Mis à jour le 07/10/2026. Guide rédigé à partir des retours d’expérience des membres du groupe Immoneos qui ont acheté en France depuis l’étranger avec un chasseur immobilier.
Acheter un appartement en France quand on vit à Singapour, à Montréal ou à Dubaï, c’est tout à fait faisable. Dans la communauté Immoneos, qui réunit plus de 38 000 investisseurs expatriés, beaucoup de membres l’ont fait sans même visiter le bien en personne. Leur point commun : une personne de confiance sur place, le plus souvent un chasseur immobilier.
Ce guide rassemble ce que les membres ont appris : pourquoi un chasseur change la donne quand on investit en France depuis l’étranger, ce qu’il fait concrètement, combien il coûte, comment le choisir et quelles erreurs éviter.
En bref (au 07/10/2026)
- Un chasseur immobilier travaille uniquement pour l’acheteur, sous mandat de recherche : il cherche, visite pour vous (souvent en vidéo), vérifie le bien et la copropriété, négocie et coordonne tout jusqu’à l’acte. C’est ce qui permet d’acheter en France à distance.
- Ses honoraires se situent en général entre 2 et 5 % du prix d’achat, avec un minimum forfaitaire, et jusqu’à environ 7 % en formule clé en main. Ils sont payés au succès, à la signature de l’acte.
- Avant de signer : carte professionnelle T délivrée par la CCI, garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle, mandat écrit et références d’acheteurs à distance.
- Pas besoin de rentrer en France pour signer : une procuration suffit, et le notaire peut même l’établir par visioconférence s’il l’accepte (décret n° 2020-1422 du 20/11/2020).
- Immoneos vous met gratuitement en relation avec des chasseurs recommandés par les membres, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Tous les chasseurs ne se valent pas. Les membres en recommandent quelques-uns, testés sur des achats à distance. Mise en relation gratuite, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéPourquoi passer par un chasseur immobilier quand on vit à l’étranger
Depuis l’étranger, la difficulté n’est pas de trouver des annonces : tout le monde voit les mêmes sur SeLoger ou Leboncoin. La difficulté, c’est d’être assez rapide, assez bien informé et assez crédible pour acheter le bon bien au bon prix.
Être réactif malgré la distance et le décalage horaire
Sur les marchés tendus, les biens bien placés et au bon prix partent souvent en 24 à 48 heures. Le temps de repérer l’annonce, d’appeler l’agence et de trouver quelqu’un pour visiter, il est souvent trop tard. Le chasseur, lui, reçoit les alertes en temps réel, visite dans la journée et peut positionner une offre immédiatement.
« Achat avec visite en visio avec de grands travaux à faire. Nous avons fait confiance au chasseur (d’ailleurs c’était un bien en vente flash). Travaux de rénovation rapides et suivi en continu. Au jour d’aujourd’hui, je n’ai toujours pas visité en présentiel mais loué. »
Pat T., membre du groupe Immoneos, discussion du 04/07/2025 · voir la discussion
Un professionnel qui ne défend que vos intérêts
Le chasseur et l’agent immobilier exercent sous la même réglementation (la loi Hoguet), mais ils ne travaillent pas pour la même personne. Cette différence compte encore plus quand on ne peut pas aller faire le tour des agences soi-même.
| Agent immobilier | Chasseur immobilier | |
|---|---|---|
| Pour qui il travaille | Le vendeur (mandat de vente) | L’acheteur (mandat de recherche) |
| Biens proposés | Surtout ceux de son portefeuille | Tout le marché : agences, particuliers, notaires, réseau local |
| Intérêt sur le prix | Vendre, si possible au prix affiché | Acheter au juste prix, donc négocier |
| Qui le paie | Le vendeur ou l’acheteur selon le mandat | L’acheteur, uniquement en cas d’achat |
C’est aussi pourquoi les membres se méfient des agences qui proposent de « chasser » gratuitement pour vous : elles mettront naturellement en avant les biens dont elles ont le mandat.
L’off-market : réalité et promesses
Un bon chasseur entretient un réseau local (agences, notaires, marchands de biens, syndics, artisans) qui lui signale certains biens avant leur publication. C’est un vrai plus, mais les membres sont lucides : ces biens « off-market » restent minoritaires. La valeur d’un chasseur tient surtout à sa capacité à repérer vite les bonnes affaires parmi tout ce qui sort, à les vérifier et à les négocier.
