La réponse courte
Une résidence secondaire coûte bien plus que son prix d’achat : crédit, taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires (que 1 666 communes majorent en 2026, jusqu’à 60 % de la part communale), charges, entretien, trajets, impôt sur la plus-value à la revente, et l’argent de votre apport qui ne travaille plus ailleurs. Ramené au nombre de nuits que vous passez vraiment sur place, le chiffre surprend souvent. Selon votre usage, louer vos vacances ou louer le bien en saisonnier le reste de l’année peut être plus rentable. Le simulateur ci-dessous compare les trois options en quelques secondes.
Simulateur du vrai coût d’une résidence secondaire en France (2026)
Comparez trois façons de passer vos séjours en France : acheter pour vous, louer vos vacances, ou acheter et louer en saisonnier le reste du temps. Le simulateur calcule le coût net sur la durée choisie, revente comprise, puis le coût de chaque nuit réellement passée sur place. Règles en vigueur au 06/10/2026.
Votre séjour et la durée comparée
Scénarios A et C : l’achat
Scénario B : vous louez vos vacances
Scénario C : vous louez en saisonnier le reste du temps
Votre ressenti (n’entre pas dans le calcul)
Simulation indicative, qui ne remplace ni le conseil d’un notaire, d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste, ni la vérification des règles locales auprès de la mairie. Hypothèses : charges, loyers et prix des nuits constants en euros courants ; revente juste après la date anniversaire de la N-ième année ; plus-value calculée avec le plus favorable des frais d’acquisition réels ou du forfait de 7,5 %, et le forfait travaux de 15 % au-delà de 5 ans ; recettes saisonnières imposées au micro-BIC. Non pris en compte : assurance emprunteur et frais de prêt (intégrez-les au taux), cotisation foncière des entreprises, taxe de séjour (collectée auprès des voyageurs), régime réel et amortissements, statut de loueur professionnel, impôt de votre pays de résidence et convention fiscale, exonération de la résidence en France des non-résidents (CGI, art. 150 U II 2°), rendement des sommes non dépensées dans le scénario B au-delà de l’apport. Règles au 06/10/2026 : CGI art. 1407 ter (majoration de 5 à 60 %), 50-0, 197 A, 150 U à 150 VH, 244 bis A, 1609 nonies G ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024.
Ce que coûte vraiment une résidence secondaire
Le rêve d'un pied-à-terre en France mérite un vrai calcul, poste par poste (pour le profil des acheteurs et les régions prisées, voyez notre zoom sur le marché des résidences secondaires). Voici ceux que le simulateur intègre.
Le prix, les frais d'acquisition et le crédit
Aux frais d'acquisition (droits de mutation et frais de notaire, ajustables) s'ajoutent les intérêts du crédit, souvent plus difficile à obtenir pour un non-résident. Le simulateur calcule votre mensualité et le capital restant dû à la revente.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et sa majoration
Supprimée pour les résidences principales, la taxe d'habitation reste due pour les résidences secondaires. Elle est établie au nom de la personne qui dispose du logement meublé au 1er janvier, à partir de la valeur locative cadastrale et des taux votés localement (service-public.gouv.fr, fiche F42).
Surtout, certaines communes peuvent majorer la part qui leur revient de 5 % à 60 % (article 1407 ter du CGI). Ce sont les communes classées en zone tendue (article 232 du CGI). La loi de finances pour 2023 a élargi ce classement, appliqué par le décret n° 2023-822 du 25/08/2023, qui y a fait entrer de nombreuses communes touristiques ; la liste a été ajustée par le décret n° 2025-1267 du 22/12/2025.
Selon la DGFiP (juillet 2026), le phénomène n'a rien de marginal :
- 1 666 communes appliquent une majoration en 2026, soit 45,2 % des 3 689 communes éligibles ;
- 688 d'entre elles (41,3 %) ont choisi le taux maximal de 60 % ;
- le taux moyen de majoration s'établit à 41,8 % ;
- le recours est particulièrement fréquent en Bretagne (84,6 % des communes éligibles), en Nouvelle-Aquitaine (67,9 %) et dans les Pays de la Loire (65,1 %).
Une commune doit délibérer avant le 1er octobre pour appliquer une majoration l'année suivante. Avant d'acheter, demandez au vendeur son dernier avis de taxe d'habitation, puis saisissez dans le simulateur la part communale et le taux de majoration.
Les autres charges qui reviennent chaque année
- Taxe foncière : due par le propriétaire, quel que soit l'usage du bien.
