Mis à jour le 07/10/2026. Règles vérifiées après la loi de finances pour 2026 et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; à relire chaque année, car seuils et taux évoluent.
Que vous louiez votre ancienne résidence principale pendant votre expatriation, une maison de vacances ou un investissement préparé pour la retraite, vos loyers français sont imposables en France. Mais loyers encaissés ne veut pas dire revenu imposable.
Dans la communauté Immoneos, beaucoup de membres ne paient pas ou presque pas d’impôt sur leurs loyers pendant plusieurs années, en toute légalité. Leurs leviers : la location meublée au réel (LMNP) et son amortissement, le déficit foncier grâce aux travaux, et le bon choix de régime. Voici comment ils s’y prennent, et les erreurs qu’ils ont appris à éviter.
En bref (au 07/10/2026)
- Sans optimisation, un non-résident affilié hors Europe paie au moins 20 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses loyers nus (18,6 % en meublé), soit 37,2 % à 48,6 % du revenu net.
- Location meublée au réel (LMNP) : charges + amortissement du bien et des meubles ramènent souvent le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années ; l’amortissement est en revanche réintégré dans la plus-value à la revente (cessions depuis le 15/02/2025).
- Location nue au réel : intérêts, travaux et charges se déduisent ; le déficit foncier s’impute jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31/12/2027) et se reporte 10 ans.
- Les régimes forfaitaires restent utiles sans crédit ni travaux : 30 % d’abattement en micro-foncier, 50 % en micro-BIC longue durée (jusqu’à 83 600 € de recettes 2026).
- La plupart des réductions d’impôt (Denormandie, Malraux…) sont en principe fermées aux non-résidents.
Un bon comptable se rembourse souvent dès la première année. Les membres en recommandent quelques-uns, habitués aux non-résidents et au LMNP. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéLe point de départ : ce que paie un non-résident sans optimisation
Les personnes domiciliées hors de France sont imposables en France sur leurs revenus de source française, dont les loyers. Deux prélèvements s’additionnent, sur le revenu net :
- l’impôt sur le revenu, avec un taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et 30 % au-delà (revenus 2025, article 197 A du CGI), sauf option pour le taux moyen s’il est plus favorable ;
- les prélèvements sociaux, qui dépendent de votre affiliation et du type de location.
| Votre situation | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni | 20 % + 7,5 % = 27,5 % | 20 % + 7,5 % = 27,5 % |
| Affilié hors de cette zone | 20 % + 17,2 % = 37,2 % (47,2 % dans la tranche à 30 %) | 20 % + 18,6 % = 38,6 % (48,6 % dans la tranche à 30 %) |
Ces taux s’appliquent au revenu net, pas aux loyers. C’est là que tout se joue. Pour le détail de la déclaration (formulaires, cases, calendrier), voir notre guide Comment un non-résident déclare ses revenus fonciers.
Quatre façons de déclarer vos loyers
Vide ou meublé, au forfait ou au réel : cela donne quatre combinaisons, avec des résultats très différents.
| Option | Ce qui est imposé | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Nu, micro-foncier (loyers ≤ 15 000 €) | 70 % des loyers (abattement de 30 %) | Bien sans crédit ni travaux, hérité ou détenu depuis longtemps |
| Nu, réel | Loyers − charges réelles ; déficit possible | Crédit en cours, gros travaux, gestion déléguée |
| Meublé, micro-BIC | 50 % des recettes en longue durée ou meublé de tourisme classé ; 70 % en meublé de tourisme non classé (abattement de 30 %, plafond 15 000 €) | Petites recettes, peu de charges |
| Meublé, réel (LMNP) | Recettes − charges − amortissement ; résultat souvent nul | Achat récent, crédit, travaux : le levier le plus puissant |
Une location meublée n’est pas forcément saisonnière. Le meublé à l’année est très répandu dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Lille…), notamment pour les étudiants et les jeunes actifs.
