Que faire de 20 000, 50 000 ou 100 000 € quand on vit à l’étranger ?

Mis à jour le 07/10/2026. Repères chiffrés vérifiés auprès de l’ASPIM, de l’ACPR, de l’administration et des études de marché citées en fin d’article. Les exemples sont illustratifs et ne constituent pas une recommandation d’investissement.

Une prime d’expatriation, un bonus, la vente d’un bien, une succession : un jour, 20 000, 50 000 ou 100 000 € arrivent sur votre compte. « Qu’est-ce que j’en fais, depuis l’étranger ? » est l’une des questions les plus posées dans la communauté Immoneos.

Ce guide rassemble ce que font les membres à chacun de ces trois paliers : les enveloppes accessibles aux non-résidents, les répartitions partagées dans le groupe, la place de l’immobilier à crédit et des placements alternatifs, avec les risques de chaque option. Il ne remplace pas un bilan personnalisé : votre pays de résidence, votre horizon et votre projet de retour changent beaucoup la réponse.

Avant de placer : les questions que se posent les membres

• À quoi doit servir cet argent ? Préparer la retraite, générer un revenu, financer les études des enfants, préparer un retour en France : chaque objectif appelle des supports différents.
• Dans combien de temps en aurez-vous besoin ? Ce qui doit servir dans moins de trois ans reste sur un support disponible et peu risqué. Les actions et les SCPI demandent 8 à 10 ans au moins.
• Quelle baisse pouvez-vous supporter ? Les documents d’informations clés des placements affichent un indicateur de risque de 1 à 7 ; l’AMF explique comment le lire. Le conseiller réalise aussi un questionnaire de profil lors du premier rendez-vous.
• Dans quelle monnaie vivrez-vous ? Si vous gagnez en dollars ou en francs suisses et prévoyez de rentrer en France, les variations de change peuvent effacer une partie des gains.
• Pouvez-vous justifier l’origine des fonds ? Assureurs et banques la demandent systématiquement pour un versement important.

« Tout dépend de l’aversion au risque et de l’horizon de placement, de l’âge… 20 000 € pour un apport immobilier (si on a de la chance de pas tout mettre dans l’apport, garder de la tréso pour les aléas dus au bien immo) […] On aurait pu mettre du fonds euros pour une assurance vie, des SCPI […]. Peu de détails sur la situation et les objectifs ne font pas des conseils très précis. »

Maxime D., membre du groupe Immoneos, discussion du 10/05/2025 · voir la discussion

Les enveloppes accessibles depuis l’étranger

Pour le détail de l’assurance vie (supports, fiscalité, transmission), voyez le guide des 6 avantages et de la fiscalité de l’assurance vie pour un expatrié. Pour les SCPI, le dossier complet sur les SCPI compare les approches des membres.

Avec 20 000 € : diversifier simplement

À ce palier, les membres privilégient des supports simples et peu nombreux. La répartition dépend surtout du profil de risque. Voici trois exemples souvent cités dans le groupe :

Quelques repères que les membres partagent pour ce montant :

• L’assurance vie sert souvent de point de départ : un seul contrat peut accueillir fonds euros, ETF et parfois SCPI. Encore faut-il qu’il accepte votre pays de résidence.
• Les SCPI se partagent à partir de quelques centaines d’euros la part. Leurs frais d’entrée, souvent autour de 10 % selon les membres, imposent de les garder longtemps.
• Les ETF peuvent s’acheter en une fois ou en plusieurs versements pour lisser le point d’entrée. Voir le guide pour investir en Bourse depuis l’étranger.
• 20 000 € peuvent aussi devenir un apport pour un premier bien locatif à crédit (voir plus bas).

Avec 50 000 € : passer à une vraie allocation

La méthode des trois poches

Avec 50 000 €, beaucoup de membres répartissent leur capital en trois poches, chacune avec son objectif et son horizon :

Trois façons d’investir 50 000 € en SCPI

Les membres qui choisissent les SCPI pour tout ou partie de cette somme utilisent trois approches :

Pour aller plus loin : SCPI en démembrement ou à crédit. Notez qu’un crédit pour un non-résident demande souvent un apport plus important et parfois le nantissement d’un placement : le guide du crédit immobilier pour non-résidents détaille les conditions des banques.

