Mis à jour le 07/10/2026. Exemples recalculés avec des hypothèses 2026, décotes de nue-propriété observées en 2026 et règles d’imposition des non-résidents pour les revenus 2025.
Dans la communauté Immoneos, une fois la décision prise d’investir en SCPI, la question suivante arrive vite : comment acheter ses parts pour en tirer le meilleur parti depuis l’étranger ? Deux stratégies reviennent sans cesse dans les échanges : l’achat à crédit, pour profiter de l’effet de levier, et l’achat en nue-propriété (démembrement), pour investir moins cher et sans impôt pendant plusieurs années.
Ces deux approches répondent à des besoins différents, et certains membres les combinent. Voici leur fonctionnement, des exemples chiffrés réalistes pour 2026 et ce que les membres en retiennent.
En bref, au 07/10/2026
- À crédit : la banque finance la plus grande partie des parts, les revenus de la SCPI couvrent une partie des mensualités. Avec un taux proche du rendement des SCPI (4,91 % en moyenne en 2025 selon l’ASPIM-IEIF), le levier est réel mais un effort d’épargne mensuel reste souvent nécessaire.
- En nue-propriété : vous achetez les parts avec une décote d’environ 15 à 20 % sur 5 ans, 28 à 35 % sur 10 ans et 38 à 45 % sur 15 ans (La Centrale des SCPI, 05/08/2026). Pas de revenus, donc pas d’impôt sur le revenu, pendant le démembrement, puis pleine propriété au terme sans frais.
- Fiscalité du non-résident : les intérêts d’emprunt ne réduisent l’impôt français que sur la part des revenus tirée d’immeubles situés en France.
- Le choix dépend surtout de votre besoin de revenus : tout de suite (crédit) ou plus tard, par exemple à la retraite ou au retour en France (nue-propriété).
- Capital non garanti : le prix des parts peut baisser et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Crédit, nue-propriété ou les deux ? Un conseiller recommandé par les membres et habitué aux expatriés peut simuler les deux options sur votre situation. C’est gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandé par les membresCrédit ou démembrement : les deux stratégies en un coup d’œil
| SCPI à crédit (pleine propriété) | SCPI en nue-propriété | |
|---|---|---|
| Ce que vous achetez | Les parts entières, financées en grande partie par un prêt | La nue-propriété des parts, avec une décote |
| Revenus | Dès la fin du délai de jouissance, ils aident à rembourser le prêt | Aucun pendant le démembrement (3 à 20 ans) |
| Impôt français sur les revenus | Revenus fonciers sur la part France, intérêts déductibles | Aucun pendant le démembrement |
| Mise de départ | Un apport, souvent les frais de souscription ou plus | Le prix de la nue-propriété, en général au comptant |
| Principal risque | Rendement inférieur au coût du crédit, baisse du prix des parts | Baisse du prix des parts, argent bloqué jusqu’au terme |
| Profil type chez les membres | Revenus stables, constitution de patrimoine | Pas besoin de revenus avant la retraite ou le retour en France |
Acheter des SCPI à crédit
Le principe de l’effet de levier
Vous empruntez pour acheter plus de parts que votre épargne ne le permettrait. Les revenus versés par la SCPI remboursent une partie des mensualités. Au terme du prêt, les parts vous appartiennent entièrement et leurs revenus deviennent un complément de revenu, par exemple pour la retraite.
Les banques financent souvent 70 à 100 % du montant, sur 10 à 25 ans. Les parts sont en général nanties : elles servent de garantie à la banque. Le prêt peut être amortissable (vous remboursez capital et intérêts chaque mois) ou in fine (vous ne payez que les intérêts, le capital est remboursé à la fin).
« J ai investi en scpi à crédit il y a qq années et franchement, ça roule tout seul. Donc je recommande. Pour le financement, c est pas simple de trouver une banque mais avec l aide de courtier c est trouvable. […] La diversité des scpi permet vraiment de diversifier ses investissements. »
Isabelle Q., membre du groupe Immoneos, discussion du 28/06/2022 · voir la discussion
Un crédit SCPI quand on vit à l’étranger
C’est possible, mais plus sélectif que pour un résident. Les banques regardent votre pays de résidence, la devise et la stabilité de vos revenus, et fixent souvent un montant minimum : le conseiller invité du webinaire SCPI d’Immoneos citait un seuil de l’ordre de 150 000 € en mars 2025. Les taux d’un crédit SCPI sont en général un peu plus élevés que ceux d’un crédit immobilier classique.
Pour préparer le dossier, notre guide du crédit immobilier pour non-résident détaille ce que regardent les banques, et vous pouvez estimer votre capacité d’emprunt avec le simulateur de capacité. L’assurance emprunteur pèse aussi sur le coût total : voyez notre article sur l’assurance de prêt.
