur les conventions fiscales).

Le statut LMNP en 2026 : les conditions, et ce qui change pour les non-résidents

Le statut ne se choisit pas : il découle de vos chiffres (article 155 IV du code général des impôts). Vous êtes LMP (loueur en meublé professionnel) si les deux conditions suivantes sont réunies. Si l’une d’elles manque, vous êtes LMNP.

1. Les recettes de location meublée de tout le foyer fiscal dépassent 23 000 € par an (loyers charges comprises, toutes locations meublées confondues).
2. Ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer : salaires, BIC, BNC, bénéfices agricoles, rémunérations de gérant.

Ce qui change pour les expatriés. Jusqu’ici, l’administration ne retenait que les revenus d’activité imposables en France. Un expatrié payé à l’étranger, sans salaire français, basculait donc en LMP dès que ses recettes meublées dépassaient 23 000 €. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, article 53) corrige cela : pour un non-résident, on compare désormais les recettes aux revenus d’activité de même nature soumis, dans le pays de résidence, à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu. La mesure s’applique à partir des revenus 2026 (source : service-public.gouv.fr, fiche F32744 vérifiée le 15/04/2026 ; BOFiP, actualité du 15/04/2026).

Exemple (cas anonymisé d’un membre résident en Suisse). Ses recettes meublées atteignent 45 000 € par an et son salaire, imposé en Suisse, 82 000 €. Le seuil de 23 000 € est dépassé, mais ses recettes restent inférieures à ses revenus d’activité. Pour ses revenus 2026, il est donc LMNP. Avec l’ancienne règle, il aurait été LMP.

Quelques pistes partagées dans la communauté pour rester LMNP si vous approchez des seuils : surveiller vos encaissements autour de 23 000 €, ou combiner location meublée et location nue (les loyers nus ne comptent pas dans les recettes meublées). Passer LMP n’est pas forcément une mauvaise nouvelle : cela a ses propres règles, notamment à la revente. Pour comparer les deux, utilisez le simulateur LMNP / LMP et micro-BIC / réel.

Les meubles obligatoires en location meublée

Un logement loué meublé comme résidence principale du locataire doit comporter au minimum les 11 éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31/07/2015 :

• une literie avec couette ou couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux occultants, stores) ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur avec compartiment congélation (−6 °C maximum) ou un congélateur ;
• la vaisselle nécessaire pour prendre les repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Le logement doit aussi être décent : au moins 9 m² de surface habitable avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³. Et vérifiez le diagnostic de performance énergétique (DPE) avant d’acheter : depuis le 01/01/2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale ; les logements F suivront en 2028 (loi Climat et résilience du 22/08/2021).

En pratique, la plupart des loueurs ajoutent un lave-linge, un canapé ou un bureau : cela aide à louer vite et au bon prix.

Les démarches pour démarrer en LMNP depuis l’étranger

1. Immatriculer l’activité et obtenir un SIRET

Dans les 15 jours qui suivent le début de la location, déclarez votre activité sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), géré par l’INPI. La démarche est gratuite et en ligne. L’ancien formulaire papier P0i envoyé au greffe n’est plus utilisé. Vous obtenez un numéro SIRET et vous indiquez le régime fiscal choisi.

Deux retours fréquents des membres : l’adresse de l’établissement est celle du logement loué en France, et la signature électronique demande parfois une identité numérique (FranceConnect+) ou une solution de signature acceptée par le site. Beaucoup laissent leur expert-comptable s’en charger.

2. Créer votre espace professionnel sur impots.gouv.fr

Il sert à recevoir et payer la CFE, et à suivre le dossier de votre activité. Indiquez-y votre adresse à l’étranger pour la correspondance.

3. Ajouter un bien, ou arrêter l’activité

Un deuxième logement meublé se rattache au même SIRET via une modification sur le guichet unique. Pour arrêter, il suffit de respecter le bail en cours, de déclarer la cessation sur le guichet unique et de faire établir un bilan de clôture. Un compte bancaire dédié n’est pas obligatoire, mais il simplifie beaucoup la comptabilité.

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?

Vous avez le choix entre deux façons de déclarer vos loyers.

Le micro-BIC : vous déclarez vos recettes brutes et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Aucune comptabilité, mais aucune charge réelle ni amortissement déduit.

Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien et des meubles. Il faut une comptabilité et une déclaration professionnelle chaque année. L’option se fait au plus tard à la date limite de la déclaration de revenus et se reconduit tacitement (service-public.gouv.fr, F32744).

