Valentine et son mari vivent à Singapour depuis 19 ans. Pour préparer leur retraite, ils ont misé sur les petites surfaces en France : d’abord Reims, puis des résidences seniors, et plus récemment un 2 pièces au Havre, qui dégage du cash-flow, et un 32 m² à Toulouse, qui mise sur la future ligne C du métro. Chaque projet est calibré pour ne pas peser sur leur budget du quotidien.
Témoignage recueilli en août 2024, mis à jour le 07/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Valentine, enseignante, et son mari, cadre dans l’industrie |
| Vit à | Singapour |
| A investi à | Le Havre et Toulouse (projets récents) ; auparavant Reims, Toulouse, Carpentras et Grenoble |
| Type de bien | Le Havre : 2 pièces de 34 m² ; Toulouse : 32 m² avec coin nuit cloisonné |
| Prix / budget | Environ 120 000 à 130 000 € par projet |
| Financement | Apport de 60 000 à 70 000 € et prêt sur 15 ans, par projet |
| Résultats annoncés | Le Havre : cash-flow de +200 € par mois ; Toulouse : +20 € par mois |
| Gestion | Le Havre : agence locale ERA ; Toulouse : location meublée à l’année |
Qui sont Valentine et son mari ?
« Nous avons tous les deux 51 ans et vivons à Singapour depuis 19 ans. Nos trois filles ont grandi ici et sont maintenant dispersées dans le monde. Je suis enseignante, mon mari est cadre dans une grande entreprise industrielle française. Nous pensons rentrer en France d’ici deux ans, même si nous nous posons encore beaucoup de questions : nous avons envie de retrouver la nature, la culture, et de redécouvrir l’Europe. »
Pourquoi investir en France depuis Singapour ?
« À notre arrivée, nous remboursions déjà notre résidence principale en France. Notre pouvoir d’achat a augmenté ici, et nous avons vu une opportunité. Il y a quinze ans, nous avons acheté des petits appartements à Reims. Il y a huit ans, nous avons investi en EHPAD à Toulouse et Carpentras, puis plus récemment dans une maison senior à Grenoble. L’âge avançant, il était temps de réinvestir pour sécuriser notre retraite. »
Pourquoi pas Bali ?
« L’idée nous trottait dans la tête : autour de nous, à Singapour, beaucoup louaient de grandes villas balinaises à des prix élevés. Après une étude approfondie, nous avons trouvé ça trop risqué. Nous ne sommes pas du genre à prendre de gros risques, la plus-value potentielle ne justifiait pas une grosse villa plutôt qu’un petit appartement, et nous avions peur des magouilles. Nous avons alors contacté Rémi et David, de l’équipe Immoneos, et fouillé dans les dossiers du site. Investir en France nous a semblé plus sûr et plus conforme à notre profil. »
Comment ont-ils choisi les villes ?
« Nous avons d’abord regardé Mulhouse, mais après avoir épluché les annonces et échangé avec des chasseurs recommandés par la communauté, nous l’avons écartée. Nous avons aussi étudié Roubaix, mais après beaucoup de recherches sur Google Street View, nous ne nous sentions pas à l’aise dans ces quartiers. Nous ne sommes pas des investisseurs purs et durs, et nous avions des appréhensions, peut-être injustifiées. »
« Finalement, nous avons choisi Le Havre, où notre fille étudie à Sciences Po. C’est une ville portuaire dynamique, reliée à Rouen et Paris par l’axe Seine. Et Toulouse. »
Que rapporte l’appartement du Havre ?
« Le Havre a été une excellente surprise. C’est un 2 pièces de 34 m² avec une grande cuisine et un salon. Il est géré par une agence locale, ERA, recommandée par notre chasseur. Il est loué à des étudiants pendant l’année et à des vacanciers l’été, ce qui dégage un cash-flow positif de 200 € par mois. »
Et celui de Toulouse ?
« À Toulouse, c’est un 32 m² aménagé avec une grande cloison pour créer un coin nuit. Il est loué meublé à l’année, surtout à de jeunes actifs. Le cash-flow est plus faible, 20 € par mois, mais nous comptons sur la valorisation grâce à l’extension de la ligne de métro à proximité. »
Comment ont-ils financé ces projets ?
« Chaque projet nous a coûté environ 120 000 à 130 000 €, avec un apport de 60 000 à 70 000 € et un prêt sur 15 ans. Nous avons veillé à éviter tout cash-flow négatif, pour ne pas toucher à notre train de vie. »
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Être mis en relation avec un chasseur recommandéPlusieurs petits biens, c’est beaucoup de travail ?