Levier 1 : la location meublée au réel (LMNP) et l’amortissement
C’est le sujet préféré de la communauté, et pour cause. Au réel, vous déduisez de vos recettes toutes les charges de la location nue, plus :
- l’amortissement du bien : le fisc considère que les murs s’usent, comme le matériel d’une entreprise. Le terrain n’est pas amortissable ; le bâti est découpé en composants (gros œuvre, toiture, installations…) amortis sur des durées différentes. En pratique, cela représente souvent de l’ordre de 2 à 3 % du prix d’achat par an ;
- l’amortissement des meubles et des travaux d’amélioration ;
- les frais d’acquisition (notaire, agence, chasseur immobilier, frais de dossier bancaire), déduits l’année d’achat ou amortis avec le bien ;
- les frais de fonctionnement : internet, ménage, frais de comptabilité…
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il s’arrête au niveau qui ramène le résultat à zéro, et la part non utilisée se reporte sans limite de durée sur les années suivantes. C’est ce qui permet, sur un achat récent, de ne pas payer d’impôt pendant souvent une dizaine d’années, selon le prix, le loyer et le crédit.
« […] vous pouvez déduire, entre autres, amortissement, intérêts du prêt, coûts divers pour maintenance, etc. Ceci si vous déclarez en réel. Personnellement, je passe par un comptable qui fait la déclaration pour moi et les frais de compta sont déductibles aussi. »
Sandrine D., membre du groupe Immoneos, discussion du 01/12/2023 · voir la discussion
Passer d’une location nue à une location meublée
Le changement se fait au départ du locataire ou à l’échéance du bail. Le bien est alors amorti sur sa valeur au moment du passage en meublé, pas sur son prix d’achat d’origine : un avantage si le bien a pris de la valeur.
« Vous faites venir 2 agences immos pour évaluer le bien. C’est gratuit. Le comptable prend la moyenne des 2 pour le calcul de l’amortissement. »
Cédric A., membre du groupe Immoneos, discussion du 10/07/2024 · voir la discussion
Le bail meublé apporte aussi de la souplesse : il dure un an (neuf mois pour un étudiant), contre trois ans en location nue. À l’échéance, vous pouvez donner congé avec un préavis de trois mois pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime. Pratique si vous prévoyez de rentrer un jour.
LMNP ou LMP : ce qui change en 2026 pour les non-résidents
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité de votre foyer. Sinon, vous êtes LMNP.
Jusqu’ici, pour un non-résident, l’administration ne comparait les recettes qu’aux revenus d’activité imposés en France, ce qui faisait facilement basculer en LMP. La loi de finances pour 2026 (article 53, modifiant l’article 155 du CGI) intègre désormais les revenus d’activité imposés dans l’État de résidence. Résultat : de nombreux expatriés restent LMNP (analyse du cabinet CMS, 07/05/2026). Pour comparer les deux statuts, voir notre comparatif LMNP ou LMP et son simulateur.
La contrepartie à connaître : la revente
Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025, y compris ceux pratiqués avant 2025 (réponse ministérielle publiée au JO AN du 24/03/2026). Les logements situés dans certaines résidences de services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclus de cette réintégration. L’économie d’impôt pendant la location reste réelle, mais une partie peut être reprise à la vente : à intégrer dans votre calcul dès l’achat. Le détail est dans notre page sur la revente en LMNP ou LMP.
Pour tout le reste (immatriculation, option pour le réel, liasse fiscale), le guide complet du LMNP reprend chaque étape.
Levier 2 : le déficit foncier et les travaux en location nue
Si vous gardez une location nue, le régime réel permet de déduire vos charges, travaux compris. Quand elles dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier :
- la part hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ;
- ce plafond monte à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D, payés jusqu’au 31/12/2027 (loi de finances pour 2026) ;
- le reste, et les intérêts, se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
- le logement doit rester loué pendant trois ans après l’imputation.
Pour un non-résident, le revenu global se limite aux revenus imposables en France. Sans autre revenu français, l’intérêt principal est le report : les travaux d’aujourd’hui effacent l’impôt sur les loyers des années suivantes.
« Essaye d’acheter un bien qui nécessite quelques travaux afin de négocier le prix d’achat et de créer du déficit foncier pour déclarer tes revenus au réel afin de diminuer ton imposition. »
Benjamin S., membre du groupe Immoneos, discussion du 15/06/2024 · voir la discussion
Attention, tous les travaux ne se valent pas fiscalement. Réparation, entretien et amélioration se déduisent ; construction, reconstruction et agrandissement jamais.