Exemple chiffré avec des hypothèses 2026
Hypothèses : 130 000 € de parts, dont 30 000 € d’apport et 100 000 € empruntés sur 20 ans à 4 % (taux d’illustration, à comparer avec les offres réelles), assurance non comprise. Taux de distribution de 5 %, proche de la moyenne du marché en 2025. SCPI investie en France.
| Poste (première année) | Montant |
|---|---|
| Revenus versés par la SCPI (5 % de 130 000 €) | 6 500 € par an, soit 542 € par mois |
| Mensualités du prêt | 7 272 € par an, soit 606 € par mois |
| Écart avant impôt | −772 € par an, soit environ −64 € par mois |
| Intérêts payés (déductibles) | environ 3 939 € |
| Revenus fonciers imposables (6 500 − 3 939) | environ 2 561 € |
| Impôt et prélèvements, affilié EEE, Suisse ou Royaume-Uni (20 % + 7,5 %) | environ 704 €, soit un effort total d’environ 123 € par mois |
| Impôt et prélèvements, affilié ailleurs (20 % + 17,2 %) | environ 953 €, soit un effort total d’environ 144 € par mois |
Ce qu’il faut retenir : avec un apport de 30 000 € et un effort de 120 à 150 € par mois, vous détenez au bout de 20 ans 130 000 € de parts (au prix d’achat) qui continuent de verser des revenus. Le résultat final dépendra du prix des parts à ce moment-là : avec des frais d’entrée proches de 10 %, la valeur de revente est d’environ 117 000 € si le prix de la part n’a pas bougé. Les intérêts diminuent chaque année, donc la part imposable augmente.
Ce que change la fiscalité pour un non-résident
- Part des revenus tirée d’immeubles français : revenus fonciers imposés en France au taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 29 579 € pour les revenus 2025, ou taux moyen sur option), plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % pour les affiliés à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Les intérêts d’emprunt, au prorata, réduisent cette base.
- Part tirée d’immeubles hors de France : l’impôt est payé par la SCPI dans les pays des immeubles, et vous recevez un revenu net. Rien à payer en France sur cette part, donc les intérêts correspondants n’y réduisent aucun impôt. Votre pays de résidence peut, selon ses règles, imposer ces revenus et parfois tenir compte des intérêts.
Le crédit se combine donc aussi bien avec des SCPI françaises (pour la déduction des intérêts) qu’avec des SCPI européennes (pour une fiscalité souvent plus légère). Le détail de la déclaration est dans notre guide pour déclarer ses revenus fonciers de non-résident.
Inflation : une alliée, sans garantie
Les loyers des SCPI sont souvent indexés (indice des loyers commerciaux, indice des loyers des activités tertiaires), alors que votre mensualité reste fixe. En période d’inflation, les revenus ont donc tendance à monter pendant que le poids réel de la dette baisse. Ce mécanisme n’empêche pas une baisse du prix des parts : le prix moyen a reculé de 3,45 % en 2025 (ASPIM-IEIF, 10/02/2026).
Les points de vigilance soulevés par les membres
- L’écart entre rendement et taux : plus il est faible, plus l’effort d’épargne est élevé. Calculez-le avant de signer, impôt compris.
- La renégociation : plusieurs membres ont emprunté à un taux élevé puis renégocié quand les taux ont baissé.
- Un prêt par SCPI : cela permet de revendre une SCPI et de solder son prêt sans toucher au reste.
- La revente avant le terme : elle peut prendre du temps, et le prix de retrait peut être inférieur au capital restant dû.
- La diversification : les membres répartissent souvent leur crédit sur 3 à 5 SCPI de secteurs et de pays différents.
« J’ai fait une opération SCPI il y a 10 ans sur ce même niveau de taux (eh oui il y a ~10ans c’était un bon taux) et j’ai renégocié 2 fois le prêt à la baisse depuis. »
Geoffroy B., membre du groupe Immoneos, discussion du 05/12/2022 · voir la discussion
« Pour ce qui est de l’investissement à crédit vu le différentiel du rendement des SCPIs vs taux des crédits actuels la rentabilité du montage est faible en ce moment, il faut voir si vous avez d’autres opportunités dans l’immo physique ou le rendement peut etre supérieur ? »
Frederic M., membre du groupe Immoneos, discussion du 29/03/2023 · voir la discussion
Un crédit SCPI se monte rarement seul depuis l’étranger. Les membres passent souvent par un conseiller qui connaît les banques ouvertes aux non-résidents. Immoneos vous met en relation gratuitement, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandé par les membresAcheter des SCPI en nue-propriété
Comment fonctionne le démembrement temporaire
La propriété d’une part se divise en deux : l’usufruit (le droit de toucher les revenus) et la nue-propriété (le droit de récupérer la part entière plus tard). Dans un démembrement temporaire, un investisseur, souvent une société ou un institutionnel, achète l’usufruit pour une durée fixée. Vous achetez la nue-propriété, moins chère.