Démarcher ces réseaux soi-même depuis l’étranger donne rarement de résultats : les professionnels privilégient les acheteurs présents sur place ou les chasseurs avec qui ils travaillent déjà.
Pourquoi un chasseur habitué aux expatriés
Un chasseur compétent mais qui n’a jamais travaillé avec des clients à l’étranger peut vite être en difficulté. Les membres recommandent ceux qui ont déjà mené des achats à distance, parce qu’ils savent :
- gérer le financement non-résident : apport souvent plus élevé, délais bancaires plus longs, justificatifs étrangers ;
- anticiper le calendrier : décalage horaire, documents à faire traduire, procurations ;
- communiquer à distance : visites vidéo complètes, groupe WhatsApp, compte rendu écrit après chaque visite ;
- prévoir l’après-achat : travaux, ameublement, mise en location et gestion, quand vous ne pouvez pas être là.
« Il faut bien bosser ton dossier, ça demande un peu de temps, mais aucun souci pour faire un investissement à distance depuis l’étranger. J’en ai fait 2 depuis Singapour. Il faut juste trouver un chasseur de confiance dans la région qui t’intéresse pour gérer les visites, les rénos et la mise en location. »
Guillaume D., membre du groupe Immoneos, discussion du 02/12/2021 · voir la discussion
Ce que fait concrètement un chasseur pour un acheteur à distance
Le chasseur vous accompagne de la définition du projet jusqu’à la remise des clés. Voici comment cela se passe, étape par étape, d’après les membres qui ont acheté ainsi.
1. Cadrer le projet avec vous
Premier échange en visio : budget, ville, type de bien, location nue ou meublée, rendement visé, travaux acceptés ou non. Un bon chasseur challenge votre cahier des charges avec sa connaissance du marché local (prix, quartiers qui montent, projets de transport, demande locative).
Les membres expérimentés sont unanimes : obtenez un accord de principe bancaire avant de lancer la chasse. Il calibre le budget sur une base réaliste, rend votre offre crédible face aux autres acheteurs et évite de trouver le bien idéal… sans pouvoir le financer. Le guide du crédit immobilier pour non-résidents détaille les conditions des banques, avec un simulateur de capacité d’emprunt.
2. Rechercher et présélectionner
Le chasseur épluche les annonces d’agences et de particuliers, active son réseau et écarte tout ce qui ne colle pas à vos critères. Vous ne recevez que les biens qui méritent votre attention, avec photos, plan, prix au m² et estimation du loyer.
3. Visiter pour vous, en vidéo
Il visite sur place, souvent dans les 24 heures, puis vous envoie une vidéo détaillée du logement, de l’immeuble et de la rue. Pour les biens retenus, beaucoup de chasseurs organisent une seconde visite en direct par visio : vous posez vos questions pièce par pièce, il ouvre les placards, montre les fenêtres, la cave, les parties communes.
« Fait via chasseur aussi. […] Ce que je fais souvent c’est que je regarde s’il y a des Airbnb dans le même immeuble et je regarde les avis des touristes. Ça donne une idée de la vie dans l’immeuble. Les parties communes. Les quartiers etc. C’est parfaitement possible d’acheter sans visiter. Il faut s’entourer des professionnels de confiance. »
Claudia B., membre du groupe Immoneos, discussion du 04/07/2025 · voir la discussion
4. Vérifier le bien, la copropriété et le prix
C’est l’étape qui protège le plus votre investissement. Avant toute offre, le chasseur rassemble et lit pour vous :
- le dossier de diagnostics techniques : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques. Le DPE est décisif pour louer : depuis le 01/01/2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail en métropole, puis ce sera le cas des logements F au 01/01/2028 et E au 01/01/2034 ;
- les documents de copropriété : procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, travaux votés ou à venir (toiture, façade, ascenseur), montant des charges, fonds de travaux, impayés éventuels ;
- l’état réel du bien et de l’immeuble : humidité, toiture, façade, réseaux, parties communes. En cas de doute, il fait passer un artisan pour chiffrer les travaux ;
- le juste prix : il compare avec les ventes récentes du quartier, publiques sur la base DVF (Demandes de valeurs foncières).
Pour aller plus loin, la liste des éléments à vérifier avant un achat immobilier reprend ces points en détail.
