Mis à jour le 07/10/2026. Règles vérifiées sur impots.gouv.fr, service-public.fr et la loi de finances pour 2026 ; à relire chaque printemps, car seuils et taux bougent tous les ans.
Vous vivez à l’étranger et vous louez un logement en France ? Bonne nouvelle : la déclaration est plus simple qu’elle n’en a l’air, et elle se fait en ligne depuis n’importe quel pays. Les loyers d’un bien situé en France restent imposables en France, mais vous avez la main sur plusieurs choix : le régime (micro-foncier ou réel), le taux (minimum ou moyen) et les prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 % selon votre affiliation).
Ce guide rassemble ce que les membres de la communauté Immoneos ont appris en déclarant, année après année, leurs revenus fonciers depuis Dubaï, Montréal, Genève ou Singapour. Il porte sur la location nue (revenus fonciers). La location meublée relève d’un autre régime, présenté dans le guide complet du LMNP.
En bref (au 07/10/2026)
- Un non-résident déclare ses loyers français sur la déclaration 2042, en ligne : case 4BE en micro-foncier (loyers bruts ≤ 15 000 €, abattement de 30 %), ou annexe 2044 au régime réel. La 2042-NR ne sert que l’année du départ ou du retour.
- Impôt sur le revenu : barème avec un taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et 30 % au-delà (revenus 2025), sauf option pour le taux moyen s’il est plus favorable.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers, ou 7,5 % seulement si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (case 8SH/8SI).
- Au réel, intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, gestion et assurances se déduisent ; un déficit foncier peut s’imputer jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31/12/2027).
- Les revenus 2026 se déclarent au printemps 2027 ; en 2026, la date limite en ligne des non-résidents était le 21/05/2026.
Première déclaration depuis l’étranger ? Les membres recommandent quelques experts-comptables habitués aux non-résidents. Mise en relation gratuite, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéQuels loyers sont des « revenus fonciers » ?
Les revenus fonciers, ce sont les loyers d’un logement loué vide (on dit aussi « nu »), détenu en direct ou via une SCI à l’impôt sur le revenu. Ils se déclarent chaque année, pour l’année civile écoulée.
Ne relèvent pas des revenus fonciers :
- les loyers d’un logement meublé, imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC ou réel LMNP/LMP) ;
- la sous-location d’un logement nu, imposée en bénéfices non commerciaux ;
- les loyers encaissés par une entreprise (commerciale, artisanale, libérale…) ou par une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Ces loyers supportent deux prélèvements distincts, calculés sur la même base (le revenu net imposable) : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les deux sont détaillés plus bas.
Micro-foncier ou régime réel : le seuil de 15 000 €
Les règles sont les mêmes que pour un résident. Tout se joue sur le montant des loyers bruts du foyer, tous logements nus confondus.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Condition | Loyers bruts du foyer ≤ 15 000 € par an | Loyers bruts > 15 000 €, ou option volontaire |
| Ce que vous déposez | Rien de plus que la 2042 : montant brut en case 4BE | Annexe 2044 (ou 2044 spéciale), résultat reporté en 4BA, 4BB ou 4BC |
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 %, appliqué automatiquement ; aucune charge déductible en plus | Charges réelles déductibles : intérêts, travaux, taxe foncière, gestion, assurances… |
| Engagement | Aucun : s’applique tant que vous restez sous le seuil | Option irrévocable pendant 3 ans |
| Déficit possible | Non | Oui (déficit foncier) |
Le micro-foncier : simple, mais aveugle à vos charges
Vous reportez le total brut en case 4BE : loyers encaissés, plus les subventions et indemnités, plus les dépenses du propriétaire mises à la charge du locataire, moins les charges locatives récupérées. L’administration retire elle-même 30 % : ne les déduisez pas vous-même.
Le revers : ces 30 % couvrent tout. Frais de gestion locative, assurance loyers impayés, intérêts d’emprunt ou travaux ne se déduisent pas en plus. Dès que vous déléguez la gestion ou que vous remboursez un crédit, le réel devient souvent plus intéressant.