Pendant toute la durée, vous ne touchez rien. Au terme, l’usufruit s’éteint et vous devenez automatiquement plein propriétaire, sans frais ni démarche. Vous percevez alors les revenus sur toutes vos parts. Les durées commencent généralement à 3 ans ; la fourchette la plus courante va de 5 à 15 ans.
| Durée du démembrement | Décote observée en 2026 | Prix de la nue-propriété pour 100 € de parts |
|---|---|---|
| 3 à 5 ans | environ 15 à 20 % | 80 à 85 € |
| 8 à 10 ans | environ 28 à 35 % | 65 à 72 € |
| 15 ans | environ 38 à 45 % | 55 à 62 € |
| 20 ans | jusqu’à 45 à 48 % | 52 à 55 € |
Pourquoi les expatriés s’y intéressent
- Pas de revenus, donc pas d’impôt sur le revenu en France pendant le démembrement. C’est utile si vos revenus français seraient taxés à au moins 20 % dès le premier euro. Votre pays de résidence peut toutefois avoir ses propres règles (impôt sur la fortune, par exemple) : à vérifier sur place.
- Rien à déclarer en France sur ces parts pendant la période, tant qu’elles ne versent rien.
- Pas d’IFI pour le nu-propriétaire : c’est l’usufruitier qui déclare les parts (article 968 du CGI). Utile pour un patrimoine immobilier français important (voir comment réduire son IFI).
- Des revenus programmés : vous choisissez la date à laquelle les revenus commenceront, par exemple votre retraite ou votre retour en France.
À la revente, une éventuelle plus-value sera calculée en principe à partir du prix payé pour la nue-propriété, plus bas que la valeur des parts. Elle suit le régime des plus-values immobilières, avec des abattements selon la durée de détention : voir notre article sur la plus-value des non-résidents.
Exemple chiffré : 70 000 € sur 10 ans
Vous achetez pour 70 000 € la nue-propriété de parts qui valent 100 000 € en pleine propriété (décote de 30 % sur 10 ans). Au bout de 10 ans, vous détenez les parts entières. Leur valeur dépend de l’évolution du prix de la part :
| Évolution du prix de la part | Valeur des parts au bout de 10 ans | Gain annuel équivalent sur 70 000 € |
|---|---|---|
| −1 % par an | environ 90 400 € | environ 2,6 % |
| Stable | 100 000 € | environ 3,6 % |
| +1 % par an | environ 110 500 € | environ 4,7 % |
| +2 % par an | environ 121 900 € | environ 5,7 % |
Ensuite, vous touchez les revenus sur 100 000 € de parts, soit environ 5 000 € par an avec un taux de distribution de 5 %, au lieu d’environ 3 500 € si vous aviez acheté 70 000 € en pleine propriété. Ces revenus seront imposés selon votre situation fiscale du moment.
Préparer sa retraite par paliers
Une approche revient souvent chez les membres : échelonner plusieurs démembrements sur des durées différentes (5, 7, 10, 12, 15 ans). Les revenus arrivent alors par paliers, au fil des années, par exemple à partir de la retraite. Pour ceux qui prévoient de rentrer en France, la fin du démembrement peut être calée sur la date du retour.
Gardez en tête qu’une fois rentré, vous serez imposé comme résident : les revenus fonciers français passent au barème progressif, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Le calage du calendrier se prépare donc avec un conseiller.
Les points de vigilance
- Aucun revenu pendant des années : la nue-propriété ne convient pas si vous comptez sur ces revenus, notamment pour rembourser un prêt.
- Argent peu disponible : revendre une nue-propriété avant le terme est difficile. Gardez une épargne de précaution à côté.
- Prix de la part : la décote ne protège pas d’une baisse du prix. Elle compense seulement l’absence de revenus. Le choix d’une SCPI solide reste essentiel.
- La clé de répartition : elle varie selon les sociétés de gestion. Comparez les décotes proposées pour une même durée.
« Si tu n’arrive pas à accéder pour l’instant à un financement une solution alternative serait de prendre des parts de scpi via une assurance vie ouverte aux non-résidents ça te permettrait d’alimenter à ton rythme tous les mois Sinon si t’as un peu d’apport regarde aussi du côté des scpi en démembrement où tu as une décote en achetant la nue propriété mais à ce moment-là pas de revenus pendant plusieurs années A toi de voir »
Benjamin S., membre du groupe Immoneos, discussion du 07/03/2024 · voir la discussion
Combiner crédit et nue-propriété
Les investisseurs les plus expérimentés de la communauté mènent parfois les deux en parallèle : des SCPI en pleine propriété à crédit, pour des revenus qui remboursent le prêt, et d’autres parts en nue-propriété au comptant, pour préparer des revenus futurs sans impôt immédiat.
