Cyril vit près de Dublin avec sa femme et leurs deux enfants depuis neuf ans, et il a misé sur Toulouse, l’une des grandes villes françaises qui gagnent le plus d’habitants. Le couple a acheté à Toulouse un T2 de 40 m² avec terrasse, loué nu 760 € charges comprises, pour un rendement de 5 %. Pas de cash-flow positif ici : c’est un pari sur le long terme, qu’il assume. Il partage aussi la leçon de son premier achat en défiscalisation.
Témoignage recueilli en octobre 2024, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Cyril, ingénieur, et son épouse |
| Vit à | Près de Dublin (Irlande) |
| A investi à | Toulouse, près du centre-ville |
| Type de bien | T2 de 40 m² avec terrasse de 10 m², dans une résidence récente avec piscine |
| Prix | 185 000 € |
| Financement | Prêt de 150 000 € à 4,02 %, obtenu via un courtier |
| Travaux | Aucun |
| Loyer / rendement | 760 € charges comprises en location nue, rendement de 5 % ; cash-flow négatif |
| Gestion | Agence de gestion locative |
Qui est Cyril ?
« Je vis près de Dublin avec ma femme et nos deux enfants depuis neuf ans. Je suis ingénieur, mon épouse est auxiliaire de vie en école primaire. Nous sommes originaires de la Savoie et des Alpes-Maritimes, mais nous avons choisi d’investir à Toulouse. »
Pourquoi Toulouse ?
« Nous n’y avons pas d’attaches familiales, mais j’y ai fait mes études : je connais bien la ville. C’est une ville porteuse, en plein essor, avec un bon potentiel de valorisation. J’y avais déjà un appartement en périphérie, acheté en loi Scellier, et je voulais continuer avec un bien en centre-ville. » Voir aussi la page investir à Toulouse.
Quel bien ont-ils acheté ?
« Un joli T2 de 40 m² avec une terrasse de 10 m², dans une résidence avec piscine, près du centre-ville. La piscine n’était pas un critère, mais c’est une touche sympa ! Nous l’avons payé 185 000 € et le louons nu 760 € charges comprises. Un rendement de 5 %, correct pour Toulouse. L’appartement est en bon état, sans travaux : c’est plus simple à gérer à distance. »
Pourquoi la location nue plutôt que le meublé ?
« Pour éviter de gérer les meubles, leur remplacement et les coûts en plus. Nous voulions un investissement simple et stable, avec des locataires qui restent longtemps. Et nous ne payons pas d’impôt sur les revenus fonciers, grâce aux intérêts d’emprunt. »
Comment se sont passées la recherche et le financement ?
« Nous avons travaillé avec Laurence, une chasseuse recommandée par la communauté. Elle a tout de suite compris ce que nous voulions, un bien récent dans une petite copropriété, et nous a proposé une dizaine de biens, tous dans la cible. Les visites se sont faites virtuellement, un vrai plus quand on vit à l’étranger. »
« Pour le financement, nous avons obtenu un prêt de 150 000 € à la BNP via le courtier Pretto. Mais le conseiller qui suivait notre dossier est tombé en arrêt maladie, ce qui a ralenti le dossier et a failli nous faire perdre l’achat. Avec l’aide de Laurence, nous avons pu négocier un délai supplémentaire pour la signature. »
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Être mis en relation avec un chasseur recommandéLe loyer couvre-t-il le crédit ?
« Pas tout à fait. Nous sommes en cash-flow négatif, à cause du taux de 4,02 %, des charges, de la taxe foncière (plus de 1 000 €) et des frais d’agence. Le loyer couvre environ la moitié de la mensualité. Mais avec la hausse des loyers et la possibilité de renégocier notre taux, nous pensons que la situation s’équilibrera. En France, le taux fixe est un vrai avantage par rapport à l’Irlande, où les taux varient plus souvent. »
Quelle erreur ne referait-il pas ?
« Notre premier achat, en loi Scellier, nous a beaucoup appris. Ces dispositifs de défiscalisation peuvent sembler très attractifs, mais ils sont souvent conditionnés à la résidence fiscale en France : nous avons perdu l’avantage fiscal en partant. Je recommande vivement de bien comprendre les implications fiscales avant de se lancer. »
« L’autre leçon, c’est l’emplacement. Un promoteur peut proposer des prix attractifs dans des zones moins bien cotées, mais il faut penser à la valorisation à long terme. Mieux vaut un quartier à fort potentiel, même plus cher à l’achat. »
Ses conseils pour investir à Toulouse depuis l’étranger
- S’entourer : une chasseuse qui connaît le marché local et gère les visites pour vous.