La nue-propriété immobilière

Autre piste citée à ce palier : acheter la nue-propriété d’un logement, l’usufruit (et donc les loyers) étant confié à un bailleur pendant 15 à 20 ans. La décote à l’achat, souvent de l’ordre de 30 à 40 % selon la durée d’après les membres, compense l’absence de loyers ; il n’y a ni gestion locative ni impôt sur des revenus pendant cette période. La valeur du bien à l’échéance reste liée au marché immobilier : elle n’est pas garantie. Voir l’avis des membres sur le démembrement ou, si vous voulez étudier des programmes, la mise en relation avec un partenaire nue-propriété recommandé par les membres.

Un portefeuille d’ETF plus fin

Avec 50 000 €, certains membres affinent leur portefeuille d’ETF : grandes capitalisations mondiales, petites et moyennes capitalisations, pays émergents, obligations de bonne qualité, immobilier coté, matières premières. Une dizaine de lignes au plus, des frais généralement sous 0,5 % par an. L’intérêt : une diversification fine et une bonne liquidité. La limite : plus de lignes, c’est plus de suivi et de rééquilibrage.

Avec 100 000 € : une architecture patrimoniale

Quatre piliers

À ce niveau, les membres parlent moins de « placement » que d’architecture. Un exemple de répartition partagé dans le groupe :

L’assurance vie luxembourgeoise

Les contrats luxembourgeois sont souvent cités par les expatriés pour deux raisons : leur conception pour les personnes qui changent de pays, et leur cadre de protection. Les actifs des assurés sont déposés auprès d’une banque dépositaire, séparés du patrimoine de l’assureur, sous le contrôle du Commissariat aux assurances (le « triangle de sécurité ») ; en cas de faillite, les assurés sont payés en premier (le « super-privilège », renforcé par une loi du 10/08/2018).

La contrepartie : des tickets d’entrée élevés, avec des frais et des supports qui varient beaucoup d’un contrat à l’autre. Les membres évoquent des minimums allant de 125 000 à 250 000 € pour accéder à une gestion personnalisée, avec parfois des contrats accessibles à partir de 50 000 à 100 000 € selon le profil.

« L’assurance-vie luxembourgeoise a un minimum entre 125 et 250 K€ pour avoir accès à une gestion de qualité. Si vous les avez, cela peut changer le montage du financement aussi… »

Erwan P., membre du groupe Immoneos, discussion du 24/04/2024 · voir la discussion

Gestion sous mandat, non coté, diversification des devises

• La gestion sous mandat : vous déléguez les choix à un gérant, avec un reporting régulier. Les frais se négocient selon le montant ; comparez-les à ceux d’un portefeuille d’ETF géré vous-même.
• Le non coté (private equity, dette privée) : des fonds accessibles à partir de quelques milliers à quelques dizaines de milliers d’euros, avec un argent bloqué souvent 8 à 10 ans et un risque de perte en capital.
• Les devises : à ce palier, certains membres répartissent volontairement entre euro, dollar et autres devises, selon le pays où ils prévoient de vivre.
• Les actifs tangibles : groupements forestiers ou viticoles, or physique. Peu liquides, mais décorrélés des marchés financiers.

Et l’immobilier locatif ? Le levier du crédit

Pour beaucoup de membres, 20 000, 50 000 ou 100 000 € servent d’abord d’apport. Le raisonnement : avec un crédit, la même somme permet d’acheter un bien bien plus cher, dont les loyers remboursent une grande partie du prêt.

Exemple illustratif, volontairement simplifié : 50 000 € placés à 5 % rapportent 2 500 € par an. Les mêmes 50 000 € en apport, avec 150 000 € empruntés, financent un bien de 200 000 € qui, à 5 % brut, produit 10 000 € de loyers annuels. Le rendement net est bien plus faible une fois déduits les intérêts, l’assurance emprunteur, les charges et les impôts, mais le patrimoine construit est quatre fois plus important. Le levier joue aussi à la baisse si le bien perd de la valeur ou reste vide.