Bon à savoir sur les meublés de tourisme. La loi Le Meur a fortement réduit l’avantage du micro-BIC pour la location courte durée : depuis les revenus 2025, l’abattement d’un meublé de tourisme classé passe de 71 % à 50 %, et celui d’un meublé non classé de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 €. Le régime réel reste ouvert dans tous les cas.

La règle pratique : dès que vos charges déductibles et l’amortissement dépassent la moitié de vos loyers, le réel est plus intéressant que le micro-BIC. Avec un crédit, des frais de notaire et des meubles à amortir, c’est presque toujours le cas les premières années. Partir au réel dès la première année est important : les frais d’acquisition et les années passées au micro-BIC ne se rattrapent pas ensuite. À l’inverse, revenir au micro-BIC plus tard reste possible quand le bien est largement amorti.

Pour faire le calcul avec vos propres chiffres, utilisez le simulateur micro-BIC / réel d’Immoneos.

« […] Pour avoir été dans la même situation que toi (et commencé en micro Bic les trois premières années, puis maintenant en régime réel avec un comptable) je te conseille vivement de prendre un comptable, pour les raisons suivantes : […] en règle générale, ça va te simplifier la vie en gérant ça de l’étranger – ça va te permettre de ne pas payer d’impôts, ce qui te reviendrait bcp plus cher que les frais de comptable […] »

Elodie F., membre du groupe Immoneos, discussion du 15/10/2022 · voir la discussion

L’amortissement LMNP : le levier qui change tout

L’amortissement consiste à déduire chaque année, comme une charge, une fraction du prix du logement et des meubles, pour tenir compte de leur usure théorique. Vous ne décaissez rien, mais votre bénéfice imposable baisse.

Comment le calcul est fait

Le comptable découpe le prix d’achat en « composants » qui s’usent à des rythmes différents. Le terrain ne s’amortit pas. Les proportions et les durées ci-dessous sont des ordres de grandeur couramment retenus par les cabinets : elles varient selon l’âge et l’état du bien.

Les frais d’acquisition (notaire, agence, chasseur) peuvent être déduits l’année de l’achat ou amortis avec le bien. Les petits achats (moins de 500 € HT environ) passent directement en charges. Ordre de grandeur souvent cité dans la communauté : l’amortissement représente 2 à 3 % du prix d’achat par an.

Une règle à connaître : l’amortissement ne crée pas de déficit

L’amortissement ne peut pas faire passer votre résultat en négatif (article 39 C du CGI). La partie non utilisée n’est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée et servira les années suivantes, quand les intérêts d’emprunt auront baissé. C’est ce qui permet de rester à 0 € d’impôt pendant 10 à 15 ans, parfois plus.

Exemple chiffré : un appartement à 250 000 € à Lyon

• Prix d’achat frais inclus : 250 000 €, dont 20 % de terrain non amortissable.
• Amortissement du bâti : environ 6 500 € par an. Mobilier : 10 000 € amortis sur 7 ans, soit environ 1 430 € par an. Total : environ 7 900 € par an.
• Loyers : 9 840 € par an (820 € par mois).
• Charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable, CFE) : environ 5 000 €.
• Résultat avant amortissement : 4 840 €. On n’utilise que 4 840 € d’amortissement ; les 3 060 € restants sont reportés.
• Résultat imposable : 0 €. Au micro-BIC, 4 920 € auraient été imposés (50 % de 9 840 €), soit environ 1 900 € d’impôt et de prélèvements sociaux pour un non-résident hors EEE.

Chiffres arrondis, à titre d’illustration. Votre expert-comptable établit le plan d’amortissement exact.

Les charges déductibles au réel

• les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et l’assurance emprunteur ;
• la taxe foncière et la CFE ;
• les charges de copropriété non refacturées au locataire ;
• les assurances : propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés ;
• les frais de gestion locative, de mise en location et d’expert-comptable ;
• les travaux d’entretien et de réparation ;
• les abonnements (internet, électricité) s’ils restent à votre charge.

« La défiscalisation d’un bien par le biais du mode LMNP de base principalement sur 2 piliers, l’amortissement de la nue propriété sur la base du prix d’achat duquel on retire la quote part terrain (qui lui n’est pas amortissable. En général 20%) et à moindre échelle l’amortissement des meubles. L’autre élément important de la défiscalisation c’est pouvoir creuser le déficit grâce aux intérêts d’un emprunt immobilier […] »

Emmanuel K., membre du groupe Immoneos, discussion du 31/05/2024 · voir la discussion

À suivre : le projet de loi de finances pour 2027. Déposé le 01/10/2026, il propose (article 7) de plafonner l’amortissement des loueurs non professionnels à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer, et de 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme, à partir de 2027. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD seraient exclus. Au 07/10/2026, ce n’est qu’un projet, susceptible d’évoluer pendant le débat parlementaire : nous mettrons ce guide à jour après le vote.

