Île de Ré et La Rosière : comment Adeline rentabilise deux résidences secondaires depuis l’étranger

Pendant ses années d’expatriation au Brésil, en Allemagne et en Thaïlande, Adeline a fait construire une maison sur l’île de Ré, puis acheté un appartement neuf à La Rosière, en Savoie. Deux résidences secondaires où sa famille passe ses vacances, dont les locations couvrent l’essentiel des remboursements de crédit, sur deux marchés qui ont gardé leur valeur. Elle détaille ses chiffres, sa méthode « à l’envers » pour fixer un budget et ses conseils pour bien louer.

Témoignage recueilli en octobre 2022, mis à jour le 07/10/2026. Les chiffres cités sont ceux de l’époque.

Le projet en un coup d’œil

Qui est Adeline ?

Je m’appelle Adeline, j’ai 49 ans, je suis mariée et nous avons trois enfants de 10, 15 et 17 ans. Nous sommes expatriés depuis 2008, avec un retour à Paris entre 2011 et 2014 : nous avons vécu au Brésil, en Allemagne et en Thaïlande. Nous sommes rentrés en France à l’été 2022 et vivons désormais à Lyon.

J’ai travaillé presque 15 ans comme contrôleuse de gestion et analyste financière dans de grands groupes internationaux, avant une reconversion de tapissière décoratrice. Les métiers d’artisanat et de décoration m’attiraient depuis l’adolescence : je suis ravie de cette transition !

Pourquoi une résidence secondaire, et comment la financer ?

En 2008, nous avons vendu notre appartement parisien avec une belle plus-value pour partir au Brésil. Nous voulions garder un point de chute en France pour l’été, ailleurs que chez nos parents : créer des souvenirs d’enfance pour nos enfants et recevoir famille et amis.

Nos 200 000 € de trésorerie ne suffisaient pas pour une maison bien placée en bord de mer et assez grande pour toute la famille. Il fallait donc un moyen de rembourser un prêt et de payer les charges (taxes, frais courants, entretien). La location saisonnière s’est imposée comme la plus rentable, avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) pour ne pas payer d’impôt sur les loyers grâce aux amortissements.

Comment as-tu trouvé la maison de l’île de Ré ?

Nous cherchions une maison en bord de mer, pas trop loin d’un aéroport, avec un bon potentiel touristique. Nous avons eu un coup de cœur pour l’île de Ré, desservie par l’aéroport de La Rochelle (vols vers le Royaume-Uni, l’Allemagne, Lyon…) et par des cars.

Sur ce marché très tendu, j’ai fonctionné par réseau, en contactant les agences mais aussi les notaires de l’île. À distance, nous avons eu un coup de cœur pour un vieux chai agricole vendu par un notaire, dans une ruelle typique bordée de roses trémières, en plein cœur d’un village. J’ai pris l’avion depuis le Brésil pour le visiter.

Dès la fin de la visite, j’ai appelé le service urbanisme de la mairie pour le changement de destination, puis un maître d’œuvre trouvé au pied levé, qui a accepté de venir à 20 h pour estimer les travaux. Le jour même, je faisais une offre, acceptée le lendemain.

Un coup de poker, car je n’avais aucune expérience. Ont suivi : rendez-vous avec les Bâtiments de France, désamiantage d’un pigeonnier, études de sol (l’île compte de nombreuses carrières profondes), changement de maître d’œuvre, deux refus de permis, le changement de destination, la démolition du chai, la cession de 6 m² de terrain à la mairie pour élargir la ruelle, la purge des recours des tiers… Deux ans plus tard, nous pouvions enfin commencer la construction.

Les chiffres de la maison

• Budget total : environ 850 000 € pour une maison neuve de 200 m², sur un terrain acheté 800 €/m².
• Crédit : 450 000 € sur 20 ans à 2,70 % en 2011, soit 2 850 € par mois plus 150 € d’assurance.
• Loyers : 42 000 € par an pour 22 semaines louées (de mars à octobre, plus les vacances de Noël), qui couvrent l’intégralité des remboursements.
• Usage personnel : 3 à 5 semaines par an pendant les vacances scolaires, donc une rentabilité réelle un peu supérieure.