Le régime réel : vos vraies charges, et un engagement de 3 ans
Au réel, vous remplissez l’annexe 2044 bien par bien, puis le résultat se reporte sur la 2042. L’option se fait par le simple dépôt de la 2044 ; elle vous engage pendant trois ans, même si le micro-foncier redevient plus avantageux entre-temps (par exemple après la fin de gros travaux).
Bonne nouvelle pour les investisseurs qui confient leur bien à une agence : le montant des honoraires de gestion est connu d’avance, ce qui permet de faire le calcul avant de choisir. Certaines agences préparent aussi les éléments de la 2044 ; vérifiez si votre mandat le prévoit.
Les charges déductibles au réel
- Intérêts d’emprunt et frais du prêt (dossier, garantie), ainsi que l’assurance emprunteur ;
- Travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (chaudière, mise aux normes, rafraîchissement…) ;
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire (provisions, syndic) ;
- Frais de gestion : honoraires d’agence, de location, frais de procédure ;
- Primes d’assurance : propriétaire non occupant, loyers impayés ;
- Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire).
Ne sont jamais déductibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Si vous ne louez qu’une partie du logement, seule la part louée compte (service-public.fr, fiche F1991, vérifiée le 15/04/2026).
Le déficit foncier
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous obtenez un déficit foncier. Les règles en vigueur au 07/10/2026 :
- la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (case 4BC) ;
- ce plafond passe à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés jusqu’au 31/12/2027 (prorogation par la loi de finances pour 2026, n° 2026-103 du 19/02/2026) ;
- le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes (case 4BB) ;
- le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sinon l’avantage est repris.
Pour un non-résident, le « revenu global » se limite aux revenus de source française imposables en France. Si vous n’en avez pas d’autres que vos loyers, l’intérêt du déficit foncier tient surtout au report : il efface l’impôt des années suivantes. C’est un point à simuler avec un expert-comptable avant de lancer des travaux.
Comment choisir ?
La règle simple : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel est probablement gagnant. C’est souvent le cas les premières années d’un crédit, quand les intérêts pèsent lourd.
« Il faut faire le calcul. En général si vous avez un crédit immobilier et vous n’êtes qu’au début les charges sont très élevées puisque les intérêts du crédit sont considérés comme des charges. Si vous n’avez pas de crédit ou vous n’avez pas fait de travaux y a des grandes chances que le mode micro foncier soit plus avantageux. »
Nicolas D., membre du groupe Immoneos, discussion du 16/12/2023 · voir la discussion
Exemple illustratif, pour 9 600 € de loyers annuels et un propriétaire affilié hors Europe (taux minimum de 20 % et 17,2 % de prélèvements sociaux) :
| Micro-foncier | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 9 600 € | 9 600 € |
| Déduction | Abattement 30 % : 2 880 € | Charges réelles : 6 150 € (intérêts 3 800 €, taxe foncière 900 €, gestion 700 €, copropriété 600 €, assurance 150 €) |
| Revenu net imposable | 6 720 € | 3 450 € |
| Impôt sur le revenu (20 %) | 1 344 € | 690 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 156 € | 593 € |
| Total | 2 500 € | 1 283 € |
Quels formulaires remplir : 2042, 2044, 2042 C et 2042-NR
Un non-résident utilise la même déclaration 2042 que tout le monde. Il coche sa situation de non-résident, puis les écrans utiles s’ouvrent selon ses revenus. En ligne, les annexes ne sont pas des documents à imprimer : ce sont des pages supplémentaires.