« Tous les travaux ne sont pas déductibles en location nue. Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. En location nue les travaux ne sont pas amortissables puisque cette notion d’amortissement n’existe pas en location nue. »
Nicolas D., membre du groupe Immoneos, discussion du 21/03/2024 · voir la discussion
Une stratégie revient souvent dans le groupe : louer nu pendant la phase de gros travaux pour profiter du déficit foncier, puis passer en meublé une fois le déficit consommé et le bail arrivé à échéance.
Nouveau en 2026 : le statut du bailleur privé
La loi de finances pour 2026 a créé un amortissement en location nue (dit « dispositif Jeanbrun ») pour les appartements neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux, loués neuf ans à loyer intermédiaire, social ou très social. Ses conditions sont strictes et son application aux non-résidents reste à préciser : faites-le étudier par un expert-comptable avant d’en faire un critère d’achat.
Levier 3 : déduire toutes vos charges, et les bonnes
Le régime réel ne sert à rien si vous oubliez des charges. Voici ce que vous pouvez déduire, selon le type de location :
| Charge | Nu au réel | Meublé au réel (LMNP) |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais de dossier | Oui | Oui |
| Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables | Oui | Oui |
| Frais de gestion locative, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés | Oui | Oui |
| Travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration | Oui, l’année du paiement | Oui (entretien) ou amortis (amélioration) |
| Frais de notaire, d’agence, de chasseur à l’achat | Non | Oui |
| Amortissement du bien et des meubles | Non (hors nouveau statut du bailleur privé) | Oui |
| Frais de comptabilité, internet, ménage | Non pour l’essentiel | Oui |
Pour vos garanties, notre comparatif des assurances loyers impayés recense les solutions utilisées par les membres ; la prime est déductible au réel.
Nu ou meublé, micro ou réel ? Un expert-comptable habitué aux expatriés fait le calcul sur votre cas. Immoneos vous met en relation avec ceux que recommandent les membres, gratuitement et sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéExemple chiffré : le même appartement, quatre résultats
Un couple d’expatriés, affiliés hors Europe, achète un appartement 200 000 € (plus 15 000 € de frais de notaire), financé par un crédit de 180 000 €. Première année pleine, hypothèses simplifiées :
- loyer nu : 820 € par mois, soit 9 840 € par an ; loyer meublé : 900 € par mois, soit 10 800 € par an (5 000 € de meubles) ;
- charges communes : intérêts 6 200 €, taxe foncière 900 €, copropriété non récupérable 800 €, assurances 450 €, gestion 760 €, soit 9 110 € ; en meublé, 500 € de comptable en plus ;
- amortissement en meublé : environ 5 300 € pour le bâti (80 % du prix sur 30 ans) et 700 € pour les meubles.
| Option | Revenu imposable | Impôt + prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Nu, micro-foncier | 6 888 € | ≈ 2 562 € (37,2 %) |
| Nu, réel | 730 € | ≈ 272 € (37,2 %) |
| Meublé, micro-BIC | 5 400 € | ≈ 2 084 € (38,6 %) |
| Meublé, réel (LMNP) | 0 € (environ 4 850 € d’amortissement reporté) | 0 € |
Pour tester vos propres chiffres, le simulateur de rentabilité et les autres simulateurs Immoneos sont en accès libre. Un expert-comptable fera ensuite l’étude détaillée de votre situation.
Les autres pistes
La SCI à l’impôt sur les sociétés
À l’IS, la SCI amortit le bien comme en LMNP et paie l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions, 25 % au-delà) au lieu du barème et des prélèvements sociaux. Les inconvénients : les dividendes distribués sont taxés une seconde fois, et la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, donc souvent lourde. Ce n’est pas une solution miracle ; tout est détaillé dans le guide complet de la SCI.
Le viager occupé
En viager occupé, vous versez un bouquet puis une rente au vendeur, qui continue d’habiter le logement. Vous ne percevez pas de loyer, donc pas de revenu locatif à déclarer pendant l’occupation. Le pari porte sur la durée de vie du vendeur et l’état du bien : à étudier avec des professionnels du viager. Pour en savoir plus : acheter en viager depuis l’étranger, et des contacts recommandés par les membres pour un projet de viager.
