C’est une question qui revient fréquemment dans les échanges de la communauté Immoneos : « Comment optimiser le rendement de mes investissements en SCPI ? » Parmi les stratégies plébiscitées par les membres, le démembrement et l’acquisition à crédit occupent une place de choix.

En tant qu’expatrié cherchant à préparer votre retraite ou à diversifier votre patrimoine, assurez-vous de bien explorer ces deux approches, qui pourraient améliorer considérablement la performance de vos placements en SCPI.

Dans cet article (3 minutes de lecture), la communauté d’entraide Immoneos partage avec vous :

• Les principes du démembrement et de l’achat à crédit de SCPI
• Les avantages fiscaux spécifiques pour les expatriés
• Comment choisir la stratégie la plus adaptée à votre situation
• Des exemples concrets de rendements optimisés

Et pour obtenir des conseils personnalisés sur les meilleures stratégies d’investissement en SCPI adaptées à votre situation et vos objectifs, prenez rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé pour les expatriés. En remplissant le formulaire, vous recevrez directement la liste des CGPs de confiance, recommandés par les membres Immoneos !

Note importante : Tous les articles, points de vue ou opinions exprimés sur ce site ne sont en aucun cas des conseils personnalisés ni des recommandations. Ce site n’est pas destiné à remplacer une consultation avec un conseiller financier ou expert en gestion de patrimoine. Les lecteurs sont invités à faire preuve de discernement et à consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision financière ou fiscale. L’auteur de ces contenus, ainsi que l’exploitant de ce site, déclinent toute responsabilité en cas de mauvaise interprétation ou d’application des informations fournies, en particulier en ce qui concerne les choix d’investissement, les décisions fiscales ou les stratégies financières.

Stratégie #1 – Le démembrement de SCPI : un levier fiscal puissant

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien. Dans le cadre des SCPIs, cette technique permet d’optimiser drastiquement votre investissement, particulièrement pour les expatriés.

En achetant des parts de SCPI en nue-propriété avec une décote (généralement entre 20% et 40%, selon la durée du démembrement), vous bénéficiez de plusieurs avantages :

• Une exonération totale d’impôts pendant la durée du démembrement, puisque les revenus sont perçus par l’usufruitier
• Un prix d’acquisition réduit, grâce à la décote liée à la nue-propriété
• Une reconstitution automatique de la pleine propriété au terme du contrat, sans frais supplémentaires

Par exemple, pour un investissement de 100 000 € en pleine propriété, si on considère une décote de 30% sur 10 ans, vous pourriez acquérir l’équivalent en nue-propriété pour seulement 70 000 €. 

Au terme des 10 ans, vous récupérez la pleine propriété valorisée à environ 130 000 € (en tenant compte d’une valorisation annuelle moyenne de 2,5%). Ce qui donnerait un rendement d’environ 6,4% par an, totalement défiscalisé.Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les expatriés qui prévoient de rentrer en France à moyen terme, car elle permet de préparer des revenus complémentaires pour la retraite, tout en optimisant la fiscalité.

Stratégie #2 – L’acquisition de SCPI à crédit : l’effet de levier optimal

L’achat de parts de SCPI à crédit représente l’une des stratégies préférées des membres de la communauté Immoneos pour maximiser le rendement de leurs investissements.

Voici pourquoi cette approche est efficace :

• Vous profitez de l’effet de levier du crédit, car vous investissez une somme plus importante que votre apport initial
• Vous bénéficiez aussi de la déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers, ce qui vous permet de réduire votre fiscalité
• Grâce aux revenus générés par les SCPIs, vous pouvez viser l’autofinancement partiel ou total de votre crédit 

Concrètement, cela pourrait donner : 

• Apport personnel : 30 000 €
• Emprunt : 100 000 € sur 15 ans, à 3% d’intérêt
• Investissement total : 130 000 € en parts de SCPI
• Rendement SCPI : 5% annuel → 6 500 € de revenus bruts par an
• Coût annuel du crédit : environ 3 200 € d’intérêts (déductibles)

Avec l’effet de levier, votre apport initial de 30 000 € vous permet de percevoir 6 500 € de revenus annuels, soit un rendement brut de plus de 20% sur votre mise de départ, avant fiscalité et déduction des intérêts d’emprunt.

Pour les expatriés, cette stratégie présente un intérêt supplémentaire : selon votre pays de résidence et les conventions fiscales en vigueur, vous pouvez parfois bénéficier d’une taxation réduite sur les revenus fonciers provenant de France.

