Mis à jour le 2 octobre 2026
Le principe : où sont imposés les loyers d’un bien français ?
L’article 6 du modèle de convention fiscale de l’OCDE pose que « les revenus qu’un résident d’un État contractant tire de biens immobiliers situés dans l’autre État contractant sont imposables dans cet autre État ». Toutes les conventions signées par la France reprennent ce principe. Côté droit interne, ces loyers sont des revenus de source française au sens de l’article 164 B du Code général des impôts, donc imposables en France même pour un non-résident.
Conséquence concrète : en tant qu’expatrié propriétaire d’un appartement loué en France, vous déposez chaque année une déclaration de revenus de non-résident auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, et la France impose ce loyer en premier.
Sources : modèle de convention OCDE, art. 6 ; impots.gouv.fr, « J’ai des biens immobiliers en France » ; art. 164 B du CGI (Légifrance).
À quel taux les loyers sont-ils imposés en 2026 ?
| Élément | Règle 2026 (revenus 2025) | Référence |
|---|---|---|
| Taux minimum d’imposition (métropole) | 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable ; 30 % au-delà | Art. 197 A du CGI |
| Taux moyen (dérogation favorable) | Si le taux résultant de l’imposition en France de vos revenus mondiaux est inférieur, ce taux moyen s’applique à vos revenus français | Art. 197 A du CGI |
| Assiette | Revenu foncier net (régime réel ou micro-foncier selon les loyers annuels) | impots.gouv.fr |
Le taux moyen est souvent la bonne surprise des expatriés à revenus français modestes : vous calculez l’impôt français théorique sur l’ensemble de vos revenus (français et étrangers), et si le taux qui en ressort est inférieur à 20 %, c’est lui qui s’applique. L’administration ne retient cette option que si elle vous est favorable.
Sources : article 197 A du CGI (Légifrance) ; impots.gouv.fr, avis d’imposition des non-résidents. Seuil de 29 579 € pour les revenus 2025.
Les prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % ?
Cette exonération de CSG-CRDS découle de l’arrêt De Ruyter de la Cour de justice de l’Union européenne (C-623/13, 26 février 2015) : une personne affiliée à la sécurité sociale d’un autre État ne peut pas être soumise à des prélèvements sociaux finançant le régime français. Elle bénéficie aux affiliés UE/EEE/Suisse et, depuis le Brexit, le régime de solidarité à 7,5 % s’applique aussi aux résidents britanniques affiliés au système du Royaume-Uni.
| Votre régime d’affiliation sociale | Prélèvements sociaux sur loyers (location nue) |
|---|---|
| UE / EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) / Suisse | 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement) |
| Royaume-Uni (affilié au régime britannique) | 7,5 % |
| Reste du monde (Singapour, Émirats, États-Unis…) | 17,2 % (taux plein) |
À noter : pour une location meublée (LMNP/BIC), les prélèvements sociaux sont de 18,6 % sur les revenus 2025, et de 7,5 % seulement pour un affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (impots.gouv.fr, page mise à jour le 17/07/2026).
Sources : impots.gouv.fr, prélèvements sociaux des non-résidents ; service-public.fr, prélèvements sociaux sur le patrimoine ; arrêt CJUE De Ruyter, C-623/13, 26/02/2015.
Comment la convention élimine concrètement la double imposition
Méthode 1 : exonération avec taux effectif
C’est l’approche traditionnelle de nombreuses conventions françaises. Le revenu déjà imposé en France n’est pas taxé une seconde fois dans le pays de résidence, mais il entre dans le calcul du taux moyen appliqué à vos autres revenus. La double imposition est évitée ; la progressivité de l’impôt est préservée.
Méthode 2 : crédit d’impôt
Retenue par les conventions plus récentes et par certains pays : le pays de résidence impose le loyer français, mais accorde un crédit d’impôt (souvent égal à l’impôt français correspondant, ou à l’impôt qu’il aurait lui-même prélevé). Le crédit vient en déduction ; là encore, vous ne payez pas deux fois.
La méthode applicable dépend de la convention entre la France et votre pays de résidence. Deux expatriés propriétaires du même type de bien, mais résidant dans deux pays différents, peuvent relever de méthodes distinctes. On lit donc toujours la convention concernée avant de conclure.
Sources : BOFiP-Impôts, conventions fiscales internationales (série INT) ; pratique conventionnelle française (méthode de l’exonération sous réserve du taux effectif / méthode du crédit d’impôt).