| Formulaire | À quoi il sert |
|---|---|
| 2042 | Déclaration de base. Case 4BE (micro-foncier) ; cases 4BA, 4BB, 4BC pour reporter le résultat du réel. |
| 2044 | Annexe des revenus fonciers au régime réel : loyers, charges, intérêts, bien par bien. |
| 2044 spéciale | Variante réservée à quelques cas : amortissement de logements neufs, Scellier, Robien ZRR, Malraux, monuments historiques, nue-propriété. |
| 2042 C | Cases 8SH/8SI (exonération de CSG-CRDS) et, sur papier, case 8TM (taux moyen, avec le formulaire 2041 TM). |
| 2042-NR | Déclaration complémentaire à remplir uniquement l’année du départ à l’étranger ou du retour en France, pour les revenus de source française de la période passée hors de France. |
Le nom « 2042-NR » circule beaucoup et sème le doute. Ce formulaire existe bien, mais il ne concerne que l’année de transition. Les années suivantes, vous restez sur la 2042 classique.
« C’est la 2042 + la 2042-C Pro et éventuellement la 2044 si vous avez des RF à déclarer au réel. La 2042 NR est seulement souscrite l’année de départ de France (après départ) ou de retour en France (avant retour). »
Julie C., membre du groupe Immoneos, discussion du 16/05/2024 · voir la discussion
La 2042 C Pro citée par Julie sert aux revenus de location meublée : vous n’en avez besoin que si vous louez aussi en meublé.
Réel, déficit, taux moyen : autant de cases qui se calculent. Les membres recommandent des experts-comptables qui maîtrisent la 2044 des non-résidents. C’est gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéTaux minimum de 20 % ou 30 %, ou taux moyen
Le taux minimum, appliqué par défaut
Vos revenus de source française passent au barème progressif, mais avec un plancher (article 197 A du CGI) :
- 20 % sur la fraction du revenu net imposable jusqu’à 29 579 € ;
- 30 % au-delà.
Ce seuil vaut pour les revenus perçus en 2025 (impots.gouv.fr, page « taux moyen », modifiée le 01/04/2026). Celui des revenus 2026, déclarés en 2027, sera fixé par la loi de finances pour 2027.
Le taux moyen : l’option à cocher
Vous pouvez demander le taux moyen. Vous déclarez alors l’ensemble de vos revenus mondiaux. L’administration calcule le taux qui s’appliquerait si vous étiez résident, puis l’applique uniquement à vos revenus français. Vos revenus étrangers servent au calcul du taux, jamais de base d’imposition.
Ce taux n’est retenu que s’il est plus favorable que le taux minimum : cocher l’option ne peut pas vous coûter plus d’impôt. Il intéresse surtout ceux dont les revenus étrangers sont modestes (année de reconversion, congé parental, retraite).
« En déclarant vos revenus étrangers, les impôts vont calculer un taux moyen d’imposition sur vos revenus français, qui peut être plus avantageux que le taux régulier. Vous avez tout à gagner à déclarer vos revenus étrangers. Par exemple, moi j’ai eu un taux de 10 % au lieu du taux régulier de 20 %. »
Audrey G., membre du groupe Immoneos, discussion du 28/05/2024 · voir la discussion
En pratique : en ligne, cochez « Bénéficier du taux moyen d’imposition (s’il est plus favorable) » dans la rubrique non-résidents ; sur papier, case 8TM de la 2042 C, avec le détail de vos revenus mondiaux sur le formulaire 2041 TM. Gardez vos justificatifs (déclaration et avis d’imposition étrangers, traduits). Un oubli se rattrape via le service de correction en ligne (d’août à début décembre) ou par réclamation.
Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 %
| Votre affiliation à la sécurité sociale | Revenus fonciers (location nue) | Pour comparaison : location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Régime d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni | 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) | 7,5 % |
| Hors de cette zone (Émirats, États-Unis, Canada, Singapour…) | 17,2 % | 18,6 % |
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 % à partir des revenus 2025. Les revenus fonciers en sont exclus : ils restent à 17,2 % au total. La location meublée non professionnelle, elle, passe à 18,6 %.
L’exonération de CSG et de CRDS (en vigueur depuis le 01/01/2019) n’est pas automatique : cochez la case 8SH (déclarant 1) et/ou 8SI (déclarant 2) de la 2042 C. L’affiliation doit être effective au 31 décembre de l’année des loyers. En cas d’oubli, une réclamation via la messagerie sécurisée, justificatif d’affiliation à l’appui, permet de récupérer le trop-payé.