Stratégie #3 – La combinaison des deux approches, pour diversifier vos placements

Pour les investisseurs les plus aguerris de la communauté Immoneos, la combinaison des deux stratégies (démembrement et crédit) permet à la fois d’optimiser vos revenus immédiats, et de préparer l’avenir.

Cette approche consiste à mener simultanément deux investissements complémentaires :

• Des SCPI en pleine propriété à crédit pour générer des revenus locatifs réguliers, qui s’autofinancent partiellement
• D’autres parts de SCPI en nue-propriété (généralement au comptant) pour préparer votre retraite, sans fiscalité

Par exemple, avec un patrimoine de 100 000 €, vous pourriez envisager d’investir :

• 120 000 € en SCPI à crédit (avec 50 000 € d’apport) pour percevoir des revenus immédiats
• 50 000 € en parts de SCPI en nue-propriété pour préparer votre retraite

Cette stratégie peut permettre de bénéficier du meilleur des deux mondes : des cash-flows positifs à court terme grâce à l’effet de levier, et une optimisation fiscale à long terme grâce au démembrement.

Avantage supplémentaire, les revenus générés par les SCPI financées à crédit peuvent parfois compenser une partie des charges liées à l’investissement en nue-propriété, selon les montages fiscaux que vous aurez mis en place.Les membres Immoneos recommandent un accompagnement expert pour mettre en place cette stratégie sophistiquée, qui nécessite une planification rigoureuse afin d’équilibrer les flux de trésorerie et optimiser la fiscalité globale. Si vous souhaitez explorer les possibilités pour votre situation, contactez un CGP spécialisé dans l’accompagnement des non-résidents, qui pourra établir avec vous une stratégie adaptée.

Quelle stratégie choisir selon votre profil ?

Les membres de la communauté d’entraide Immoneos recommandent généralement :

• Le démembrement si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats et que vous préparez votre retraite à moyen/long terme. Cette stratégie est idéale pour les expatriés souhaitant limiter leur fiscalité actuelle tout en préparant leur retour en France.
• L’achat à crédit si vous disposez d’une capacité d’endettement confortable et que vous recherchez un investissement qui s’autofinance partiellement. Cette approche convient particulièrement aux investisseurs en phase de constitution de patrimoine.
• La combinaison des deux approches pour les profils plus sophistiqués : certains membres Immoneos investissent dans des SCPI en pleine propriété à crédit pour générer des revenus, tout en acquérant d’autres parts en nue-propriété pour préparer l’avenir.

En tant qu’expatrié, il est aussi essentiel de tenir compte des spécificités fiscales de votre pays de résidence. Certains pays offrent des conditions très favorables pour l’investissement en SCPI, notamment via des conventions fiscales avantageuses.

Conclusion

Que vous optiez pour le démembrement, l’achat à crédit, ou une combinaison des deux, ces stratégies peuvent considérablement améliorer le rendement de vos investissements en SCPI. L’important est d’adapter votre approche à votre situation personnelle, vos objectifs patrimoniaux et votre horizon d’investissement.

La réussite de ces stratégies repose sur une compréhension approfondie des mécanismes fiscaux et financiers spécifiques aux expatriés. C’est pourquoi un accompagnement par un expert patrimonial peut faire toute la différence dans la structuration de votre investissement. Pour bénéficier d’une analyse personnalisée de votre situation, prenez rendez-vous avec un conseiller spécialisé dans l’accompagnement des expatriés, recommandé par les membres Immoneos.

Vous souhaitez échanger directement avec d’autres expatriés qui utilisent ces stratégies d’investissement en SCPI ? Rejoignez le groupe Facebook de la communauté Immoneos pour partager vos expériences et découvrir les retours concrets d’investisseurs qui, comme vous, cherchent à optimiser leurs placements depuis l’étranger.

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Note importante : Tous les articles, points de vue ou opinions exprimés sur ce site ne sont en aucun cas des conseils personnalisés ni des recommandations. Ce site n’est pas destiné à remplacer une consultation avec un conseiller financier ou expert en gestion de patrimoine. Les lecteurs sont invités à faire preuve de discernement et à consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision financière ou fiscale. L’auteur de ces contenus, ainsi que l’exploitant de ce site, déclinent toute responsabilité en cas de mauvaise interprétation ou d’application des informations fournies, en particulier en ce qui concerne les choix d’investissement, les décisions fiscales ou les stratégies financières.