Julien Delagrandanne est investisseur et auteur de L’Investissement immobilier locatif intelligent, vendu à plus de 50 000 exemplaires selon sa présentation de 2021. À 40 ans, il venait d’atteindre l’indépendance financière, après une dizaine d’années d’investissement locatif dans des villes moyennes. Sa méthode, ses erreurs, et ce qu’il dirait à un expatrié qui investit de loin.
Témoignage recueilli en janvier 2021, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Témoin | Julien Delagrandanne, investisseur et auteur de livres sur l’investissement |
| A investi à | Trois villes de 100 000 à 500 000 habitants, hors grandes métropoles |
| Type de biens | Maisons et appartements, loués nus ou meublés, à des étudiants ou à des salariés |
| Premier achat | 2009 : une maison individuelle construite sur un terrain acheté, sous le régime Scellier |
| Dernier achat (à l’époque) | Début 2020 : un appartement récent en sortie de défiscalisation, avec locataire en place |
| Objectif de cash-flow | Neutre après impôts, quitte à mettre un peu d’apport |
| Résultat | Indépendance financière à 40 ans, après environ 15 ans de salariat et 10 ans d’investissement |
Qui êtes-vous, Julien ?
« J’ai toujours été attiré par l’investissement. Vers 13 ans, j’ai convaincu ma grand-mère de m’emmener au bureau de poste de ma commune rurale pour acheter ma première action avec mon argent de poche.
J’ai d’abord appris seul, sans mentor, et fait comme tout le monde quelques erreurs de débutant. C’est Internet qui m’a permis, à partir du milieu des années 2000, d’apprendre correctement : quels livres lire, comment me former.
Je m’appuie sur trois piliers : la bourse, l’immobilier et, dans une moindre mesure, l’entrepreneuriat (mon blog et mes livres). J’ai aujourd’hui 40 ans et je viens d’atteindre l’indépendance financière : je suis en préavis et quitterai mon emploi dans quelques semaines.
Je suis arrivé à l’indépendance après environ 15 ans de salariat et 10 ans d’investissement avec une forte implication. Vous ne m’entendrez jamais dire qu’on peut devenir rentier en 18 mois. Et j’ai commencé à parler d’immobilier seulement après avoir acheté plusieurs biens et accumulé des années de gestion locative. »
Quand avez-vous commencé à vous intéresser à l’immobilier ?
« À 16 ans ! En 1996, en me promenant, j’ai repéré un appartement neuf en front de mer, dans une station balnéaire de la côte languedocienne. Le promoteur venait de faire faillite et le bien était bradé, alors que le marché était déjà au plus bas. J’ai convaincu un membre de ma famille d’acheter : en euros courants, sa valeur a été multipliée par 4 depuis.
Mon argument était « ce n’est vraiment pas cher » : on regarde d’abord le risque à la baisse, plutôt que de parier sur une hausse. Pour mon compte, j’ai commencé à investir en 2009. »
Quelle est votre approche de l’investissement locatif ?
« Mon approche tient en cinq points :
- Des villes moyennes avec du rendement, hors grandes métropoles comme Paris ou Lyon, sans aller vers les villages : au moins 100 000 habitants dans l’agglomération.
- Des biens de meilleure qualité que la moyenne locale, pour attirer et garder de bons locataires.
- Un cash-flow neutre après impôts, frais bien intégrés. Pas forcément positif ni sans apport : un peu d’apport sur un bien de qualité permet d’enchaîner les achats, et on s’enrichit aussi en remboursant le capital.
- Le rendement plutôt que la plus-value : mes simulations supposaient des prix stables, ou au mieux le rattrapage des frais de notaire en 20 ans.
- La diversification : nu et meublé, étudiants et salariés, ancien de centre-ville et récent avec terrasse, maisons et appartements, et trois villes. Je n’ai pas tout misé sur la colocation ou sur Airbnb, et bien m’en a pris. »
« Pendant quelques années, il y a eu une fenêtre très intéressante : les taux baissaient, et dans ces villes moyennes les prix restaient stables, contrairement aux métropoles. Comme on s’enrichit sur l’écart entre le rendement du bien et le taux d’emprunt, l’équation était limpide. Depuis deux ans, les prix montent aussi dans ce type de villes. »
Votre premier investissement ?