Le prêt a été racheté deux fois : en 2016 à 1,55 %, puis en 2021 à 0,35 %, avec une durée raccourcie de 5 ans et 70 000 € d’économie. Nous avons aussi changé d’assurance de prêt, ramenée à 50 € par mois (10 000 € d’économie).

As-tu eu du mal à obtenir tes prêts ?

Non. Mes demandes sont toujours passées sans souci, malgré des fiches de paie en monnaie brésilienne et thaïlandaise (avec un contrat de travail français en CDI), parce que je présentais aux banquiers une stratégie d’optimisation financière et fiscale. Il est très important de bien préparer son dossier en amont : c’est ce que je dis toujours aux amis expatriés qui veulent emprunter pour investir en France.

Ta méthode pour choisir une résidence secondaire rentable

Mes critères : l’emplacement, l’exposition du bien et les transports (gare, aéroport). Ils déterminent la rentabilité, mais aussi la facilité de revente.

Je ne fixe pas de budget à l’avance : je prends le problème à l’envers, c’est mon côté contrôleuse de gestion !

• Étude de marché : quel type de logement se loue le mieux sur place (T1, T2, T3, T4…) ? Je regarde les prix des locations saisonnières sur Airbnb, sur de bons sites locaux et sur le site de l’office de tourisme.
• Je demande à l’office de tourisme les taux de remplissage par type de logement.
• J’en déduis le type de bien à acheter (en général pas plus grand qu’un T4, pour louer toute l’année) et les revenus potentiels : nombre de semaines louées × prix à la semaine.
• Avec ces revenus, un tableau d’encaissements et de décaissements et des simulations de prêt, j’évalue le prix d’achat cible. Ensuite seulement, je pars à la chasse au bien.

Pour la recherche, je regarde les annonces, mais je passe aussi par les notaires ou par un chasseur immobilier.

Tes conseils pour bien louer ?

Louer à un prix raisonnable, et souvent ! Je suis peut-être un peu moins chère que mes voisins, mais je loue six mois par an, pas seulement en haute saison.

Nous avons fermé deux chambres pour mieux louer en basse saison : les grandes maisons ne se louent pas hors vacances, et l’écart de prix est faible. Ne pas proposer la maison en cinq chambres m’évite aussi les grands groupes : ma clientèle est familiale et très tranquille. Je ne loue qu’à la semaine, c’est plus simple à gérer.

Et l’appartement à la montagne ?

Même réflexion, même stratégie. En 2018, nous avons acheté un T3 neuf de 60 m² en VEFA à La Rosière, en Savoie, sur un domaine skiable franco-italien relié à la vallée d’Aoste. Nos critères : la vue, une bonne orientation, peu de charges de copropriété, et une station au-dessus de 1 800 m d’altitude pour limiter le manque de neige et allonger la saison, de décembre à avril.

L’appartement est dans une résidence de tourisme haut de gamme un peu particulière : nous sommes pleinement propriétaires, nous avons les clés et nous décidons tous les six mois du nombre de semaines confiées à l’exploitant, Terresens Vacances, pour la saison suivante. D’après ce que nous avons vu à l’époque, c’était le seul exploitant à proposer cette formule dans toutes ses résidences. Je ne recommande pas les résidences de tourisme classiques, où l’on ne peut pas profiter du logement quand on le souhaite. Nous louons ce bien en LMNP, avec un bail commercial confié à l’exploitant pour la gestion complète.

• Financement : 100 % à crédit, 330 000 € HT sur 17 ans à 1,35 % en 2018 (1 970 € par mois plus 30 € d’assurance).
• Loyers : 20 000 € par an nets des commissions de l’exploitant, pour 20 semaines louées (de fin décembre à mi-avril, plus deux mois l’été).
• Usage personnel : 3 à 5 semaines par an pendant les vacances scolaires.
• Renégociation fin 2021 à 0,90 %, avec une durée raccourcie de 2 ans et 10 000 € d’économie.