Combien d’impôt paie un non-résident en LMNP ?

Votre bénéfice LMNP (ou vos recettes après abattement au micro-BIC) supporte deux prélèvements en France : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Au régime réel, si le résultat est nul grâce à l’amortissement, les deux sont à 0 €.

L’impôt sur le revenu : 20 % minimum, ou le taux moyen

Les revenus de source française d’un non-résident sont imposés au taux minimum de 20 % jusqu’à la limite de la deuxième tranche du barème, puis 30 % au-delà (article 197 A du CGI). Pour les revenus 2025, déclarés en 2026, cette limite est de 29 579 € de revenu net imposable (barème de la loi de finances pour 2026, revalorisé de 0,9 %).

Vous pouvez demander l’application du taux moyen : l’administration calcule le taux que vous paieriez si tous vos revenus mondiaux étaient imposés en France, et l’applique à vos revenus français s’il est plus favorable (impots.gouv.fr). Il faut alors déclarer vos revenus mondiaux. Cette option intéresse surtout les foyers aux revenus mondiaux modestes. Avec un bon salaire à l’étranger, le taux minimum de 20 % reste généralement plus avantageux.

Les prélèvements sociaux : 18,6 % ou 7,5 %

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, article 12), la CSG sur les revenus du patrimoine passe de 9,2 % à 10,6 %. Les revenus de location meublée non professionnelle sont concernés : les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 %. Les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.

Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire d’un pays de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, et non à la sécurité sociale française, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS : vous ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (impots.gouv.fr). Pensez à le signaler dans votre déclaration et à garder une attestation d’affiliation.

« idem (résidente en Pologne). Régime LMNP. […] Le fisc m’a même remboursé la CSG trop payée en 2022 (car j’ignorais comment prouver que, n’étant pas à la sécurité sociale française, je n’y étais pas assujettie). »

Anaïs M., membre du groupe Immoneos, discussion du 06/08/2024 · voir la discussion

Et dans votre pays de résidence ?

Les conventions fiscales signées par la France donnent presque toujours à la France le droit d’imposer les loyers d’un bien situé en France. Mais votre pays de résidence peut aussi les prendre en compte, puis éliminer la double imposition (crédit d’impôt ou exonération avec taux effectif). Certains pays, comme le Canada ou le Royaume-Uni, recalculent le revenu selon leurs propres règles, sans l’amortissement à la française : l’économie réalisée en France peut alors être en partie reprise localement. Faites vérifier ce point par un professionnel des deux pays avant de choisir votre régime.

« Je suis résidente fiscale au Canada avec des revenus locatifs en France. Tu paies tes impôts en France (perso, je les déclare au réel pour l’amortissement) et tu déclares des revenus nets au Canada. Entre FR et CAN il existe le principe de non double imposition […] Ton comptable saura comment faire dans tous les cas:) »

Sandra C., membre du groupe Immoneos, discussion du 30/10/2024 · voir la discussion

Vous louez aussi en nu ? Les règles sont différentes : voir notre guide pour déclarer ses revenus fonciers de non-résident en 2026.

Déclarer chaque année depuis l’étranger

Le calendrier

• Au micro-BIC : vous reportez vos recettes brutes, avec votre numéro SIRET, sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, en même temps que votre déclaration de revenus (au printemps).
• Au réel : la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033 (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) est télétransmise au service des impôts des entreprises, puis le résultat est reporté sur la 2042-C-PRO. Les revenus 2026 seront déclarés au printemps 2027.
• CFE : à payer en ligne au plus tard le 15 décembre (si son montant ne dépasse pas 3 000 €).

La CFE, l’impôt local du loueur en meublé

La cotisation foncière des entreprises est due par les loueurs en meublé, résidents ou non. Vous êtes exonéré l’année du démarrage de l’activité, puis la base est réduite de moitié la deuxième année. Vous êtes aussi exonéré si vos recettes de l’avant-dernière année n’ont pas dépassé 5 000 €. Le montant dépend ensuite de la commune (source : entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F23547 vérifiée le 02/04/2026). Elle est déductible au réel.