- Charges de copropriété, entièrement à votre charge.
- Assurance habitation, même pour un logement souvent inoccupé.
- Entretien : le simulateur l'exprime en pourcentage du prix (1 % par défaut, à adapter à l'âge du bien).
- Énergie et abonnements : chauffage hors gel, internet, eau, alarme.
- Trajets : comptés dans les trois scénarios, puisque vous voyagez dans tous les cas.
Le coût d'opportunité et la revente
L'apport immobilisé ne rapporte plus rien ailleurs : le simulateur le valorise au rendement alternatif choisi (3 % par défaut). À l'inverse, le bien se revend : sa valeur dépend de la revalorisation annuelle que vous fixez (1 % par défaut), l'hypothèse la plus sensible du calcul. Testez 0 %, voire un taux négatif.
Acheter, louer ses vacances ou louer en saisonnier ?
A. J'achète et je garde le bien pour moi
C'est l'option du cœur : votre maison, vos affaires, aucune contrainte. Mais si vous n'y passez que quelques semaines par an, chaque nuit porte une part de toutes les charges annuelles. Avec les hypothèses par défaut du simulateur (bien de 250 000 €, 42 nuits par an, 10 ans), le coût net ressort autour de 427 € par nuit, revente comprise, contre 166 € en louant vos vacances et 235 € en louant le bien en saisonnier (meublé classé). Ce n'est qu'une illustration : vos chiffres changeront tout.
B. Je loue mes vacances
Aucun apport bloqué, aucune taxe, aucune gestion, et la liberté de changer de région chaque été. Vous ne constituez pas de patrimoine, mais votre apport reste placé. Pour un usage court, c'est souvent l'option la moins chère : vérifiez-le sur votre cas.
C. J'achète et je loue en saisonnier le reste du temps
Le compromis le plus étudié dans la communauté : vous bloquez vos semaines et confiez le reste de l'année à une plateforme ou à une conciergerie. Les loyers peuvent couvrir une large part des charges, mais les commissions, le ménage et l'usure les réduisent nettement, et le taux d'occupation n'est jamais garanti. Le simulateur intègre ces frais et l'impôt. Une membre de la communauté raconte son expérience dans ce témoignage sur sa résidence secondaire.
La fiscalité du non-résident
Les revenus de la location saisonnière
Les loyers d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime micro-BIC, selon service-public.gouv.fr (fiche F32744, mise à jour du 15/04/2026) :
- meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, plafond de recettes de 15 000 € (revenus 2025 et 2026) ;
- meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, plafond de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026.
Au-delà du plafond, le régime réel s'applique. Vous devez également vous immatriculer au répertoire Sirène dans les 15 jours suivant le début de la location. Pour comparer micro-BIC et régime réel sur votre cas, utilisez notre simulateur LMNP.
Comme non-résident, vos revenus de source française sont imposés au taux minimum de 20 %, porté à 30 % pour la fraction dépassant 29 579 € (revenus 2025, impots.gouv.fr, mise à jour du 01/04/2026), sauf si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est plus favorable.
S'ajoutent les prélèvements sociaux. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, la location meublée supporte 18,6 % (CSG portée à 10,6 %), contre 17,2 % pour la location nue (impots.gouv.fr, mise à jour du 17/07/2026). Si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE, du Royaume-Uni ou de Suisse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû.
La plus-value à la revente
Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire n'est pas exonérée. La plus-value est imposée à 19 % (article 244 bis A du CGI pour les non-résidents) plus les prélèvements sociaux, qui restent à 17,2 % pour les plus-values immobilières (ou 7,5 % si vous êtes affilié dans l'UE, l'EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse). Les abattements pour durée de détention commencent à la 6e année : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le simulateur reprend ces règles ; pour le détail, consultez notre guide de la plus-value des non-résidents.
Les règles de la location touristique depuis la loi Le Meur
La loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 a donné aux communes de nouveaux outils pour réguler les meublés de tourisme. Pour une résidence secondaire, retenez :
- Enregistrement : il est généralisé sur un téléservice national depuis le 20/05/2026 au plus tard ; le numéro doit figurer sur chaque annonce.
- Changement d'usage : de nombreuses communes, notamment en zone tendue, soumettent la location touristique d'une résidence secondaire à autorisation, parfois avec compensation.
- Quotas : les communes peuvent limiter le nombre d'autorisations.
