Le baromètre de l’investissement immobilier non-résident

Mis à jour le 20/10/2026 : prix, loyers, rendements, vacance locative et démographie actualisés (DVF 2025, INSEE recensement 2022 et populations 2023).

Comment les expatriés investissent dans l’immobilier en France en 2026

Entre valeurs patrimoniales, arbitrages sur les grandes métropoles et montée des villes moyennes, les stratégies d’investissement des expatriés évoluent ces dernières années.

Après une décennie de course aux grandes métropoles, les 3 millions de Français expatriés dans le monde changent de stratégie : le rendement locatif devient le premier critère d’investissement immobilier. C’est ce que révèle le Baromètre Immoneos 2026 : entre la chute de Nantes, le recul de Paris et la montée de villes moyennes comme Le Mans, Dijon ou Nancy les investisseurs expatriés arbitrent désormais bien au-delà des grandes métropoles.

La période de taux bas (2015-2021) permettait d’investir dans les grandes métropoles en acceptant des rendements faibles, la valorisation du capital compensant. Ce temps est révolu. Depuis la remontée des taux, les expatriés font face à un double effet ciseau : un crédit plus coûteux et des conditions d’emprunt plus restrictives pour les non-résidents. Cette sélectivité forcée les pousse à reconsidérer des marchés jusqu’ici ignorés, où le rapport prix/loyers est structurellement plus favorable.

En analysant les demandes de financement réalisées par ses membres entre 2024 et 2025 dans une trentaine de grandes villes françaises, Immoneos observe une évolution notable des stratégies d’investissement immobilier des expatriés.

Paris et Lyon les piliers de l’investissement patrimonial

Première tendance marquante : les grandes villes patrimoniales continuent de structurer les investissements des expatriés.

Paris reste largement en tête, concentrant 17,3 % des demandes de financement en 2024 et encore 14,8 % en 2025. Marché refuge : la capitale concentre une forte demande locative, un marché dynamique et une visibilité internationale. Les partenaires chasseurs d’Immoneos accompagnent les expatriés qui cherchent à Paris un pied à terre, un studio pour les études de leurs enfants ou encore un investissement sûr pour leur retraite.

Lyon confirme également sa place parmi les marchés privilégiés des expatriés, avec 5,7 % des demandes de financement en 2025, à égalité avec Nice. L’ attractivité vient  d’un tissu économique solide, d’une forte population étudiante et d’un marché locatif dynamique. Un partenaire Immoneos a dernièrement trouvé un T2 de 22 m², avec trois fenêtres sur cour rue Massena à Lyon 6eme pour 133,900 euros. Idéal comme pied-à-terre à Lyon pour un expat ou pour une location longue durée en LMNP, avec un rendement particulièrement attractif de 5,5% brut en plein centre-ville.

Marseille, moins considéré comme patrimonial malgré de beaux Haussmanniens, s’inscrit enfin dans cette dynamique, avec une hausse de 4,9 % à 5,3 %, portée par son attractivité croissante, son positionnement méditerranéen et des prix encore relativement accessibles comparés à d’autres grandes villes. Proposé en Vente Flash Immoneos, un studio de 20m2 rue St Catherine, à côté du vieux port s’est vendu en quelques heures au prix de 89,600 euros.

👉 Les expatriés continuent de privilégier des marchés sécurisés, dynamiques et offrant une forte facilité de revente, confirmant l’ancrage des grandes métropoles dans les stratégies patrimoniales.

Nice confirme son statut de marché international

Deuxième enseignement : Nice confirme son statut de valeur sûre. La capitale azuréenne passe de 4,4 % des demandes de financement des expatriés en 2024 à 5,7 % en 2025 : elle rejoint Lyon, à égalité à 5,7 %. La ville attire une clientèle internationale croissante, séduite par la qualité de vie, la connectivité aérienne et l’environnement méditerranéen. Nice bénéficie aussi d’un marché immobilier fortement lié au tourisme et aux résidences secondaires, ce qui soutient la demande.

Un chasseur recommandé par la communauté Immoneos souligne l’importance des demandes pour de la location courte durée dans sa région : les expatriés souhaitent maximiser le rendement tout en pouvant profiter du bien quelques semaines par an.

👉 La Côte d’Azur combine actif patrimonial, destination internationale et potentiel locatif saisonnier, ce qui en fait une cible privilégiée pour les expatriés souhaitant diversifier leur patrimoine en France.