« Oui, surtout avec plusieurs biens : les déclarations d’impôts, les réparations, les fuites… Nous aurions peut-être eu moins de soucis avec moins de biens mais plus grands. Mais nous n’avions pas les moyens de plus gros projets, et cela nous permettait de diversifier. »
Peut-on vivre de ces investissements ?
« Pas uniquement, mais c’est un très bon complément de retraite. Notre patrimoine est réparti à moitié en immobilier, à moitié en assurance vie et en actions. Cela nous apporte une sécurité indispensable. »
Ses conseils à un expatrié qui veut investir
- La localisation d’abord : des zones bien desservies, et une clientèle connue. Mixer étudiants et touristes peut être une bonne stratégie.
- Choisir entre rentabilité et plus-value : avec un petit budget, mieux vaut viser la rentabilité.
- Si c’était à refaire, elle s’orienterait davantage vers la colocation pour une meilleure rentabilité.
- Diversifier, dans l’immobilier comme dans les autres placements.
Ce qu’il faut retenir
- Les petites surfaces permettent d’investir avec un budget raisonnable et de diversifier les villes.
- Un apport d’environ la moitié du projet et un prêt sur 15 ans évitent le cash-flow négatif.
- Choisir une ville où l’on se sent à l’aise, même si ce n’est pas la plus rentable sur le papier.
- Plusieurs petits biens, c’est plus de gestion : une bonne agence locale est précieuse.
- L’immobilier n’est qu’une moitié du patrimoine : le reste est en assurance vie et en actions.
Le Havre et Toulouse depuis 2024 : ce qui a changé
- Le Havre, un rendement toujours en tête : 7,7 % brut en moyenne pour un deux-pièces au 01/09/2026, le niveau le plus élevé des villes suivies par le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents, avec un loyer moyen de 13,5 €/m² pour un appartement. C’est ce qui permet au 2 pièces de Valentine de rester en cash-flow positif.
- Le Havre, des prix stables et un marché plus actif : −0,6 % sur un an pour les appartements, à 1 898 €/m² (SeLoger, 01/09/2026). Mais 1 631 appartements y ont été vendus en 2025, 17 % de plus qu’en 2024 (DVF), et le délai de vente est passé de 68 à 59 jours.
- Le Havre, une ligne de tram en plus : la ligne C, 14 km de voies nouvelles vers les Docks, les quartiers sud, Harfleur et Montivilliers, est en chantier depuis 2025 pour une mise en service prévue fin 2027.
- Toulouse, la ligne C du métro avance : c’est sur elle que Valentine compte pour valoriser son 32 m². La ligne fera 27 km de Colomiers à Labège, avec 21 stations, pour une mise en service prévue fin 2028 ; en juillet 2026, les trois tunneliers creusaient les derniers tronçons (Tunnelling Journal, 10/07/2026).
- Toulouse, des prix qui ont tenu : +2,6 % sur trois ans pour les appartements, à 3 569 €/m², seulement 1,7 % sous le record de juin 2022 (SeLoger, 01/09/2026). Les notaires mesurent +2 % sur un an pour les appartements anciens fin 2025. Avec un loyer moyen de 15,27 €/m² et un rendement brut moyen de 4,9 % pour un T2, Toulouse garde le profil que décrit Valentine : moins de cash-flow, plus de valeur à long terme.
Pour Valentine, qui a choisi ces deux villes pour des raisons différentes, le partage des rôles se confirme : Le Havre pour le cash-flow, Toulouse pour la valorisation. Chiffres à jour : investir au Havre et investir à Toulouse.
Sources : SeLoger, « Immobilier au Havre en 2026 : bilan de l’année et perspectives pour 2027 » (18/09/2026, données au 01/09/2026) ; SeLoger, « Prix immobiliers à Toulouse : bilan 2026 et perspectives pour 2027 » (18/09/2026) ; Immoneos, page « Investir au Havre » (DVF 2025, carte des loyers 2025 du ministère du Logement, Insee ; mise à jour en octobre 2026) ; Ville d’Harfleur, « Nouvelle ligne de tramway : c’est parti » (06/03/2025) et Tendance Ouest, « Le Havre : extension du tramway, les travaux débutent » (07/02/2025) ; Tunnelling Journal, « Toulouse Line C’s three TBMs resume excavation » (10/07/2026) ; Notaires de France, note de conjoncture immobilière n° 71 (avril 2026) (consultées le 08/10/2026). Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
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