- Performance énergétique : un meublé de tourisme doit présenter un DPE classé entre A et E, puis entre A et D à partir du 01/01/2034.
- Copropriété : la loi facilite l'interdiction des meublés de tourisme par l'assemblée générale. Lisez le règlement avant de signer.
- Taxe d'habitation : elle reste due même si le bien est loué en meublé de tourisme (service-public.gouv.fr, fiche F2043).
En pratique, le scénario C dépend d'abord de la mairie : vérifiez avant de faire une offre.
Gérer sa résidence secondaire à distance
Organisez la gestion avant l'achat
Depuis l'étranger, un dégât des eaux ne se règle pas d'un coup de fil. Prévoyez un relais local (voisin de confiance, gardien, artisan habitué du bien) et suivez vos avis d'impôt en ligne.
Choisissez bien votre conciergerie
La conciergerie gère arrivées, ménage, linge et petites urgences. Comparez ce qu'inclut sa commission, demandez des références d'autres propriétaires non-résidents et vérifiez qu'elle maîtrise les obligations locales (enregistrement, taxe de séjour).
Faites-vous accompagner pour l'achat
Visiter dix biens depuis l'autre bout du monde est épuisant. Beaucoup de membres de la communauté Immoneos passent par un chasseur immobilier recommandé par d'autres expatriés : il visite pour vous, vérifie la copropriété, la majoration de taxe d'habitation et les règles de location touristique de la commune. Avant de vous engager, vérifiez sa carte professionnelle.
FAQ
Dois-je payer la taxe d'habitation sur ma résidence secondaire si je vis à l'étranger ?
Oui. Elle est due par la personne qui dispose du logement meublé au 1er janvier, quelle que soit sa résidence fiscale. Seules les résidences principales en sont exonérées.
Comment savoir si ma commune applique la majoration ?
Elle figure sur l'avis de taxe d'habitation. La DGFiP publie aussi chaque année la liste des délibérations. En 2026, 1 666 communes appliquent une majoration, dont 688 au taux maximal de 60 %.
Puis-je louer ma résidence secondaire en meublé de tourisme ?
Oui, sous réserve des règles locales : enregistrement obligatoire, éventuelle autorisation de changement d'usage, quotas, DPE minimum et règlement de copropriété. Renseignez-vous auprès de la mairie avant l'achat.
Quel taux d'impôt s'applique à mes loyers saisonniers ?
Au micro-BIC, l'impôt porte sur les recettes après abattement (30 % ou 50 % selon le classement), au taux minimum de 20 % pour un non-résident, sauf option pour le taux moyen. S'ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % si vous êtes affilié dans l'UE, l'EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse.
Payerai-je un impôt sur la plus-value à la revente ?
Oui, si vous réalisez une plus-value : 19 % plus les prélèvements sociaux, avec des abattements à partir de la 6e année de détention. Une exonération partielle peut exister pour la résidence en France d'un ancien résident fiscal (article 150 U II 2° du CGI, sous conditions) : faites-la vérifier par votre notaire.
Faut-il classer son meublé de tourisme ?
Le classement, délivré pour 5 ans par un organisme accrédité, porte l'abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et relève fortement le plafond de recettes. Le simulateur chiffre l'écart.
À retenir : cet article et le simulateur sont indicatifs. Avant d'acheter ou de mettre en location, faites valider votre situation par un notaire, un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
Sources (consultées le 06/10/2026)
- Service-public.gouv.fr, fiche F42, « Taxe d'habitation sur la résidence secondaire », mise à jour du 24/08/2026 : consulter
- DGFiP, « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 », juillet 2026 : consulter
- CGI, articles 232, 1407, 1407 ter, 1639 A bis, 50-0, 197 A, 150 U à 150 VH, 244 bis A et 1609 nonies G (Légifrance).
- Décret n° 2023-822 du 25/08/2023 ; décret n° 2025-1267 du 22/12/2025 (Légifrance) ; notaires de France, article du 26/01/2026 : consulter
- Service-public.gouv.fr, fiche F32744, « Revenus d'une location meublée », mise à jour du 15/04/2026 : consulter
- Service-public.gouv.fr, fiche F2043, « Louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme », mise à jour du 21/05/2026 : consulter
- Impots.gouv.fr, « Qu'est-ce que le taux moyen ? », mise à jour du 01/04/2026 : consulter
- Impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », mise à jour du 17/07/2026 : consulter
- Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur) ; synthèse ANIL : consulter
- Loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026.