L’achat en démembrement (nue-propriété)
Acheter la seule nue-propriété d’un logement, avec une décote, ne génère aucun loyer pendant la durée de l’usufruit, donc aucun revenu imposable. La pleine propriété revient à l’échéance. Cette stratégie convient plutôt à ceux qui préparent leur retraite et n’ont pas besoin de revenus immédiats. Voir les avantages du démembrement.
Les réductions d’impôt : en principe fermées aux non-résidents
Un non-résident ne peut en principe bénéficier ni des réductions ni des crédits d’impôt (impots.gouv.fr, page modifiée le 10/03/2026). Les exceptions sont étroites : les non-résidents dits « Schumacker », qui tirent l’essentiel de leurs revenus de France ; un investissement Denormandie réalisé depuis 2019 alors que vous étiez encore résident ; une convention Loc’Avantages prise avant votre départ. Le Pinel a pris fin le 31/12/2024 et le Censi-Bouvard le 31/12/2022. Avant tout produit « défiscalisant », vérifiez qu’il tient debout sans l’avantage fiscal : un bien mal placé ou loué trop cher annule l’intérêt.
Les 5 erreurs à éviter
1. Ne pas vérifier votre statut de non-résident
Tout ce qui précède suppose que vous êtes non-résident fiscal. Le droit français regarde votre foyer ou votre lieu de séjour principal, votre activité professionnelle et le centre de vos intérêts économiques (article 4 B du CGI) ; la convention fiscale avec votre pays peut trancher autrement. Dans un couple, les deux conjoints n’ont pas forcément le même statut. En cas de doute, faites valider votre situation avant de déclarer : une erreur peut coûter cher.
2. Louer nu par habitude
La location nue paraît plus simple, mais sans gros travaux ni intérêts importants, elle est souvent la plus taxée. Comparez toujours avec le meublé au réel avant de signer un bail : le choix vous engage pour trois ans en nu, contre un an en meublé.
3. Rester au forfait sans faire le calcul
Micro-foncier et micro-BIC sont confortables, mais dès que vos charges dépassent l’abattement (30 % ou 50 %), vous payez trop. À l’inverse, l’option pour le réel en location nue engage pour trois ans : simulez sur la durée.
4. Oublier des charges et des justificatifs
Ne pas déduire une charge revient à payer de l’impôt sur de l’argent que vous n’avez pas gagné. Classez toute l’année vos factures, appels de fonds de copropriété, tableaux d’amortissement du prêt et relevés de gestion : ils servent aussi en cas de contrôle.
5. Oublier votre pays de résidence et la revente
Un résultat nul en France ne garantit pas zéro impôt partout. Certains pays (Canada, États-Unis, Suisse…) vous demandent de déclarer aussi vos loyers français selon leurs propres règles, en général avec un crédit d’impôt pour l’impôt payé en France. Le mécanisme est expliqué dans notre page sur la double imposition des revenus locatifs. Pensez aussi à la plus-value de revente : en LMNP, l’amortissement déduit est désormais réintégré.
« […] le bon comptable fait clairement la différence, surtout en LMNP au réel. […] Même avec un bon comptable, je trouve que le plus important reste d’avoir une bonne visibilité de son côté sur ses chiffres (revenus, charges, documents), sinon c’est difficile de challenger ou même comprendre les optimisations proposées. »
Thomas M., membre du groupe Immoneos, discussion du 01/04/2026 · voir la discussion
Se faire accompagner depuis l’étranger
Le micro-foncier et le micro-BIC se déclarent seuls, avec une calculette. Le réel en meublé, en revanche, demande une vraie comptabilité : découpage terrain/bâti, plan d’amortissement, liasse fiscale 2031 et ses annexes, report des montants sur la 2042 C Pro. La plupart des membres le confient à un expert-comptable en ligne, joignable par téléphone et e-mail : vous déposez vos justificatifs une fois par an, il s’occupe du reste et engage sa responsabilité sur ce qu’il transmet. Ses honoraires sont déductibles en LMNP.
