Marine vit à Dublin depuis huit ans. Pour son premier investissement, elle a acheté un T3 à Épinal, dans les Vosges dont elle est originaire : une ville qui regagne des habitants et rénove son centre. Elle le loue en courte durée et l’occupe parfois comme pied-à-terre. Coût du projet : moins de 90 000 €. Quelques mois après la mise en location, elle affichait 80 % de taux d’occupation et un cash-flow positif.
Témoignage recueilli en mars 2025, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Marine, 31 ans, opérations financières dans la tech |
| Vit à | Dublin (Irlande) |
| A investi à | Épinal (Vosges) |
| Type de bien | T3 (deux chambres) refait à neuf, jusqu’à 4 voyageurs |
| Prix | 82 000 € hors frais de notaire |
| Financement | Crédit de 55 000 € sur 15 ans à 4,2 % (mensualité de 398 €) et 35 000 € d’apport |
| Travaux | Légers : reprise des plafonds, peinture, décoration |
| Résultats annoncés | 1 300 € de revenus nets par mois, 80 % d’occupation, 10 % de rentabilité avant impôts |
| Gestion | Location courte durée confiée de A à Z à une conciergerie locale (17 %) |
Pourquoi investir en France plutôt qu’en Irlande ?
« J’ai fait une année Erasmus à Dublin en 2012, j’ai adoré, et je suis revenue après mes études… pour ne jamais repartir ! Je travaille dans une grande entreprise de la tech, dans les opérations financières. »
« Le point noir, c’est l’immobilier. Il y a une vraie crise du logement, même les Irlandais galèrent pour se loger. Acheter en Irlande est très compliqué, alors j’ai regardé du côté de la France. »
Pourquoi Épinal ?
« Je suis originaire des Vosges et ma famille y vit toujours. Je voulais un bien qui mixe location courte durée et pied-à-terre quand je rentre voir mes proches plusieurs fois par an. »
« Épinal est la ville principale du département, avec environ 40 000 habitants et 120 000 dans l’agglomération. J’avais eu de bons retours de personnes qui y faisaient de la courte durée. La demande est variée : touristes, familles qui rendent visite à leurs proches, travailleurs en déplacement pour plusieurs semaines, notamment sur des chantiers. Pour un premier investissement où je voulais limiter les risques, ça m’a semblé pertinent. »
Quel appartement a-t-elle acheté ?
« Un T3 : deux chambres, une cuisine, une salle de bain. Il peut accueillir jusqu’à quatre touristes, ou deux travailleurs en déplacement confortablement. Je l’ai trouvé sur Leboncoin, via une agence immobilière qui m’a très bien accompagnée dans les démarches à distance. Je l’ai payé 82 000 € hors frais de notaire. »
Comment a-t-elle financé le projet ?
« Avec le Crédit Mutuel Enseignant, accessible aux proches des membres de l’Éducation nationale. C’est ma banque française depuis toujours. Je n’ai pas fait jouer la concurrence : grâce aux retours d’expérience sur Immoneos, j’ai vu que leurs taux étaient dans la moyenne du marché. »
- Prix du bien (hors frais de notaire) : 82 000 €
- Crédit : 55 000 € sur 15 ans, à 4,2 %
- Apport personnel : 35 000 €
- Mensualité : 398 €
« La banque ne m’a imposé aucune condition particulière, sans doute parce que j’y suis cliente depuis longtemps. »
Travaux et ameublement : comment faire à distance ?
« J’ai acheté à un marchand de biens, donc tout était refait à neuf. J’ai seulement fait reprendre les plafonds, un peu de peinture et de la décoration pour le rendre plus chaleureux. »
« Pour l’ameublement, j’ai tout commandé à l’avance et programmé les livraisons sur la même semaine, que j’ai passée en France l’été dernier. Sur place, j’ai complété avec quelques achats locaux et ouvert les abonnements électricité et internet. Une semaine stressante, mais tout était prêt très vite. »
Un meublé de tourisme à Épinal ou ailleurs dans les Vosges ? Comme Marine, confiez réservations, accueil et ménage à une conciergerie ou une agence recommandée par les membres, qui a fait ses preuves à distance. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un gestionnaire recommandéComment gère-t-elle la location au quotidien ?
« Au départ, j’avais une plateforme pour gérer les réservations et une conciergerie pour le ménage et l’accueil. Mais la plateforme ne filtrait pas assez les voyageurs : je me suis retrouvée avec des réservations où le logement était suroccupé. J’ai donc tout confié à une conciergerie locale qui s’occupe de tout : réservations, accueil, ménage. Depuis, c’est beaucoup plus fluide. »
Et la rentabilité ?