Depuis l’étranger, les banques demandent souvent un apport couvrant au moins les frais, et parfois un nantissement. Faites le point avec le guide du crédit immobilier pour non-résidents et son simulateur de capacité d’emprunt, puis testez les projets avec le simulateur de rendement locatif. Les rendements varient beaucoup : dans les 11 grandes villes étudiées par Meilleurtaux, la rentabilité brute moyenne 2021-2025 va de 3,8 % à Lyon à 5,7 % à Grenoble (étude du 07/02/2026). Le baromètre de l’investissement locatif des non-résidents et le guide réussir un premier investissement locatif depuis l’étranger complètent ces repères.

« Nous avons choisi d’investir dans un logement à rénover entièrement, nous sommes accompagnés par notre chasseur, et il nous a proposé de faire un diagnostic projeté avec le devis des travaux de l’artisan. Résultat : un mur à isoler en plus et un diagnostic qui est passé à C. […] elle nous a permis d’être sûrs de mettre notre argent au bon endroit et les coûts ont été respectés. »

Sidonie L., membre du groupe Immoneos, discussion du 25/08/2022 · voir la discussion

Comme Sidonie, de nombreux membres achètent à distance avec un chasseur immobilier spécialisé dans les expatriés, qui visite, négocie et coordonne les travaux.

Les placements alternatifs : une petite poche, pas le cœur

• L’or (physique ou via un ETC adossé à de l’or) : recherché comme protection en période de crise. Il ne verse aucun revenu.
• Les cryptomonnaies : les membres qui en détiennent les limitent en général à 3 à 7 % du portefeuille, en acceptant de pouvoir perdre cette part.
• Le crowdfunding immobilier : 11 % de rendement brut moyen affiché en 2025, mais 25 à 30 % des projets avec plus de six mois de retard et 20 à 25 % en procédure collective (baromètre 2025 Forvis Mazars et France FinTech, repris par Fortuny le 10/04/2026). Les membres diversifient sur de nombreux projets et des montants limités. Voir le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?.
• Les start-up (crowdequity, fonds de capital-risque) : risque de perte totale sur chaque ligne, d’où des tickets réduits répartis sur 5 à 10 projets au moins.

« SCPI en nue propriété, ETF diversifié (pas que le World), et Crowdfunding Immobilier (18 à 60 mois de placement que tu renouvèles). »

Morgan J., membre du groupe Immoneos, discussion du 27/12/2022 · voir la discussion

Fiscalité : les points propres aux non-résidents

• PEA : ouverture réservée aux personnes fiscalement domiciliées en France (service-public.fr, fiche F2385).
• Assurance vie française : sur la part de gains d’un rachat, un non-résident supporte en principe un prélèvement de 12,8 %, ou 7,5 % après 8 ans pour les primes n’excédant pas 150 000 €, sans prélèvements sociaux ni abattement de 4 600 € ou 9 200 € (article 125-0 A du CGI). La convention fiscale peut réduire ce taux.
• Loyers de source française (bien en direct, SCPI investies en France) : taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 29 579 € de revenu net imposable, revenus 2025) sauf option pour le taux moyen, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % pour les affiliés à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse.
• Votre pays de résidence peut imposer les mêmes revenus et les plus-values, selon la convention fiscale. Certains pays traitent les fonds étrangers de façon défavorable : à vérifier avant d’acheter des ETF ou des contrats.

Pour réduire l’impôt sur les loyers, les membres utilisent souvent la location meublée : voir comment ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs. À partir de 50 000 €, et plus encore de 100 000 €, la dimension fiscale, successorale et le projet de retour en France justifient un bilan avec un professionnel qui connaît les deux pays.

Les erreurs que les membres ont appris à éviter

• Tout placer d’un coup sur un support volatil alors que l’argent pourrait servir dans deux ans.
• Négliger la réserve de sécurité, puis devoir revendre des parts de SCPI ou des ETF au mauvais moment.
• Courir après le rendement affiché : un taux élevé rémunère un risque élevé.
• Sous-estimer les frais : frais d’entrée des SCPI, frais de gestion des contrats, frais de change.
• Oublier la monnaie de votre vie future : un gain de 5 % peut disparaître avec une variation de change défavorable.
• Choisir un contrat qui n’accepte pas votre pays ou qui ne vous suivra pas en cas de nouvelle expatriation.