- Viser les quartiers à fort potentiel, notamment ceux desservis par la 3e ligne de métro, alors en construction : l’accessibilité porte la valorisation.
- Bien connaître la fiscalité propre à votre situation : certains avantages disparaissent si vous vivez à l’étranger (voir le guide pour déclarer ses revenus fonciers en tant que non-résident).
- Confier la gestion à une agence de confiance pour éviter les soucis du quotidien.
Ce qu’il faut retenir
- La location nue d’un bien récent offre une gestion simple et des locataires stables.
- Un cash-flow négatif peut être un choix assumé quand on mise sur la valorisation, à condition de pouvoir le supporter.
- La défiscalisation se perd souvent avec l’expatriation : l’investissement doit tenir sans l’avantage fiscal.
- L’emplacement prime sur le prix d’achat.
- Un imprévu côté crédit peut faire capoter un achat : un bon accompagnement aide à obtenir un délai.
Toulouse depuis l’achat de Cyril : ce qui a changé
- Des prix qui remontent : les appartements toulousains ont gagné 3,9 % en deux ans, c’est-à-dire depuis l’achat de Cyril, à 3 565 €/m² en moyenne au 01/10/2026, avec une dernière année stable (Meilleurs Agents). Sur les ventes de 2025, la médiane atteint 3 250 €/m² (+2,1 % sur un an) et le nombre de ventes d’appartements a progressé de 22 % (DVF).
- Un loyer au-dessus de la moyenne : avec 760 € charges comprises pour 40 m², Cyril loue environ 19 €/m², quand un T1 ou un T2 se loue en moyenne 16,30 €/m² charges comprises à Toulouse (carte des loyers 2025, ministère du Logement). Un bien récent, avec terrasse et piscine, se démarque.
- Une ville qui grandit vite : Toulouse compte 514 819 habitants (Insee, population 2023), 35 266 de plus qu’en 2017 (+7,4 %), soit près de 5 900 par an. Parmi les dix plus grandes villes françaises, seule Montpellier progresse plus vite. 66 % des ménages sont locataires (Insee, 2022).
- La 3e ligne de métro arrive : la ligne C (27 km, 21 stations, de Colomiers à Labège via Blagnac et le centre) est attendue fin 2028, pour environ 200 000 voyageurs par jour et un budget de 3,5 Md€.
- Un crédit moins cher qu’en 2024 : autour de 3,5 % sur 20 ans début octobre 2026 selon le baromètre du courtier Pretto (hors assurance), contre 4,02 % pour Cyril. Une renégociation ou un rachat de crédit peut se calculer, frais compris.
- Les règles qui comptent pour Cyril : affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE comme l’Irlande, un non-résident ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur ses revenus fonciers, au lieu de 17,2 %. Toulouse n’applique pas l’encadrement des loyers. Au DPE, les logements G ne peuvent plus être mis en location depuis le 01/01/2025, les F au 01/01/2028 et les E au 01/01/2034 : un bien récent est en général peu concerné.
Pour Cyril, qui a acheté en octobre 2024 en acceptant un cash-flow négatif, la remontée des prix, la croissance de la population et le métro à venir vont dans le sens de son pari à long terme. Prix par code postal et loyers : voir notre page investir à Toulouse.
Sources : Meilleurs Agents, « Prix immobilier Toulouse (31000) », estimations au 01/10/2026 ; page Immoneos « Chasseur immobilier Toulouse » (DVF 2025, carte des loyers 2025 du ministère du Logement, Insee ; mise à jour du 05/10/2026) ; Toulouse Métropole, « Bilan des chiffres de population 2026 » (recensement Insee publié le 08/01/2026) ; Tunnelling Journal, « Toulouse Line C’s three TBMs resume excavation » (10/07/2026) ; Pretto, baromètre des taux (octobre 2026) ; impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (17/07/2026) ; service-public.gouv.fr, actualité A18446 (01/09/2026) (consultées le 08/10/2026).
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
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