« En 2009, j’étais locataire d’un appartement trop petit, mais bien situé. Au lieu d’acheter ma résidence principale, j’ai profité de la loi Scellier, sortie après la crise de 2008 : 37 % de réduction d’impôt sur 15 ans, bien plus généreux que le Pinel.
Problème : le neuf vendu par les promoteurs coûtait 40 à 50 % de plus que l’ancien équivalent. La réduction d’impôt serait allée en grande partie dans leur poche. J’ai donc acheté un terrain, fait construire une maison individuelle et je l’ai mise en location : j’ai payé le juste prix, comme un primo-accédant, avec en plus l’avantage fiscal. À l’époque, c’était possible pour une maison individuelle. »
Un bien de qualité dans une ville moyenne, à trouver à distance ? Comme le suggère Julien aux expatriés, faites chercher pour vous : les membres recommandent des chasseurs qui trouvent des biens dans l’ancien, à distance. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéEt votre dernier investissement ?
« Début 2020, la boucle était bouclée : j’ai racheté un appartement en sortie de défiscalisation. Ces logements sont souvent achetés par des investisseurs qui ne connaissent pas la ville et qui ont cédé à l’argument fiscal sans calculer la rentabilité. À la fin de la période de défiscalisation, ils revendent, souvent en perte.
Quand la résidence n’a pas été construite au rabais, l’occasion peut être bonne : biens récents, bien isolés, avec parking, balcon ou terrasse, très recherchés par les locataires. Ils sont souvent vendus loués, donc avec moins de concurrence à l’achat, et par un vendeur qui connaît mal les prix locaux. »
Votre plus grande erreur ?
« La dernière en date : ne pas avoir acheté un bien, parce que j’ai hésité quelques heures de trop et qu’il m’est passé sous le nez. »
Que trouve-t-on dans vos livres ?
- L’Investissement immobilier locatif intelligent : une synthèse de ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif en France, avec des méthodes pas à pas, des exemples vécus et la fiscalité française.
- 77 exercices pratiques pour l’investisseur immobilier intelligent : la suite, pour aller plus loin à travers des mises en situation (par exemple la holding de SCI à l’IS).
D’autres lectures appréciées des membres : notre sélection de livres sur l’immobilier.
Vous conseillez d’investir près de chez soi. Et quand on vit à l’étranger ?
« Ce conseil vise surtout les investisseurs vivant en France qui ont des revenus modestes à moyens et du temps, ou des revenus plus élevés et un objectif d’indépendance financière. Ils doivent maximiser le rendement : gestion en direct, chasse aux frais, réactivité sur les bonnes affaires.
Les expatriés sont souvent dans une autre situation : revenus plutôt élevés, et un investissement en France vu comme une diversification, une façon de préparer une retraite pour laquelle ils ne cotisent pas en France, ou de profiter des crédits longs à taux fixe français.
Pour eux, passer par un chasseur immobilier dans l’ancien peut être pertinent. Ses honoraires sont bien plus raisonnables que les marges des promoteurs dans le neuf, et correspondent en général au temps passé. C’est d’ailleurs ce que je dis aux cadres très occupés qui vivent en France.
Je ne maîtrise pas parfaitement la fiscalité des expatriés. Mais celui qui compte revenir en France doit penser à la fiscalité de ses loyers après son retour : elle peut orienter sa stratégie. »
Vos conseils pour un premier investissement ?
« D’abord, prendre le temps de bien comprendre les enjeux, pour décider sereinement le moment venu. Ensuite, si vous comptez faire plusieurs investissements, ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre pour le premier : en commençant petit, on apprend avec des erreurs moins lourdes de conséquences. »
Voir aussi : 6 conseils pour réussir un premier investissement locatif depuis l’étranger.
Que pensiez-vous des SCPI en janvier 2021 ?
« Le prix des parts de SCPI n’est pas coté en continu : il est revu quand la valeur d’expertise des immeubles s’écarte trop. Or les SCPI détiennent beaucoup de commerces, touchés par les fermetures liées au Covid, et de bureaux, qui pourraient souffrir du télétravail. Pendant ce temps, des foncières cotées détenant des centres commerciaux ont vu leur cours s’effondrer. Je serais donc prudent sur les SCPI en attendant les valeurs d’expertise de fin 2020. »
Pour un point à jour : l’avis des membres sur les SCPI.