« Nous avons choisi d’investir dans un logement à rénover entièrement, nous sommes accompagnés par notre chasseur, et il nous a proposé de faire un diagnostic projeté avec le devis des travaux de l’artisan. Résultat : un mur à isoler en plus et un diagnostic qui est passé à C. […] Elle nous a permis d’être sûrs de mettre notre argent au bon endroit et les coûts ont été respectés. »
Sidonie L., membre du groupe Immoneos, discussion du 25/08/2022 · voir la discussion
5. Négocier et présenter l’offre
Le chasseur négocie avec des arguments factuels : travaux à prévoir, DPE, charges de copropriété, prix des ventes récentes. Il est plus crédible qu’un particulier face à une agence, et il sait aussi quand un bien est déjà au prix du marché et qu’il vaut mieux offrir au prix pour ne pas le perdre. Il rédige ou relit l’offre écrite et la défend auprès du vendeur.
6. Coordonner notaire, banque, artisans et gestion
Une fois l’offre acceptée, il suit le compromis (ou la promesse) avec le notaire, transmet les documents au courtier ou à la banque, relance chacun et vous tient informé. En formule clé en main, il coordonne aussi les travaux, l’ameublement et la mise en location, avec ses artisans et gestionnaires de confiance.
Après la signature du compromis, vous disposez de 10 jours de rétractation, sans justification ni pénalité (articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation). Le choix du régime fiscal se prépare aussi avant l’offre, car il influe sur le type de bien à chercher : voyez le guide du LMNP pour la location meublée et le guide pour déclarer des revenus fonciers en tant que non-résident.
7. Signer sans rentrer en France : la procuration
Vous n’avez pas besoin d’être présent chez le notaire. Vous donnez procuration, le plus souvent à un collaborateur de l’étude notariale, qui signe en votre nom. Depuis le décret n° 2020-1422 du 20/11/2020, le notaire peut établir une procuration authentique à distance, par visioconférence et signature électronique, s’il accepte ce procédé. La forme authentique est exigée dans certains cas, par exemple quand le prêt est garanti par une hypothèque : votre notaire vous dira laquelle s’applique.
« Je suis passée par un chasseur qui a tout géré à distance, je n’ai vu l’appartement que lorsqu’il était prêt pour la location. »
Sylvie D., membre du groupe Immoneos, discussion du 12/05/2023 · voir la discussion
Combien de temps pour acheter depuis l’étranger ?
Les durées ci-dessous sont des ordres de grandeur partagés par les membres. Elles varient selon la ville, le budget et la rapidité de la banque.
| Étape | Durée indicative |
|---|---|
| Cadrage du projet et accord de principe bancaire | 2 à 4 semaines |
| Recherche, visites vidéo et offre acceptée | 1 à 3 mois |
| Compromis et délai de rétractation | 10 jours (délai légal) |
| Offre de prêt, conditions suspensives et acte authentique | Environ 3 mois |
| Total | Souvent 4 à 6 mois |
Combien coûte un chasseur immobilier en 2026 ?
Au 07/10/2026, les honoraires d’un chasseur se situent le plus souvent entre 2 et 5 % du prix d’achat pour une recherche seule, avec un minimum forfaitaire qui va d’environ 4 000 € à 10 000 € selon la ville et le chasseur. En clé en main (recherche, travaux, ameublement, mise en location), comptez jusqu’à environ 7 %. Le chasseur est payé au succès : la loi Hoguet (article 6) interdit de percevoir une commission avant que l’achat soit effectivement conclu.
Regardez le coût total du projet et son rendement, pas seulement les honoraires : si le chasseur vous fait gagner six mois de recherche, ce sont six mois de loyers encaissés en plus. Formules, exemples chiffrés et points de comparaison : voir la page dédiée au coût d’un chasseur immobilier.
Vous savez déjà dans quelle ville chercher ? Immoneos vous met en relation avec un chasseur recommandé par les membres sur place. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéComment choisir un chasseur immobilier quand on achète à distance
Avec la distance, vous allez confier beaucoup à une seule personne. Le choix du chasseur compte donc plus que tout le reste. Voici ce que les membres vérifient.
Les vérifications indispensables
- La carte professionnelle T (« transactions sur immeubles et fonds de commerce »), délivrée par la CCI et valable 3 ans. Son numéro doit figurer sur le site, les e-mails et le mandat. Le chasseur peut aussi exercer comme agent commercial rattaché à un titulaire de la carte : demandez alors une copie de son attestation d’habilitation.
- La garantie financière et l’assurance responsabilité civile professionnelle (RCP), toutes deux obligatoires pour obtenir la carte. Demandez les attestations à jour.