Comment as-tu tout géré à distance ?

Je me suis déplacée deux fois depuis le Brésil et la Thaïlande, pour visiter les biens à l’achat et à la réception des travaux. Tout le reste s’est fait à distance, avec les banques, le maître d’œuvre… sauf la fin de la construction de la maison : je suis venue trois fois en trois mois pour suivre les finitions.

Comment se passe la location ?

Sur l’île de Ré, une personne payée à l’heure et déclarée via le CESU s’occupe de l’entretien, du ménage et des arrivées et départs. Je gère les contrats, la communication avec les locataires et les encaissements. La maison est louée via un site local qui me coûte 90 € par an et qui est très visible en France, en Belgique et au Luxembourg. J’ai aussi des locataires Airbnb venus du Royaume-Uni, d’Allemagne, et même des États-Unis et d’Australie : c’est cette clientèle étrangère qui remplit l’intersaison.

À La Rosière, la gestion est entièrement déléguée à l’exploitant (service hôtelier), contre une commission de 25 % sur les loyers qu’il fixe. Pour les deux biens, la moitié des locataires reviennent chaque année !

Quelles difficultés as-tu rencontrées ?

Les phases de construction ont été stressantes, car elles ont pris du retard, mais le chantier ne s’est jamais arrêté. Gérer des locations à distance, c’est beaucoup d’imprévus : il faut s’entourer de gens de confiance pour entretenir le bien, gérer les locataires, traverser des périodes comme la pandémie…

Ta plus grande erreur ?

Ne pas avoir investi dans autre chose que des résidences secondaires. Nos enfants refusent que nous vendions la maison de l’île de Ré et l’appartement à la montagne, tant ils y sont attachés. Nous ne pouvons donc pas profiter de l’effet de levier sur ces deux biens, qui ont pris de la valeur et dont les prêts sont en bonne partie remboursés !

Et maintenant ?

De retour en France, nous pensons à acheter notre résidence principale et à financer les études de nos grands ados. Pas de nouvel investissement prévu, à mon grand regret, mais nous diversifions un peu notre épargne avec du crowdfunding immobilier (projets à 12, 24 et 36 mois). Nous réfléchissons aussi à démembrer nos biens pour les transmettre à nos enfants.

Tes conseils pour se lancer dans une résidence secondaire ?

• Pensez à l’emplacement. Personnellement, j’adore le bord de l’océan, où l’on retrouve beaucoup d’expatriés ou d’anciens expatriés : La Baule, l’île de Ré, le Cap Ferret, le Pays basque.
• Suivez l’évolution des règles sur la location de courte durée : le Pays basque a durci le ton, l’île de Ré cherche des solutions face à l’affluence…
• Ne lésinez pas sur le confort de la literie et la décoration.
• Identifiez la taille de logement qui se loue le mieux : en plus d’Airbnb, regardez les sites locaux ou des sites spécialisés comme Villa Finder.
• Prenez de belles photos des lieux : vous gagnerez en visibilité.
• Incluez des services premium dans le prix (ménage, draps et serviettes, lits faits à l’arrivée) : ils attirent la clientèle étrangère.
• Créez une ambiance chaleureuse pour attirer des locataires agréables.
• Enfin, tout n’est pas que finance : une résidence secondaire, ce sont des vacances gratuites, mais surtout une histoire familiale, des souvenirs, voire des racines en France pour les enfants. C’est précieux quand on est expatrié, et cela construit un patrimoine.

Pour estimer le vrai coût d’un pied-à-terre selon votre usage, voyez aussi notre page sur le vrai coût d’une résidence secondaire pour un expatrié et son simulateur.