Certaines métropoles régionales marquent le pas

À l’inverse, certains marchés autrefois très dynamiques ne progressent plus autant. C’est notamment le cas de Nantes, dont la part dans les demandes chute de 1,5 % à seulement 0,5 %. La hausse spectaculaire des prix sur la dernière décennie, sans hausse équivalente des loyers, comprime les rendements locatifs bruts (autour de 3,5% à 4,2% en 2025), et rend la ville moins attractive que d’autres métropoles pour les investisseurs expatriés. A cela s’ajoute un sentiment d’insécurité dans certains quartiers, même si le ressenti est variable dans la population.

Toulouse, Bordeaux et Lille enregistrent également un recul relatif. Ces villes restent économiquement attractives mais ont connu une forte hausse des prix ces dernières années, ce qui pèse aujourd’hui sur la rentabilité locative et la capacité d’investissement.

Ces grandes métropoles régionales apparaissent désormais moins rentables que certaines villes moyennes, car les prix d’achat y ont progressé plus vite que les loyers.

Un chasseur de confiance de la communauté Immoneos confirme que les demandes aujourd’hui à Bordeaux sont plus orientées vers la rentabilité. Les investisseurs s’éloignent donc du centre pour investir en périphérie comme à Talence par exemple, ville étudiante, qui sort son épingle du jeu en proposant des biens en colocation aux investisseurs expatriés pouvant atteindre les 7% de rentabilité brute.

👉 Sans surprise les villes qui ont le plus augmenté entre 2015 et 2022 subissent aujourd’hui un ajustement, ce qui réduit temporairement l’intérêt des investisseurs expatriés.Ces derniers arbitrent désormais davantage entre sécurité et rendement, ce qui pénalise certaines grandes métropoles devenues plus chères.

Les villes moyennes séduisent de plus en plus les investisseurs

Enfin, la hausse des demandes de financement dans des villes moyennes reflète une tendance structurelle du marché français. Avec des prix d’acquisition plus accessibles et des rendements locatifs souvent supérieurs à ceux des grandes métropoles, ces villes répondent à la recherche d’équilibre entre rendement et valorisation patrimoniale des expatriés.

Ainsi Dijon, Le Mans ou Nancy voient leur part dans les demandes progresser sensiblement : +0,8 point pour Dijon, +0,4 point pour Le Mans et +0,2 point pour Nancy entre 2024 et 2025.  Mulhouse reste stable avec 2,2% des demandes d’investissement. Dans ces villes, le ticket d’entrée est plus faible et la tension locative reste forte, notamment grâce aux universités et aux bassins d’emploi régionaux.
Ces villes gagnent donc en visibilité dans les stratégies d’investissement des expatriés.

👉 Dans un contexte immobilier marqué par la remontée des taux, les expatriés privilégient davantage les marchés offrant du rendement, ce qui redonne de l’attractivité aux villes intermédiaires.

Ces évolutions traduisent trois grandes stratégies chez les expatriés

1. Sécuriser un actif patrimonial dans les métropoles internationales (Paris, Lyon, Nice, Marseille).
   
2. Arbitrer face à la correction immobilière dans certaines villes qui avaient beaucoup monté (Nantes, Bordeaux, Lille…).
   
3. Chercher du rendement dans les villes moyennes où le rapport prix / loyers est plus favorable. (Mulhouse, Dijon, Le Mans, Nancy…)
   

Dans un marché immobilier encore en phase d’ajustement après la hausse des taux, la sélectivité géographique devient l’un des principaux critères d’investissement. Les expatriés arbitrent plus finement entre sécurité patrimoniale et performance locative.

Pourquoi les expatriés investissent différemment

Les spécificités de l’investissement immobilier des expatriés. 

Les stratégies d’investissement des expatriés présentent plusieurs particularités par rapport aux investisseurs résidents.

Une approche plus patrimoniale : Les expatriés privilégient souvent les grandes villes reconnues (Paris, Lyon, Nice) afin de sécuriser leur capital dans des marchés à forte demande et internationalement identifiés.

Une logique de préparation du retour : Pour de nombreux expatriés, l’investissement immobilier répond aussi à un objectif de long terme : préparer un retour en France ou constituer un patrimoine pour la retraite.

Une attention accrue au rendement: La hausse des taux et les contraintes d’emprunt ont renforcé la recherche de rendement locatif. Cela explique l’intérêt croissant pour certaines villes moyennes où les prix restent plus accessibles.

Une diversification géographique : Enfin, les expatriés ont tendance à diversifier davantage leurs investissements entre marchés patrimoniaux et marchés offrant de meilleurs rendements.