« […] en cochant la case 8SH de la déclaration, je peux m’affranchir de la CSG, car je cotise à LaMal en Suisse. […] (réclamation par ma messagerie sécurisée en envoyant une preuve de paiement de primes) »
Laura B., membre du groupe Immoneos, discussion du 11/02/2024 · voir la discussion
Où et quand déclarer vos revenus 2026 (campagne 2027)
La déclaration se fait en ligne, dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr ; le papier n’est admis qu’à titre exceptionnel. Votre interlocuteur est le Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) : 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex. Pour toute question, la messagerie sécurisée de votre espace laisse une trace écrite.
Les dates de la campagne 2027 (revenus 2026) ne sont pas encore publiées au 07/10/2026. Elles le sont chaque année au début du printemps. Pour vous repérer, voici le calendrier 2026 (revenus 2025), publié par economie.gouv.fr le 09/04/2026 :
| Étape | Campagne 2026 (revenus 2025) | Campagne 2027 (revenus 2026) |
|---|---|---|
| Ouverture du service en ligne | 09/04/2026 | À confirmer (printemps 2027) |
| Date limite papier | 19/05/2026 | À confirmer |
| Date limite en ligne pour les non-résidents | 21/05/2026 à 23 h 59 (même date que la zone 1) | À confirmer (habituellement fin mai) |
| Correction en ligne | D’août à début décembre | Même calendrier attendu |
Côté paiement, l’impôt sur vos revenus immobiliers est prélevé sous forme d’acomptes sur le compte bancaire communiqué à l’administration. La déclaration du printemps régularise ensuite : le solde éventuel est prélevé à partir de septembre (impots.gouv.fr, page non-résident sur les modalités de paiement, modifiée le 26/02/2026). Le paiement en ligne suppose un compte dans la zone SEPA.
Les pièges fréquents
- SCI à l’impôt sur le revenu et loyers non distribués. Chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, qu’il l’ait encaissée ou non (article 8 du CGI). Une SCI qui garde les loyers pour rembourser son crédit ou financer des travaux peut donc générer de l’impôt chez un associé qui n’a rien perçu. Voir le guide complet de la SCI.
- Option pour le réel. Elle engage pour trois ans : faites le calcul sur la durée, pas seulement sur l’année des travaux.
- Location meublée déclarée en revenus fonciers. Les loyers d’un meublé vont en 2042 C Pro (BIC), pas en 4BE. Les règles et les avantages sont différents : voir le guide complet du LMNP.
- Oublier le taux moyen ou la case 8SH. Aucun des deux n’est automatique ; ce sont pourtant les deux leviers les plus simples.
- Oublier votre pays de résidence. La convention fiscale peut vous obliger à y déclarer aussi vos loyers français, en général avec un crédit d’impôt pour éviter de payer deux fois. Tout est expliqué dans notre page sur la double imposition des revenus locatifs.
Et pour payer moins, légalement ?
Cette page explique comment déclarer. Si vous cherchez à réduire durablement l’impôt sur vos loyers (passage en meublé et amortissement, déficit foncier, choix du régime), lisez notre dossier Aucun impôt sur vos revenus locatifs, qui détaille les stratégies utilisées par les membres. Pour choisir un accompagnement, le comparatif des experts-comptables pour non-résidents rassemble les retours de la communauté.
Envie de déclarer l’esprit tranquille ? Immoneos vous met en relation avec des experts-comptables recommandés par les membres et habitués aux expatriés. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéQuestions fréquentes
Le formulaire 2042-NR existe-t-il ?
Oui, mais uniquement pour l’année du départ à l’étranger ou du retour en France : il sert à déclarer les revenus de source française de la période passée hors de France. Les années suivantes, un non-résident déclare ses loyers sur la 2042 classique, avec la 2044 au réel et la 2042 C pour les cases 8SH/8SI et 8TM.