- Un mandat de recherche écrit, qui précise la mission, la durée, les honoraires et le moment du paiement. Un mandat exclusif est irrévocable pendant 3 mois, puis peut être dénoncé avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée (article 78 du décret n° 72-678 du 20/07/1972).
- L’indépendance : un chasseur qui vend aussi des biens pour le compte de vendeurs a un conflit d’intérêts.
Pour un expatrié, le mandat exclusif est souvent le plus simple : un seul interlocuteur, qui s’investit pleinement parce qu’il sait qu’il sera rémunéré en cas de succès. Multiplier les chasseurs en parallèle crée des doublons et refroidit les plus sérieux.
Les questions à poser au premier rendez-vous
| Question | Ce que la réponse doit vous montrer |
|---|---|
| Vendez-vous aussi des biens pour des vendeurs ? | Qu’il travaille uniquement pour l’acheteur |
| Comment avez-vous trouvé les biens de vos trois derniers clients ? | Un réseau local réel et une recherche active, pas seulement des annonces |
| Combien de dossiers suivez-vous en ce moment ? | Qu’il aura du temps pour vous (au-delà de 5 ou 6 dossiers en parallèle, la disponibilité baisse) |
| Avez-vous déjà accompagné des clients vivant à l’étranger ? | Des achats à distance déjà menés, avec visites vidéo et procuration |
| Puis-je contacter un ancien client ? | Des références vérifiables, idéalement d’expatriés |
| Quels sont vos honoraires, et demandez-vous un paiement à l’avance ? | Une grille claire, écrite dans le mandat, sans frais cachés |
| Avec quels courtiers, notaires et artisans travaillez-vous ? | Un réseau capable de gérer un dossier non-résident et des travaux à distance |
Au-delà des réponses, fiez-vous à votre ressenti : vous devez vous sentir écouté, et le chasseur doit enrichir votre projet avec des éléments que vous ignoriez (prix, quartiers, règles locales de location). En cas de doute sur sa transparence, changez d’interlocuteur.
Les signaux qui doivent vous alerter
- Pas de numéro de carte T, ou refus de transmettre les attestations.
- Un paiement demandé avant tout achat (acompte, « frais de dossier ») sans explication claire et écrite.
- Des promesses irréalistes : « trouvé en une semaine », rendement garanti, passage de G à C « garanti » sans devis ni diagnostic projeté.
- Des honoraires très inférieurs au marché : souvent synonyme de volume, donc de moins de temps pour votre dossier.
Un professionnel vous contacte en se présentant comme recommandé par Immoneos ? Vérifiez-le sur la page Vérifier un partenaire.
Les erreurs fréquentes des expatriés qui achètent à distance
- Chercher avant de connaître son budget réel. Sans accord de principe, on vise souvent trop haut et on perd des mois sur des biens non finançables.
- Confier la chasse à une agence qui vend. Gratuit en apparence, mais ce sont ses propres mandats qui vous seront proposés.
- Choisir le chasseur le moins cher. Le bon critère, c’est le rendement du projet une fois les honoraires payés.
- Négliger la copropriété. Un ravalement ou une toiture votés, des impayés de charges ou un syndic en conflit pèsent lourd. Les PV d’assemblée générale sont à lire avant l’offre, pas après.
- Sous-estimer le DPE. Un logement G ne peut plus être loué en nouveau bail depuis le 01/01/2025, un F ne le pourra plus à partir du 01/01/2028. Si vous achetez à rénover, faites chiffrer les travaux et, idéalement, réaliser un diagnostic projeté.
- Tomber amoureux d’un bien. Le chasseur est là pour dire non quand l’audit révèle un problème, même si les photos sont belles.
- Oublier l’après-achat. Qui fera les travaux, l’état des lieux, la gestion ? Un chasseur avec un réseau d’artisans et de gestionnaires de confiance évite les trous dans la raquette.
Comment se passe une mise en relation via Immoneos
Immoneos ne vend pas de biens et ne fait pas de recherche à votre place. La communauté partage ses expériences, et Immoneos vous met en relation avec des chasseurs recommandés par les membres qui ont acheté avec eux, souvent depuis l’étranger.
- Vous remplissez le formulaire : ville ou région visée, budget, type de bien, calendrier, pays de résidence.
- Immoneos vous met en relation avec un chasseur recommandé par les membres sur votre secteur. Réponse sous 24 h ouvrées.
- Vous échangez directement avec lui, en visio, et lui posez les questions ci-dessus.
- Vous décidez librement de signer ou non un mandat de recherche avec lui. La mise en relation est gratuite et sans engagement.