Exemple avec 100 000 € d’épargne :
- 50 000 € d’apport et 70 000 € de crédit pour 120 000 € de SCPI en pleine propriété, qui versent des revenus dès la première année ;
- 50 000 € au comptant en nue-propriété sur 10 ans, soit environ 71 400 € de parts en pleine propriété au terme avec une décote de 30 %.
Ce montage demande de bien équilibrer la trésorerie (mensualités, impôt sur les revenus de la partie à crédit) et de garder une réserve disponible. Les membres qui l’ont mis en place se sont fait accompagner. Pour d’autres répartitions selon votre budget, voyez notre article quels placements avec 50 000 € quand on est expatrié.
Quelle stratégie selon votre profil ?
Immoneos ne fait pas de recommandation d’investissement. Voici ce que font le plus souvent les membres, selon leur situation :
| Votre situation | Ce que choisissent souvent les membres |
|---|---|
| Revenus stables, capacité d’emprunt disponible, patrimoine à construire | SCPI à crédit, réparties sur plusieurs SCPI |
| Épargne disponible, pas besoin de revenus avant 10 ans ou plus | Nue-propriété, parfois en plusieurs durées |
| Retour en France prévu à une date connue | Nue-propriété dont la fin coïncide avec le retour |
| Accès au crédit difficile, versements mensuels souhaités | SCPI dans une assurance vie ouverte aux non-résidents |
| Profil expérimenté, revenus et épargne élevés | Combinaison crédit et nue-propriété |
L’assurance vie reste une troisième voie, surtout pour investir progressivement : comparez les deux options dans notre article SCPI en direct ou via assurance vie. Et pour la fiscalité selon le pays des immeubles, le choix des SCPI et les chiffres du marché, lisez notre guide SCPI : faut-il investir quand on vit à l’étranger ? ainsi que le classement des meilleures SCPI européennes.
Chaque montage se chiffre sur votre situation. Pays de résidence, date de retour, capacité d’emprunt : un conseiller recommandé par les membres peut comparer crédit et nue-propriété avec vous. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandé par les membresQuestions fréquentes
Un expatrié peut-il acheter des SCPI à crédit ?
Oui, mais moins facilement qu’un résident. Les banques regardent le pays de résidence, la devise et la stabilité des revenus, fixent souvent un montant minimum et prennent en général les parts en garantie (nantissement).
Un crédit SCPI s’autofinance-t-il ?
Rarement en totalité aujourd’hui. Avec un taux proche du rendement des SCPI, les revenus couvrent une grande partie des mensualités, mais un effort d’épargne reste souvent nécessaire, impôt compris. Tout dépend du taux, de la durée et de la fiscalité.
Les intérêts d’un crédit SCPI sont-ils déductibles pour un non-résident ?
Oui, des revenus fonciers de source française, au prorata de la part des revenus tirée d’immeubles situés en France. Pour la part étrangère, imposée dans le pays des immeubles, ils ne réduisent aucun impôt français.
Quelle décote pour acheter des SCPI en nue-propriété ?
En 2026, environ 15 à 20 % sur 3 à 5 ans, 28 à 35 % sur 8 à 10 ans et 38 à 45 % sur 15 ans, selon La Centrale des SCPI (05/08/2026). La clé exacte dépend de chaque société de gestion.
Paie-t-on des impôts sur des SCPI en nue-propriété ?
Pas d’impôt sur le revenu pendant le démembrement, puisque vous ne percevez rien, et pas d’IFI pour le nu-propriétaire. Au terme, la pleine propriété se reconstitue sans impôt. Une plus-value éventuelle sera imposée en cas de revente.
Investir en SCPI, à crédit ou en nue-propriété, comporte un risque de perte en capital et de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les exemples chiffrés reposent sur des hypothèses d’illustration et les choix cités sont ceux de membres, pas des recommandations d’investissement.
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Sources : ASPIM-IEIF, communiqué « Marché des fonds immobiliers non cotés, 4e trimestre et année 2025 » (10/02/2026) ; impots.gouv.fr, fiche « Les particularités de la fiscalité des non-résidents » (03/2026) et page « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (mise à jour le 17/07/2026) ; articles 164 B, 197 A et 968 du CGI ; La Centrale des SCPI, « Comment choisir la durée de son démembrement temporaire de SCPI ? » (05/08/2026) et « Fiscalité des SCPI pour un non-résident » (03/07/2026) ; replay du webinaire Immoneos « Investir en SCPI depuis l’étranger (update 2025) » (06/03/2025). Calculs de mensualités et de rendements équivalents réalisés par Immoneos. Consultés le 07/10/2026.
