En 2020, William a 33 ans, vit à Singapour depuis près de 7 ans et parie sur les villes moyennes, où les loyers tiennent selon lui même si les prix baissent. En moins de 5 ans, il a acheté 8 biens locatifs en France, sans quasiment jamais les visiter, avec une règle stricte : chaque bien doit être en cash-flow positif, impôts compris. Six ans plus tard, les chiffres vont plutôt dans son sens. Sa méthode de calcul, ses critères de villes et sa stratégie de crédit, en détail.
Témoignage recueilli en août 2020, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | William, 33 ans en 2020 |
| Vit à | Singapour (depuis près de 7 ans en 2020) |
| A investi à | Des villes moyennes françaises d’au moins 50 000 habitants (idéalement 100 000), en centre-ville ou près des universités et des gares |
| Type de biens | Immobilier « de rendement » : 8 biens en moins de 5 ans, refaits à neuf |
| Début | À 27-28 ans |
| Critère d’achat | 9 % de rentabilité brute minimum (loyer annuel / prix + travaux) |
| Financement | Crédit sur 20 ans, apport de 20 % maximum, souvent 10 à 15 % |
| Objectif | Cash-flow positif net d’impôt, calculé sur 11 mois de loyer |
| Gestion | Agence, environ 7 % HT des loyers |
Comment voyez-vous l’investissement immobilier ?
« J’ai beaucoup lu pour me faire ma propre idée. Les livres qui m’ont le plus marqué sont L’Investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne (lire son interview) et 365 conseils pour investir dans l’immobilier d’Olivier Morel. Je distingue deux types d’immobilier :
- l’immobilier patrimonial : peu de risque sur le capital, mais des rendements faibles (typiquement 3 à 5 % à Paris, Lyon ou Bordeaux) ;
- l’immobilier financier : des rendements bien plus élevés, typiquement au-delà de 9 %, avec plus de risque sur le capital.
Les deux se valent, selon le moment de la vie et les objectifs de chacun. »
Pourquoi avoir choisi l’immobilier de rendement ?
« Avant 50 ans, on peut, et même on doit, prendre des risques : le marché se relève toujours d’un krach avec le temps. Et je voulais enchaîner les investissements, donc sans effort d’épargne. L’effort d’épargne, c’est quand les loyers ne couvrent pas toutes les charges, impôts compris, et qu’il faut compléter chaque mois.
Je vise donc un cash-flow positif net d’impôt sur chaque bien. Cela m’a permis d’enchaîner sereinement : si je perds mon travail, je n’ai pas le stress du crédit, car mes biens s’autofinancent avec les seuls loyers. »
Qu’est-ce qu’un « vrai » cash-flow positif ?
« Pour moi, c’est quand 11 mois de loyer couvrent absolument tous les frais :
- les mensualités et l’assurance du prêt ;
- les charges de copropriété, majorées de 10 % par sécurité ;
- l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- le comptable si besoin ;
- la taxe foncière ;
- les cotisations et impôts liés au régime fiscal choisi (réel, LMNP, LMP ou IS).
Pourquoi 11 mois ? Je préfère être prudent et avoir une bonne surprise en fin d’année : je retire un mois pour couvrir une éventuelle vacance entre deux locataires. Beaucoup de vendeurs de « cash-flow positif » oublient cette prudence. Et à mes yeux, ce cash-flow doit être atteint sans Airbnb, trop risqué. »
Et le « plan B » ?
« C’est un second business plan, encore plus pessimiste. Si je loue en meublé, fiscalement plus avantageux, je vérifie qu’en location nue je ne m’impose pas un effort d’épargne insoutenable. Des rumeurs disent que le régime LMNP va disparaître : il faut toujours un plan B. Ma règle personnelle : ce plan B ne doit pas me coûter plus de 100 € par mois. À chacun d’adapter. »
Vous visez une ville moyenne que vous ne connaissez pas ? Comme William, faites chercher pour vous : les membres recommandent des chasseurs installés dans plusieurs villes moyennes, qui accompagnent de l’achat à la mise en location. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéComment trouvez-vous des biens qui passent ces critères ?
« Je ne cherche pas à Paris, Bordeaux ou Lyon. Mes critères :
- 9 % de rentabilité brute minimum (loyer annuel sur 12 mois / prix + travaux) ;
- des villes avec une bonne tension locative : au moins 50 000 habitants, si possible 100 000 ;
- le centre-ville, ou la proximité des universités, gares et transports, pour limiter la vacance.
On trouve des rendements encore plus élevés, mais je ne veux pas aller en zone trop rurale : trop de risque pour le capital et la vacance.