Pour échanger avec d’autres expatriés qui ont placé une somme comparable, rejoignez la communauté Immoneos sur Facebook. Rappel : le capital investi en SCPI, en ETF, en unités de compte ou en crowdfunding n’est pas garanti, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Questions fréquentes

Que faire de 50 000 € quand on vit à l’étranger ?

Les membres gardent d’abord une réserve de sécurité, puis répartissent souvent entre une poche sécurité (fonds euros), une poche rendement (SCPI) et une poche croissance (ETF). Beaucoup utilisent aussi tout ou partie de la somme comme apport pour un bien locatif à crédit.

Un expatrié peut-il ouvrir une assurance vie française ?

Oui, chez certains assureurs, selon le pays de résidence ; d’autres refusent les non-résidents ou certains pays comme les États-Unis. Les contrats luxembourgeois, conçus pour la mobilité internationale, demandent souvent des montants plus élevés.

À partir de quel montant peut-on ouvrir une assurance vie luxembourgeoise ?

Les membres évoquent des minimums de 125 000 à 250 000 € pour une gestion personnalisée, avec parfois des contrats accessibles dès 50 000 à 100 000 € selon le profil. Les conditions varient selon l’assureur et l’intermédiaire.

Combien rapportent les SCPI en 2025 ?

Le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,91 % en 2025, avant impôts, mais le prix moyen des parts a reculé de 3,45 % (ASPIM-IEIF, 10/02/2026). Le revenu comme le capital ne sont pas garantis.

Vaut-il mieux placer 100 000 € ou s’en servir comme apport immobilier ?

Les deux se combinent souvent. En apport, la somme permet d’acheter un bien bien plus cher grâce au crédit, avec un risque lié au marché et aux mensualités. Placée, elle reste plus liquide et diversifiée. Le choix dépend de votre capacité d’emprunt, de votre horizon et de votre projet de retour.

Sources (consultées le 07/10/2026) :
– ASPIM-IEIF, communiqué « Les fonds immobiliers grand public au 4e trimestre 2025 », 10/02/2026 (taux de distribution 2025 de 4,91 %, variation du prix moyen des parts de −3,45 %)
– ACPR, Analyses et synthèses n° 180 « La revalorisation des contrats d’assurance vie en 2025 », juin 2026 (taux moyen 2,63 %)
– info.gouv.fr, « Le taux du livret A augmente à compter du 1er août 2026 », 31/07/2026 (1,7 %)
– service-public.fr, fiche F2385 « Plan d’épargne en actions (PEA) », vérifiée le 22/05/2026
– impots.gouv.fr, « Qu’est-ce que le taux moyen ? Puis-je en bénéficier ? », modifiée le 01/04/2026 ; « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », modifiée le 17/07/2026
– article 125-0 A du Code général des impôts ; GIE Afer, guide « La fiscalité du contrat d’assurance vie », 27/08/2025 (non-résidents : pas d’abattement, pas de prélèvements sociaux)
– ACA (Association des compagnies d’assurances du Luxembourg), « A reinforced Luxembourg Triangle of Security », mis à jour le 19/09/2022 (triangle de sécurité, super-privilège, loi du 10/08/2018)
– Fortuny, « Crowdfunding immobilier : taux de défaut, retards… le bilan 2025 », actualisé le 10/04/2026 (baromètre 2025 Forvis Mazars et France FinTech)
– Meilleurtaux, « Immobilier locatif : les rendements ville par ville en 2026 », 07/02/2026
– AMF, « Document d’informations clés : comprendre l’information sur le risque du placement »
– projections : calculs illustratifs Immoneos (rendement annuel constant)

Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation. Il ne constitue pas une recommandation d’investissement : le capital investi en SCPI, en unités de compte, en ETF ou en crowdfunding n’est pas garanti, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.