“Les expatriés restent très attachés aux grandes villes patrimoniales comme Paris ou Lyon, mais on observe clairement un arbitrage plus marqué vers les marchés offrant du rendement. Après une décennie de hausse des prix dans les métropoles, certains expatriés se tournent désormais vers des villes intermédiaires où le rapport entre prix d’achat et loyers est plus favorable.”

Analyse du baromètre Immoneos de l’investissement des expatriés

Où pourraient investir les expatriés en 2026 ?

Quelles tendances pour l’investissement immobilier des expatriés. Plusieurs signaux suggèrent que les stratégies d’investissement pourraient continuer à évoluer en 2026.

1. Le retour progressif des grandes métropoles : Si les conditions de crédit s’améliorent et que les prix se stabilisent, certaines grandes villes pourraient retrouver une attractivité renforcée. Les marchés patrimoniaux comme Paris ou Lyon devraient continuer à structurer une large part des investissements.

2. Le maintien de l’attractivité des marchés internationaux : Des villes comme Nice devraient continuer de bénéficier d’une forte visibilité auprès des investisseurs expatriés grâce à leur dimension internationale et touristique.

3. La montée en puissance des villes intermédiaires : La recherche de rendement devrait continuer de soutenir l’intérêt pour certaines villes moyennes dynamiques, notamment celles bénéficiant d’une forte attractivité économique, universitaire ou touristique.

4. Une stratégie d’investissement plus sélective : Après la période de taux très bas des années 2015-2021, les investisseurs expatriés semblent désormais privilégier une approche plus analytique, intégrant davantage le rendement locatif, la liquidité du marché et les perspectives de valorisation à long terme.

Retrouvez aussi le baromètre 2023 Immoneos ci-dessous :

[Barometre de Novembre 2023] Voici la mise à jour de notre baromètre de l’investissement immobilier non-résident. 2023 restera comme l’année marquée par une forte hausse des taux de crédit immobilier couplée à une grande difficulté d’accès au crédit pour les expatriés ; face à la hausse des taux, on voit que les membres Immoneos se focalisent logiquement sur les villes et les types d’exploitation les plus rentables: ils arrivent à dégager des rendements bruts de 6.3% en 2023 (contrat 5.5% en 2022) en investissant intelligemment dans des villes moyennes (ex: Angers, Nancy, Mulhouse, Le Mans), dans des villes étudiantes (Toulouse, Marseille, Lille notamment) et dans des modes de location plus rentables (ex: la colocation ou la location courte-durée).

Du côté des villes, Paris, en baisse sensible, reste la ville la plus attractive pour les investissements immobiliers des expatriés d’Immoneos; le Grand Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nice, Lille, Mulhouse et Montpellier complètent le palmarès. Bonne lecture.

Les trois questions majeures qui reviennent dans les discussions au sein de la communauté des expatriés investisseurs Immoneos sont “où investir”,  “combien?” et “comment” réussir son investissement immobilier non-résident. Vue de l’étranger, la France est variée, parfois mal connue dans sa diversité, et ses villes et régions, éparses, offrent des opportunités d’investissement locatif très différentes, en termes de budget, de typologie de locataires et de rendement.

Quand vous souhaitez faire un investissement immobilier en France à distance, que ce soit pour vous constituer un patrimoine, des revenus additionnels, améliorer votre retraite, ou préparer votre retour d’expatriation, le plus important est évidemment de bien choisir votre stratégie d’investissement locatif. Stratégie d’investissement immobilier non-résident sur laquelle il n’y a pas forcément une seule bonne réponse: certains investissements sont davantage patrimoniaux c’est à dire moins risqués dans des villes chères et en vogue comme Bordeaux et Lyon; d’autres de pur rendement dans des villes plus abordables comme Mulhouse ou Angers.

Le baromètre des investissements immobiliers des non-résidents d’Immoneos

Pour vous aider dans vos choix d’investissement immobilier locatif, Immoneos sonde régulièrement les membres de la communauté d’expatriés pour vous offrir un baromètre des investissements en immobilier locatif que les membres expatriés d’Immoneos font en France – permettant à chacun de se faire une opinion grâce à la variété des options choisies par les expatriés de la Communauté Immoneos. Au fur et à mesure que la communauté grandit, ce graphique sera enrichi de nouveaux projets immobiliers locatifs, statistiques et tendances.