Il faut de la rigueur : je ne force pas les chiffres. Si, en trois calculs et dix minutes, un bien n’est pas dans le vert, je passe au suivant. Mon test rapide : si 12 ans de loyers ne paient pas le bien, il ne rentrera pas dans mes critères. Pour estimer le loyer, je regarde les petites annonces. Puis je refais les biens à neuf avec une décoration soignée mais pas onéreuse : cela attire les meilleurs locataires. Et je prends soin d’eux : ce sont mes clients. »
Pour faire vos propres calculs : le simulateur de rendement locatif.
Comment investir à distance, sans visiter ?
« Je n’ai visité qu’un seul des lots achetés. Il faut des tiers de confiance sur place : des amis, des agences ou un chasseur. Seul, je ne peux pas y arriver. Il faut un bon chasseur, un bon notaire, une bonne banque ou un bon courtier, quelqu’un pour suivre les travaux et une bonne agence pour la gestion.
Certaines entreprises et la plupart des chasseurs proposent un service clés en main, de l’achat à la rénovation et à l’aménagement, y compris dans des villes que je ne connais pas. C’est idéal pour l’immobilier de rendement, car on connaît rarement les bonnes villes et on y a rarement des proches. »
Et la gestion locative ?
« Je passe par une agence. Sa commission tourne autour de 7 % des loyers HT, et elle est prévue dans mon business plan. Je dors tranquille, mes locataires ont un service de qualité, et je garde du temps pour mon travail, ma famille et la recherche de nouveaux biens. »
Quelle stratégie de crédit ?
« J’emprunte le maximum pour profiter de l’effet de levier : la banque prête, les locataires remboursent, et je me constitue un patrimoine. Mon apport est de 20 % au maximum, souvent 10 à 15 % quand je négocie bien. Vingt ans est pour moi la bonne durée : assez long pour être en cash-flow positif, sans trop de frais d’emprunt, et je profiterai de mes revenus locatifs avant 60 ans. »
Est-ce risqué pour votre capital ?
« Oui, plus qu’à Paris, Bordeaux ou Lyon : tout fort rendement s’accompagne d’un risque. L’immobilier peut chuter de 20 à 30 %, cela s’est déjà vu. Mais plusieurs choses me rassurent :
- Ce n’est pas moi qui paie le bien, c’est la banque, et le locataire rembourse la banque. Avec 20 000 € d’apport sur un bien de 200 000 €, même si sa valeur baisse de 10 %, je détiens un bien de 180 000 € que je n’ai pas payé.
- Les taux d’emprunt sont encore très bas [en 2020] : c’est le moment de s’endetter.
- Les loyers ne suivent pas les prix : même si les prix baissent, les loyers ne devraient pas baisser, car la France manque de logements. »
Avec 8 biens, la banque vous suit-elle encore ?
« Au contraire ! Grâce au cash-flow positif, ma banque considère ce surplus comme un revenu qui s’ajoute à mon salaire. En 5 ans, ma capacité d’emprunt a même augmenté. C’est un effet boule de neige. »
Vos conseils aux débutants ?
- Commencer le plus tôt possible. J’ai commencé à 28 ans ; des amis ont commencé à 23 ans et avaient 10 lots à 30 ans. Mais il n’est jamais trop tard : des amis se lancent après 50 ans, et les banques suivent car le cash-flow est positif.
- Être rigoureux et laisser ses émotions de côté. Je n’habiterai jamais dans les biens que j’achète. Acheter une future maison de famille et la louer en attendant n’est pas un achat financier.
- Passer à l’action : lire un ou deux livres, contacter sa banque et un courtier pour connaître sa capacité d’emprunt, contacter un ou deux chasseurs pour un projet concret, et se lancer. »
Ferez-vous un jour de l’immobilier patrimonial ?
« Absolument. Je vois les choses en deux phases. Mes biens de rendement financeront entièrement mon immobilier patrimonial. À partir de 50 ans, j’envisage d’investir dans des valeurs plus sûres : Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, ou de belles villes comme Lille, Rennes, Nantes ou Toulouse. Avant 50 ans, j’ai le temps de prendre des risques là où c’est vraiment rentable. »
Ce qu’il faut retenir
- Calculer le cash-flow sur 11 mois de loyer, avec toutes les charges et les impôts.
- Prévoir un plan B pessimiste (par exemple la location nue) avec un effort d’épargne plafonné.
- Des critères simples et non négociables : 9 % brut, ville d’au moins 50 000 habitants, centre-ville.
- À distance, tout repose sur des tiers de confiance : chasseur, notaire, banque ou courtier, artisans, agence.