Pourquoi passer par ces recommandations ? Parce que tous les chasseurs ne se valent pas, et qu’un chasseur testé par d’autres expatriés sur des achats à distance a déjà fait ses preuves sur ce qui compte le plus pour vous : la réactivité, la transparence et le suivi.
Les villes où les membres investissent
Pour chacune de ces villes, une page présente le marché local et les chasseurs recommandés par les membres. Pour comparer prix et rendements d’une ville à l’autre, consultez le baromètre de l’investissement locatif des non-résidents.
| Région | Villes |
|---|---|
| Île-de-France | Paris |
| Hauts-de-France | Lille, Roubaix |
| Grand Est | Mulhouse, Nancy, Reims, Strasbourg |
| Normandie | Le Havre, Rouen |
| Bretagne | Brest, Rennes |
| Pays de la Loire | Angers, Nantes |
| Nouvelle-Aquitaine | Bordeaux, Poitiers |
| Occitanie | Montpellier, Toulouse |
| Auvergne-Rhône-Alpes | Annecy, Grenoble, Lyon, Saint-Étienne, Villeurbanne |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | Marseille, Nice |
Pour estimer le rendement d’un bien repéré par votre chasseur, utilisez le simulateur de rentabilité locative.
Prêt à lancer votre recherche depuis l’étranger ? Décrivez votre projet en quelques minutes : un chasseur recommandé par les membres vous recontacte. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéQuestions fréquentes
Qu’est-ce qu’un chasseur immobilier pour expatrié ?
C’est un professionnel de l’immobilier, titulaire de la carte T ou habilité par un titulaire, qui cherche un bien pour le compte d’un acheteur vivant à l’étranger. Il visite à sa place, souvent en vidéo, vérifie le bien et la copropriété, négocie et coordonne l’achat jusqu’à l’acte.
Combien coûte un chasseur immobilier en 2026 ?
Au 07/10/2026, le plus souvent entre 2 et 5 % du prix d’achat pour une recherche seule, avec un minimum forfaitaire d’environ 4 000 à 10 000 €, et jusqu’à environ 7 % en clé en main. Les honoraires sont payés au succès, à la signature de l’acte.
Peut-on acheter un appartement à distance sans le visiter ?
Oui. De nombreux membres l’ont fait en s’appuyant sur un chasseur de confiance : visites vidéo en direct, lecture des diagnostics et des PV d’assemblée générale, devis d’artisans si besoin. Vous gardez 10 jours de rétractation après le compromis, et vous pouvez signer l’acte par procuration.
Comment vérifier qu’un chasseur immobilier est fiable ?
Demandez son numéro de carte T, ses attestations de garantie financière et d’assurance RCP, un mandat de recherche écrit et les coordonnées d’anciens clients, idéalement expatriés. Méfiez-vous des paiements demandés avant l’achat et des promesses irréalistes.
Combien de temps faut-il pour acheter depuis l’étranger ?
D’après les membres, comptez souvent 4 à 6 mois entre le premier échange avec le chasseur et l’acte authentique, dont environ 3 mois entre le compromis et la signature finale.
Comment Immoneos me met-il en relation avec un chasseur ?
Vous remplissez un formulaire décrivant votre projet. Immoneos vous met en relation avec un chasseur recommandé par les membres sur votre secteur, avec une réponse sous 24 h ouvrées. La mise en relation est gratuite et sans engagement.
Sources : Service Public Entreprendre, « Devenir agent immobilier » (fiche F32994 : carte professionnelle, garantie financière, RCP) ; ANIL, jurisprudence sur l’article 6 de la loi n° 70-9 du 02/01/1970 dite loi Hoguet (Cass. civ. 1re, 16/11/2016, n° 15-22010) ; MoneyVox, 12/10/2025, sur l’article 78 du décret n° 72-678 du 20/07/1972 (mandat exclusif) ; Notaires de France, « La procuration notariée à distance », mise à jour du 14/02/2025 (décret n° 2020-1422 du 20/11/2020) ; étude notariale Fourez (notaires.fr), 11/05/2023, sur le délai de rétractation de 10 jours (articles L. 271-1 et L. 271-2 du CCH) ; Service Public, actualités A17975 du 03/01/2025 et A18446 du 01/09/2026 (calendrier DPE et location) ; honoraires : Home Select, mise à jour du 02/09/2026, Mon Chasseur Immo, 11/08/2025, et retours des membres du groupe Immoneos ; données de ventes : DVF, Etalab (consulté le 07/10/2026).
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