Un exemple chiffré (simplifié)
Prenons le cas d’une expatriée qui vit et travaille à Lisbonne, où elle est affiliée à la sécurité sociale portugaise, et qui loue nu un appartement à Lyon : 12 000 € de loyers, 9 000 € de revenu foncier net après charges déductibles.
- Impôt sur le revenu en France : revenu net 9 000 €, sous le seuil de 29 579 € → taux minimum de 20 %, soit 1 800 € (sauf taux moyen plus bas sur option).
- Prélèvements sociaux : affiliée à un régime UE → 7,5 % de 9 000 € = 675 € (et non 17,2 %).
- Au Portugal : elle déclare le loyer, mais la convention France-Portugal élimine la double imposition → elle ne le paie pas une seconde fois.
Exemple pédagogique et arrondi ; les montants réels dépendent des charges, du régime (réel/micro), du taux moyen et de la convention applicable.
Questions fréquentes
Un expatrié paie-t-il deux fois l’impôt sur ses loyers français ?
En principe non. Les loyers d’un bien situé en France sont imposables en France, État de situation de l’immeuble (article 6 du modèle OCDE ; revenus de source française, art. 164 B du CGI). Votre pays de résidence peut intégrer ce revenu dans son calcul, mais la convention fiscale prévoit une méthode pour annuler la double imposition : exonération avec taux effectif, ou crédit d’impôt. Le but est que vous ne payiez pas deux fois sur le même loyer.
À quel taux les loyers français d’un non-résident sont-ils imposés en 2026 ?
Le revenu foncier net est soumis au barème progressif avec un taux minimum : 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et 30 % au-delà, pour les revenus 2025 déclarés en 2026 (art. 197 A du CGI). Si vous justifiez que le taux moyen de l’imposition en France de l’ensemble de vos revenus serait inférieur, ce taux moyen plus favorable s’applique. S’ajoutent les prélèvements sociaux.
Quels prélèvements sociaux sur des loyers français quand on vit à l’étranger ?
Pour une location nue, le taux est de 17,2 %. Mais si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’UE, de l’EEE, de la Suisse, ou au régime britannique, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS : vous ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (suite de l’arrêt De Ruyter, CJUE, C-623/13, 26 février 2015). Hors UE/EEE/Suisse/Royaume-Uni, le taux plein de 17,2 % s’applique.
Qu’est-ce que la méthode du taux effectif ?
C’est une méthode d’élimination de la double imposition retenue traditionnellement par la France. On calcule l’impôt sur l’ensemble des revenus mondiaux pour déterminer un taux moyen, puis on applique ce taux uniquement aux revenus effectivement imposables. Le revenu déjà imposé ailleurs n’est pas taxé une seconde fois, mais il sert à fixer le taux : c’est ce qui préserve la progressivité de l’impôt.
Faut-il déclarer ses loyers à la fois en France et dans son pays de résidence ?
Le plus souvent oui, mais déclarer n’est pas payer deux fois. Vous déclarez le loyer en France (déclaration des non-résidents), où il est imposé. Vous le déclarez généralement aussi dans votre pays de résidence, qui applique la méthode prévue par la convention (exonération avec taux effectif ou crédit d’impôt) pour neutraliser la double imposition. Les obligations exactes dépendent du pays et de la convention.
La règle est-elle la même quel que soit le pays où l’on vit ?
Le principe (imposition en France du bien français) est commun à toutes les conventions. En revanche, la méthode d’élimination de la double imposition varie, et le traitement des prélèvements sociaux dépend de votre régime d’affiliation. Deux expatriés avec le même appartement mais résidant l’un à Lisbonne, l’autre à Singapour, n’auront pas la même note. On lit toujours la convention du pays concerné avant de conclure.
- Article 197 A du Code général des impôts, Légifrance (taux minimum 20/30 %, taux moyen).
- impots.gouv.fr, « J’ai des biens immobiliers en France » et avis d’imposition des non-résidents.
- impots.gouv.fr, prélèvements sociaux des non-résidents (17,2 % / 7,5 %).
- service-public.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
- BOFiP-Impôts, conventions fiscales internationales (série INT-CVB).
- CJUE, arrêt De Ruyter, C-623/13, 26 février 2015 (exonération CSG-CRDS des affiliés à un régime social d’un autre État).
- Modèle de convention fiscale de l’OCDE, article 6 (revenus immobiliers).
Données vérifiées au 2 octobre 2026. Les règles fiscales et les conventions évoluent ; vérifiez la date avant de vous appuyer sur ces chiffres.