- Un cash-flow positif peut augmenter la capacité d’emprunt aux yeux de la banque.
Les villes moyennes depuis 2020 : ce qui a changé
En 2020, William acceptait plus de risque sur le capital qu’à Paris, Lyon ou Bordeaux pour aller chercher du rendement dans des villes moyennes. Six ans plus tard :
- Les prix ont mieux tenu dans les villes moyennes que dans les grandes villes « patrimoniales » : sur cinq ans, le prix moyen des appartements recule de 8,2 % à Lyon et de 7,2 % à Bordeaux, alors qu’il progresse de 8,4 % à Reims, de 9,5 % à Épinal et de 2,9 % à Roubaix ; il est quasi stable à Mulhouse (−0,7 %) (MeilleursAgents, au 01/10/2026). Le décrochage de 20 à 30 % que William jugeait possible ne s’est pas produit dans ces villes.
- Sa règle des « 12 ans de loyers » passe toujours en ville moyenne : avec les prix et loyers moyens de MeilleursAgents, il faut environ 7 ans de loyers bruts pour payer un appartement moyen à Mulhouse, 11 à 12 ans à Épinal ou à Roubaix, contre plus de 20 ans à Lyon ou à Bordeaux (calcul de la rédaction, avant charges et travaux, à refaire bien par bien).
- Une demande locative plus forte : le score de tension de LocService (candidats par offre) pour la France est passé de 2,71 en 2022 à 4,8 en 2024, puis 4,69 en 2025. À Mulhouse, il est passé de 1,08 début 2024 à 2,5 en 2026. Le manque de logements dont parlait William s’est accentué.
- Des loyers en hausse : en 2024, le loyer moyen des annonces LocService atteint 17,03 €/m² charges comprises en France (+3,3 % sur un an) ; en 2025, il progresse de 7,5 % à Mulhouse et de 4,29 % à Lille. William expliquait que les loyers ne suivent pas les prix : à Mulhouse, ils montent alors que les prix stagnent.
- Le crédit coûte plus cher : autour de 3,44 % sur 20 ans le 05/10/2026 (Pretto, emprunteurs résidents), loin des taux « très bas » de 2020. Le cash-flow sur 11 mois se recalcule avec ces taux : voir le simulateur de rendement locatif et le guide du crédit pour non-résidents.
- Son « plan B » reste utile : le LMNP n’a pas disparu, mais pour les ventes depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value (loi de finances pour 2025, art. 84), et le projet de loi de finances pour 2027 (déposé le 01/10/2026, pas encore voté) prévoit de plafonner l’amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Détails : la revente en LMNP/LMP.
Pour William, qui visait dès 2020 9 % de rentabilité brute dans le centre de villes d’au moins 50 000 habitants, la méthode n’a pas changé : ce sont les taux qui ont bougé. Pour regarder ces villes de plus près : Mulhouse, Reims, Roubaix et Saint-Étienne.
Sources : MeilleursAgents, prix immobilier Lyon (estimations au 01/10/2026) ; MeilleursAgents, prix immobilier Bordeaux (estimations au 01/10/2026) ; MeilleursAgents, prix immobilier Reims (estimations au 01/10/2026) ; MeilleursAgents, prix immobilier Épinal (estimations au 01/10/2026) ; MeilleursAgents, prix immobilier Roubaix (estimations au 01/10/2026) ; MeilleursAgents, prix immobilier Mulhouse (estimations au 01/10/2026) ; LocService, Observatoire 2025 (07/01/2025) ; LocService, Observatoire 2026 (06/01/2026) ; Afut Sud-Alsace, « Le marché locatif privé de m2A en 2023 » (juillet 2024, pour le score national 2022) ; LocService, classement de la tension locative des 40 plus grandes villes (23/02/2024) ; LocService, étude Mulhouse (24/03/2026) ; LocService, « Les villes françaises les moins chères pour louer en 2026 » (19/02/2026) ; Pretto, taux constatés le 05/10/2026 ; LégiFiscal (27/03/2026) ; LégiFiscal, « PLF 2027 : l’amortissement en LMNP plafonné » (02/10/2026) (consultées les 07 et 08/10/2026).
Pour aller plus loin : investir dans un immeuble depuis l’étranger et le baromètre des investissements des membres.
Ce témoignage partage un retour d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Avec des taux autour de 3,4 %, le cash-flow se joue aussi au financement. Comme William, faites le point sur votre capacité d’emprunt avec un courtier recommandé par les membres, habitué aux expatriés qui enchaînent les projets. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un courtier recommandéD’autres parcours : Benoit et ses immeubles en Bretagne, Christophe à Cahors, et tous les témoignages.