« Je loue sur Airbnb depuis août, avec 80 % de taux d’occupation. »
- Revenus nets mensuels : 1 300 €
- Frais (internet, électricité, conciergerie à 17 %, charges) : environ 500 €
- Bénéfice après frais : 800 €
- Mensualité de prêt : 398 €
« Résultat : cash-flow positif dès le départ, avec 10 % de rentabilité avant impôts sur un projet à moins de 90 000 €. » Pour faire le même calcul sur votre projet, voyez le simulateur de rendement locatif.
De quels partenaires s’est-elle entourée ?
« Je suis passée par plusieurs partenaires recommandés par la communauté, et ça m’a fait gagner un temps fou : MNCAP pour l’assurance emprunteur, Amarris pour la comptabilité, et un chasseur sur Nancy, même si j’ai finalement investi à Épinal sur le conseil de mon frère. Ce projet me paraissait une montagne au début ; aujourd’hui, je suis très fière de l’avoir mené à bien. »
Ses conseils pour la location courte durée
- Ne pas prendre trop de risques sur un premier projet : une mensualité supportable même en cas de problème.
- Ne pas regarder que le rendement : il faut que le projet vous plaise.
- Être bien entouré : de la famille ou des contacts fiables sur place.
- Meubler comme si c’était chez soi : les voyageurs le sentent et reviennent.
- Se lancer : une fois qu’on l’a fait, on réalise à quel point c’était accessible.
Son astuce en bonus : « Quand l’appartement n’est pas loué, je le mets sur HomeExchange. Ça me permet de gagner des points et d’accéder à des logements incroyables pour mes vacances. »
Ce qu’il faut retenir
- Une ville moyenne qu’on connaît peut offrir une demande variée en courte durée : tourisme, familles, travailleurs en déplacement.
- Un petit budget limite le risque : moins de 90 000 € de projet, une mensualité de 398 €.
- Acheter un bien déjà rénové simplifie énormément la gestion à distance.
- Bien filtrer les voyageurs : une conciergerie locale qui gère tout a réglé ses problèmes de suroccupation.
- Concentrer l’installation sur une semaine : livraisons programmées et abonnements ouverts d’un coup.
Épinal depuis l’achat de Marine : ce qui a changé
Marine a acheté en 2024 et mis l’appartement en location en août. Ce que disent les chiffres sur Épinal :
- La ville regagne des habitants : 32 251 en 2023, contre 31 740 en 2017 (+0,3 % par an), après une baisse entre 2012 et 2017 (INSEE).
- Moins de logements vides : la part de logements vacants est passée de 15,0 % en 2017 à 12,1 % en 2023, soit environ 500 logements vacants de moins (INSEE).
- Un centre-ville en rénovation : dans le cadre d’Action cœur de ville, l’opération de rénovation de l’habitat 2018-2023 a accompagné 216 logements et la réhabilitation complète de 38 immeubles, pour 8,8 millions d’euros HT de travaux. Elle est prolongée sur 2024-2028 (Ville d’Épinal).
- Plus de pied-à-terre et de meublés touristiques, donc plus de concurrence : les résidences secondaires et logements occasionnels, catégorie où l’INSEE classe les meublés de tourisme, sont passés de 349 à 646 entre 2017 et 2023 (de 1,9 % à 3,4 % du parc). La décoration et la qualité d’accueil sur lesquelles Marine a misé font la différence.
- Des prix stables, un emploi qui progresse : 1 514 €/m² en moyenne pour un appartement au 01/10/2026, soit −0,9 % sur un an et +9,5 % sur cinq ans (MeilleursAgents). Le taux de chômage au recensement est passé de 20,7 % en 2017 à 16,9 % en 2023 (INSEE).
- La règle fiscale qui compte pour elle : depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé au micro-BIC est limité à 15 000 € de recettes avec 30 % d’abattement ; classé, 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026) avec 50 %. Avec environ 1 300 € de revenus par mois, le classement ou le régime réel changent l’impôt : un point à voir avec un expert-comptable.
Pour Marine, qui a payé son T3 refait à neuf 82 000 € hors frais de notaire, la tendance est plutôt favorable : une ville qui regagne des habitants, moins de logements vides et un centre en rénovation. Pour comparer avec d’autres projets : nos conseils pour la location courte durée.
Sources : INSEE, dossier complet Épinal, recensements 2012, 2017 et 2023 (paru le 27/08/2026) ; Ville d’Épinal, bilan de l’OPAH-RU 2018-2023 « Épinal au cœur » (2024) ; MeilleursAgents, prix immobilier Épinal (estimations au 01/10/2026) ; service-public.gouv.fr, actualité A18880 (27/07/2026) (consultées les 07 et 08/10/2026). Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
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