Ce qu’il faut retenir
- Viser des villes moyennes (au moins 100 000 habitants dans l’agglomération) avec des biens meilleurs que la moyenne locale.
- Un cash-flow neutre après impôts suffit pour enchaîner, si le bien est de qualité.
- Bâtir son plan sur des prix stables : la plus-value éventuelle est un bonus.
- Diversifier : nu et meublé, étudiants et salariés, ancien et récent, plusieurs villes.
- Pour un expatrié pressé par le temps, un chasseur dans l’ancien peut remplacer la proximité.
Le marché locatif depuis 2021 : ce qui a changé
- Des loyers qui ont progressé : l’indice de référence des loyers (IRL) est passé de 130,69 au 1er trimestre 2021 à 148,37 au 2e trimestre 2026, soit +13,5 % de révision possible en cinq ans (Insee), avec une hausse plafonnée à 3,5 % par an entre mi-2022 et début 2024.
- Des prix d’achat sages : les prix des logements anciens reculent de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 (-1,0 % en province, -0,3 % pour les appartements de province), et le nombre de ventes s’est redressé entre octobre 2024 et décembre 2025 (Insee-Notaires). Loyers en hausse, prix stables : le rapport loyer/prix est plus favorable qu’en 2021, mais le crédit coûte plus cher.
- Une tension locative encore forte : sur LocService, le score de tension (rapport entre candidats et offres) atteint 4,69 en 2025, contre 4,8 en 2024 : premier recul depuis 2019, mais toujours près de cinq candidats par logement.
- Les villes moyennes, pas toutes égales : Action cœur de ville a mobilisé 11,5 Md€ dans 243 villes moyennes fin 2024, dont près de 2 Md€ de l’Anah pour rénover 288 000 logements. Mais l’ANIL relève, dans plusieurs agglomérations de moins de 150 000 habitants, des loyers inférieurs à 8 €/m² et une faible tension : d’où l’intérêt du seuil de 100 000 habitants que s’imposait Julien.
- Crédit, DPE, défiscalisation : crédit autour de 3,4 % sur 20 ans début octobre 2026 (Pretto, 05/10/2026), pour des emprunteurs résidents ; location interdite pour les logements G depuis le 01/01/2025, F au 01/01/2028, E au 01/01/2034 ; Pinel fermé aux nouveaux investissements depuis le 01/01/2025, si bien que le montage « Scellier » de Julien n’est plus reproductible ; en LMNP, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes depuis le 15/02/2025, y compris ceux pratiqués avant 2025 (revente LMNP / LMP).
- SCPI : la prudence de Julien en 2021 : il se disait alors « timide » sur les SCPI. En 2025, leur taux de distribution moyen a été de 4,91 % et le prix moyen des parts a reculé de 3,45 % (ASPIM-IEIF). Le capital n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pour Julien, qui investit depuis 2009 dans des biens de qualité en ville moyenne avec un cash-flow neutre, la hausse des loyers depuis 2021 conforte la méthode ; la hausse des taux oblige à refaire les calculs. Pour comparer les villes, voir le baromètre des investissements des membres et calculez le rendement de votre projet.
Sources : Insee, indice de référence des loyers (Informations rapides du 15/04/2021 et du 10/07/2026) ; Insee et Notaires de France, indice des prix des logements anciens du 2e trimestre 2026 (08/09/2026) ; LocService, Observatoire 2026 (06/01/2026) ; Banque des Territoires, Localtis (26/06/2025) ; ANIL et réseau des observatoires locaux des loyers, « Les loyers du parc privé en France » (mars 2025) ; Pretto, taux constatés le 05/10/2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F31151 (11/03/2026) et « Nouveau calcul du DPE » (01/09/2026) ; LégiFiscal (27/03/2026), article 84 de la loi de finances pour 2025 et réponse ministérielle du 24/03/2026 ; ASPIM-IEIF, communiqué du 10/02/2026 (consultées le 08/10/2026).
Ce témoignage partage un retour d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Immobilier en direct, SCPI, placements : comment répartir votre épargne d’expatrié ? Comme Julien, faites le point avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandé par les membres, qui connaît la situation des expatriés. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandéD’autres parcours : William, lecteur de Julien, et sa méthode de l’immobilier de rendement, Benoit et ses immeubles en Bretagne, et tous les témoignages.