Pour choisir, le comparatif des experts-comptables LMNP pour non-résidents rassemble les retours de la communauté. Méfiez-vous des tarifs affichés « à partir de » ou hors taxes : comparez les prix annuels TTC, prestations équivalentes.
Tous les comptables ne connaissent pas les non-résidents. Les membres en recommandent quelques-uns, qu’Immoneos vous présente gratuitement. Réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéQuestions fréquentes
Peut-on vraiment ne payer aucun impôt sur ses loyers en France ?
Oui, légalement et souvent pendant plusieurs années, surtout en location meublée au réel (LMNP) : charges et amortissement ramènent fréquemment le résultat à zéro. En location nue, le déficit foncier lié aux travaux et aux intérêts produit un effet comparable, mais plus court. L’amortissement LMNP est en revanche réintégré dans la plus-value à la revente.
Le LMNP au réel est-il ouvert aux non-résidents ?
Oui. Un non-résident qui loue un logement meublé en France relève des mêmes règles BIC qu’un résident. Depuis la loi de finances pour 2026, ses revenus d’activité étrangers sont pris en compte pour savoir s’il est LMNP ou LMP, ce qui maintient de nombreux expatriés en LMNP.
Quels prélèvements sociaux en location meublée pour un non-résident ?
18,6 % depuis les revenus 2025 pour un non-résident affilié hors UE, EEE, Suisse et Royaume-Uni, contre 17,2 % en location nue. S’il est affilié dans cette zone, il ne paie que 7,5 % dans les deux cas. Sur un résultat LMNP nul, il n’y a rien à payer.
Le déficit foncier est-il intéressant pour un expatrié ?
Oui, surtout pour effacer l’impôt sur les loyers des années suivantes : le déficit se reporte sur les revenus fonciers pendant 10 ans. L’imputation sur le revenu global (10 700 €, ou 21 400 € pour certains travaux énergétiques payés jusqu’au 31/12/2027) ne joue que sur vos revenus imposables en France.
Les dispositifs comme Pinel ou Denormandie sont-ils accessibles depuis l’étranger ?
En principe non : les réductions d’impôt sont réservées aux résidents, sauf cas particuliers (non-résidents « Schumacker », investissement Denormandie réalisé depuis 2019 quand vous étiez résident). Le Pinel a pris fin le 31/12/2024.
Sources (consultées le 07/10/2026) :
– impots.gouv.fr, « Qu’est-ce que le taux moyen ? Puis-je en bénéficier ? », modifiée le 01/04/2026 (taux minimum 20 %/30 %, seuil de 29 579 € pour les revenus 2025) ; article 197 A du CGI ;
– impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », modifiée le 17/07/2026 (17,2 % en nu, 18,6 % en LMNP, 7,5 % pour les affiliés EEE, Royaume-Uni et Suisse) ;
– impots.gouv.fr, « Je suis non-résident. Mes charges, réductions et crédits d’impôts sont-ils pris en compte ? », modifiée le 10/03/2026 (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, Schumacker) ;
– service-public.fr, fiche F1991 « Revenus fonciers : location vide », vérifiée le 15/04/2026 (micro-foncier, charges déductibles, déficit foncier) ;
– service-public.fr, fiche F32744 « Revenus d’une location meublée », vérifiée le 15/04/2026 (micro-BIC 77 700 € puis 83 600 €, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, amortissement, déficit LMNP) ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 ;
– loi n° 2026-103 du 19/02/2026 de finances pour 2026 : plafond de 21 400 € prorogé jusqu’au 31/12/2027 (WebLex, 30/03/2026) ; statut du bailleur privé (Actu-Juridique, 05/03/2026) ; critère LMP des non-résidents, article 155 du CGI (CMS Francis Lefebvre, 07/05/2026) ;
– loi de finances pour 2025, article 84 : réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value ; réponse ministérielle n° 10097, JO AN du 24/03/2026 (LégiFiscal, 27/03/2026) ;
– Que Choisir, « Hausse de la CSG : vos revenus sont-ils concernés ? », 19/01/2026 (LFSS 2026) ;
– article 4 B du CGI (domicile fiscal) ; article 219 du CGI (taux de l’impôt sur les sociétés) ; article 25-8 de la loi n° 89-462 du 06/07/1989 (congé en location meublée).
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