Seul, avec un logiciel ou avec un expert-comptable ?

Faire tout vous-même est possible, mais le plan d’amortissement et la télétransmission demandent de la rigueur. Un logiciel en ligne guide la saisie et envoie la liasse. Un expert-comptable s’occupe de tout et vous indique les montants et les cases à reporter sur votre déclaration personnelle ; ses honoraires, de quelques centaines d’euros par an, sont déductibles au réel.

Dans la communauté, beaucoup confient au moins la première année à un professionnel. Pour comparer les offres, consultez notre comparatif des experts-comptables LMNP pour non-résidents.

« […] je vous conseillerais de prendre un expert comptable pour cette première année au moins. Au moins ils calculeront avec justesse tous les points, et vous pourrez par la suite vous appuyer sur cette première déclaration pour effectuer les liasses vous même les années suivantes »

Sarah A., membre du groupe Immoneos, discussion du 08/01/2024 · voir la discussion

Et à la revente ?

Un bien loué en LMNP relève, à la revente, du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux (7,5 % pour les affiliés EEE, Suisse ou Royaume-Uni), avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent totalement d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Le changement à connaître : pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025, le prix d’achat retenu est diminué des amortissements déduits au régime réel (loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14/02/2025, article 84, modifiant l’article 150 VB du CGI). La plus-value imposable est donc plus élevée. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD sont exclus de cette règle.

Faut-il continuer à amortir ? Pour la plupart des investisseurs de long terme, oui : l’impôt évité pendant des années reste supérieur au supplément payé à la vente, et ce supplément fond avec les abattements pour durée de détention. Les non-résidents peuvent en outre, sous conditions, bénéficier d’une exonération jusqu’à 150 000 € de plus-value. Tout le détail, avec un exemple chiffré, dans notre guide sur la plus-value à la revente en LMNP et LMP, et notre dossier sur l’impôt sur la plus-value des non-résidents.

Questions fréquentes

LMNP, c’est quoi exactement ?

Le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, est le statut fiscal d’un particulier qui loue un logement meublé sans en faire sa profession. Les loyers sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet au régime réel de déduire les charges et l’amortissement du bien et des meubles.

Un non-résident fiscal peut-il être LMNP ?

Oui. La résidence fiscale n’est pas une condition. Vous êtes LMNP si vos recettes meublées ne dépassent pas 23 000 € par an ou si elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Depuis les revenus 2026, les revenus d’activité imposés dans votre pays de résidence sont pris en compte (loi de finances 2026, article 53).

Micro-BIC ou réel : que choisir en 2026 ?

Le micro-BIC applique un abattement de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé), jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026. Le réel est plus intéressant dès que vos charges et l’amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui est presque toujours le cas les premières années avec un crédit.

Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?

Au régime réel, une fraction du prix du logement (hors terrain) et des meubles est déduite chaque année, souvent 2 à 3 % du prix d’achat. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée est reportée sans limite de durée. Il permet souvent un résultat imposable nul pendant 10 à 15 ans.

Quel est le taux d’imposition LMNP pour un non-résident ?

Le bénéfice est imposé au taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), puis 30 %, ou au taux moyen sur option. S’ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % seulement pour les personnes affiliées à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni.

Que change la réforme des amortissements à la revente ?

Pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits au réel sont retranchés du prix d’achat pour calculer la plus-value, qui augmente donc. Les abattements pour durée de détention restent applicables. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD sont exclus de cette règle.

Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.

Sources : service-public.gouv.fr, fiche F32744 « Revenus d’une location meublée » (vérifiée le 15/04/2026) ; BOFiP, actualité ACTU-2025-00127 (seuils micro-BIC 2026-2028, loi n° 2024-1039 du 19/11/2024, art. 7) ; loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 53 (article 155 IV du CGI) et BOFiP, actualité du 15/04/2026 ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12 ; impots.gouv.fr, « Je suis non-résident. Dois-je déclarer des revenus en France ? » et « Plus-values immobilières » (international) ; article 197 A du CGI et barème de la loi de finances pour 2026 ; loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84 (article 150 VB du CGI) ; article 39 C du CGI ; entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F23547 « CFE » (vérifiée le 02/04/2026) ; décret n° 2015-981 du 31/07/2015 ; loi n° 2021-1104 du 22/08/2021 (Climat et résilience) ; projet de loi de finances pour 2027, art. 7 (déposé le 01/10/2026). Consultés le 07/10/2026.