Ce qu’il faut retenir

• Partir des revenus locatifs possibles (semaines louables × prix) pour en déduire le prix d’achat, et non l’inverse.
• Louer un peu moins cher mais plus souvent : six mois de location par an, avec une clientèle étrangère pour l’intersaison.
• Racheter ou renégocier son prêt et changer d’assurance peut faire économiser des dizaines de milliers d’euros.
• Un dossier bien préparé rassure les banques, même avec des revenus en devises étrangères.
• Une résidence secondaire à laquelle la famille s’attache devient difficile à vendre : à anticiper dans sa stratégie patrimoniale.

L’île de Ré et La Rosière depuis 2022 : ce qui a changé

• Sur l’île de Ré, la valeur est au rendez-vous : une maison se négocie en moyenne 7 445 €/m² à Sainte-Marie-de-Ré et 9 052 €/m² à Saint-Martin-de-Ré, en légère hausse sur deux ans (+1,3 % et +2,1 %, MeilleursAgents, estimations de septembre et octobre 2026). Le projet d’Adeline, environ 850 000 € pour 200 m² neufs, terrain compris, revenait à environ 4 250 €/m².
• La location saisonnière y est désormais encadrée : l’île est classée en zone tendue et touristique depuis août 2023, et la communauté de communes impose, depuis le 01/06/2025, une autorisation de changement d’usage pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, avec un plafond de 2 781 meublés sur l’île et deux logements maximum par foyer fiscal (L’Écho touristique, 11/04/2024 ; Clubic, 24/04/2024). Adeline le pressentait : « l’île de Ré cherche des solutions face à l’affluence ». Tout projet se vérifie d’abord en mairie.
• À La Rosière, des prix en hausse de près de 20 % en cinq ans : +19,6 % pour les appartements de Montvalezan, la commune de la station, à 5 331 €/m² en moyenne, stables sur un an (−0,7 %, MeilleursAgents, 01/10/2026).
• Une station qui investit : le remplacement du téléski du Dahu par un télésiège (+135 % de capacité) et du télésiège du Chardonnet par un 6 places (+71 %), avec l’extension de la neige de culture sur 14 pistes, était programmé pour 2023 et 2024 (avis de l’Autorité environnementale du 01/02/2023). Le même avis rappelle la baisse attendue de l’enneigement : le critère d’Adeline, une station au-dessus de 1 800 m, reste décisif.
• Fiscalité et DPE des meublés de tourisme : depuis la loi Le Meur du 19/11/2024, l’abattement micro-BIC est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, et de 50 % pour un meublé classé. À partir du 01/01/2034, un meublé de tourisme devra être classé de A à D au DPE.
• Le crédit : autour de 3,5 % sur 20 ans début octobre 2026 selon le courtier Pretto, loin des 0,35 % obtenus par Adeline en 2021. Ses renégociations pèsent d’autant plus lourd aujourd’hui.

Pour Adeline, dont les deux biens sont aujourd’hui en bonne partie remboursés, le bilan est clair : une maison rétaise qui vaut bien plus que son coût de construction, un appartement en station qui a pris de la valeur, et des règles locales plus strictes qui récompensent les loueurs installés et bien organisés. Pour estimer le vrai coût d’un pied-à-terre : résidence secondaire, le vrai coût pour un expatrié.

Sources : MeilleursAgents, prix immobiliers Sainte-Marie-de-Ré (01/09/2026), Saint-Martin-de-Ré et Montvalezan (01/10/2026) ; L’Écho touristique, « Locations saisonnières type Airbnb : l’île de Ré instaure des quotas » (11/04/2024) ; Clubic (24/04/2024) ; Mission régionale d’autorité environnementale Auvergne-Rhône-Alpes, avis sur les remontées mécaniques de La Rosière (01/02/2023) ; service-public.gouv.fr, actualité A17883 (mise à jour le 20/01/2025), loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 ; Pretto, « Meilleur taux de crédit immobilier en octobre 2026 » (mise à jour le 04/10/2026) (consultées le 08/10/2026).

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Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.