Quel est le seuil du micro-foncier pour un non-résident ?
Le même que pour un résident : 15 000 € de loyers bruts par foyer et par an, tous logements nus confondus. En dessous, vous indiquez le montant brut en case 4BE et l’abattement de 30 % s’applique automatiquement. Vous pouvez opter pour le réel, mais pour trois ans.
À quel taux un non-résident est-il imposé sur ses loyers français ?
Au barème avec un taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et 30 % au-delà (revenus 2025). Vous pouvez opter pour le taux moyen, calculé sur vos revenus mondiaux et appliqué à vos seuls revenus français ; il n’est retenu que s’il est plus favorable.
Dois-je payer 17,2 % de prélèvements sociaux ?
Oui si vous êtes affilié à une sécurité sociale hors UE, EEE, Suisse et Royaume-Uni. Si vous êtes affilié dans cette zone, vous ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, à condition de cocher la case 8SH ou 8SI de la 2042 C.
Un non-résident peut-il profiter du déficit foncier ?
Oui, au régime réel. La part hors intérêts s’impute dans la limite de 10 700 € par an sur les revenus imposables en France (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31/12/2027). Le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, à condition de maintenir la location trois ans.
Quand déclarer mes loyers 2026 ?
Au printemps 2027, en ligne. Les dates officielles ne sont pas encore publiées au 07/10/2026 ; en 2026, la date limite en ligne des non-résidents était le 21/05/2026. Vérifiez le calendrier sur impots.gouv.fr dès son ouverture.
Sources (consultées le 07/10/2026) :
– impots.gouv.fr, « Je suis non-résident et je donne en location un bien non meublé », modifiée le 01/04/2026 (seuil de 15 000 €, case 4BE, 2044 et 2044 spéciale, cases 4BA/4BB/4BC, option réelle de trois ans) ;
– impots.gouv.fr, « Qu’est-ce que le taux moyen ? Puis-je en bénéficier ? », modifiée le 01/04/2026 (taux minimum 20 %/30 %, seuil de 29 579 € pour les revenus 2025, case 8TM, formulaire 2041 TM, adresse du SIPNR) ; article 197 A du CGI ;
– impots.gouv.fr, « Je suis non-résident. Dois-je déclarer des revenus et payer des impôts en France ? », modifiée le 26/02/2026 (déclaration en ligne obligatoire, formulaires 2042 et 2044) ;
– impots.gouv.fr, formulaire n° 2042-NR, millésime 2026, mis à jour le 19/04/2026 (année de départ ou de retour) ;
– impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », modifiée le 17/07/2026 (17,2 % en location nue, 18,6 % en LMNP, 7,5 % pour les affiliés EEE, Royaume-Uni et Suisse) ;
– impots.gouv.fr, « Je suis non-résident, suis-je redevable des prélèvements sociaux ? », modifiée le 19/07/2023 (cases 8SH/8SI, affiliation au 31 décembre, réclamation) ;
– impots.gouv.fr, « Je suis non-résident, quelles sont les modalités de paiement de mes impôts ? », modifiée le 26/02/2026 (acomptes, solde à partir de septembre, zone SEPA) ;
– service-public.fr, fiche F1991 « Revenus fonciers : location vide », vérifiée le 15/04/2026 (charges déductibles, déficit foncier, plafonds de 10 700 € et 21 400 €) ;
– loi n° 2026-103 du 19/02/2026 de finances pour 2026, prorogation du plafond de 21 400 € jusqu’au 31/12/2027 (synthèse WebLex du 30/03/2026) ;
– economie.gouv.fr, « Impôt sur le revenu : le calendrier de la déclaration en 2026 », 09/04/2026 ;
– Que Choisir, « Hausse de la CSG : vos revenus sont-ils concernés ? », 19/01/2026 (LFSS 2026, exclusion des revenus fonciers) ;
– article 8 du CGI et BOFiP BOI-BIC-BASE-10-20-10 (imposition des associés de sociétés de personnes).
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