La communauté Immoneos partage

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Ces rendements sont issus de transactions vérifiées par nos soins et exprimées en rendement annuel brut (le loyer annuel divisé par le prix du bien et de tous les frais y afférent) dont voici le détail. A noter que la plupart des investisseurs de la Communauté adoptent des approches intelligentes pour optimiser leurs rendements comme la colocation, la location en meublé (en courte ou longue durée). Il n’est donc pas surprenant que nombre de ces transactions soient au-dessus des moyennes nationales (décrites plus bas).

Les villes préférées des membres Immoneos pour l’investissement locatif

Paris, malgré une baisse de plus de 4 points depuis le COVID, conforte sa place en tête des demandes de financement des membres Immoneos . Le Grand Paris suit de très près, boosté par les nouvelles lignes de transport en commun. Marseille reste très populaire avec des rendements plus forts que dans les autres grandes villes de France. Lyon, Lille, Toulouse, Nice, Montpellier et Bordeaux complètent ce palmarès …

Carte des villes préférées des membres Immoneos, par Kevin Graphiste

Source : demandes de financement sur le site Immoneos.fr, de Juillet 2020 à Septembre 2022. Calculs basés sur près de 2,000 datapoints

Quelle stratégie de rendement locatif adopter ?

Le choix de sa stratégie d’investissement immobilier locatif est très personnel; il faut être à l’aise sur le budget, la ville, la région et le mode d’exploitation du bien, que ce soit en location nue, meublée, en colocation ou en location courte durée. Les débutants préfèreront une petite surface en meublé idéalement dans le centre d’une grande ville où ils ont des proches. Les investisseurs plus expérimentés, à la recherche de rendements élevés, privilégieront des investissements dans des immeubles ou des colocations dans des villes moins côtées où les rendements sont plus forts. En France il y a des investissements pour tous les budgets à partir de 80,000 Euros environ.

Des exemples d’investissements des membres de la Communauté Immoneos

2023:

2022:

2021:

Source : réalisations concrètes et vérifiées des membres de la Communauté des expatriés Immoneos, 2019-2023

Le premier critère d’investissement immobilier non-résident : le rendement

La première question à se poser pour un investissement immobilier non-résident est évidemment celle du rendement : Quelle rentabilité peut-on viser en immobilier locatif en France? Voici une photo de la France et de ses rendements:

Sources : prix médian au m² des appartements vendus en 2025, calculé par Immoneos sur les actes publiés dans « Demandes de valeurs foncières » (DGFiP, Etalab, version consultée le 20/10/2026) ; * Alsace-Moselle absente de cette base : Strasbourg, Notaires de France (année 2025, synthèse Bas-Rhin de mars 2026) ; Mulhouse, Notaires d’Alsace-Moselle (année 2024, dossier de mars 2025). Loyers : « Carte des loyers » 2025, estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (biens mis en location au 3e trimestre 2025, publiée le 11/12/2025). Logements vacants : INSEE, recensement 2022. Rendement brut indicatif = loyer mensuel au m² × 12 ÷ prix médian au m², hors frais d’acquisition. Les loyers d’annonce, charges comprises, sont un peu plus élevés que les loyers réellement encaissés : à lire comme un ordre de grandeur pour comparer les villes, pas comme le rendement d’un bien précis.

ll s’agit bien évidemment de moyennes nationales et l’investisseur pourra augmenter sa rentabilité en jouant à la fois sur (1) le taux de vacance locative  (en proposant à la location un logement bien situé et bien rénové) et, par ces mêmes efforts de rénovation de de localisation (2)  le prix de location au mètre carré (3) le mode d’exploitation en utilisation, là où cela fait du sens, par exemple la Location Courte Durée ou la colocation. Dernier point, votre rendement augmente naturellement avec le temps. En effet votre investissement reste le même alors que les loyers augmentent régulièrement (même à Paris où le prix des loyers est encadré). Mais le rendement n’est pas le seul critère à suivre…

Les autres indicateurs à suivre pour un bon investissement immobilier non-résident

La performance d’un investissement immobilier (dans l’ancien ou le neuf, dans une maison ou un appartement) ne dépend pas que du rendement locatif (le loyer annuel divisé par le prix du bien, réduit de sa vacance locative), mais aussi de la plus ou moins-value en capital réalisée à terme de l’investissement. Il est donc essentiel de bien suivre l’évolution de la population des villes dans le temps, qui est la meilleure mesure à long terme de leur attractivité – et donc de la valeur immobilière de la commune.  Le site de référence pour ce faire est bien évidemment l’INSEE qui mesure régulièrement la population exacte des villes – on peut donc trouver sur le site de l’INSEE la mesure des soldes de population des villes françaises. Bien entendu, plus une ville attire, mieux c’est. Une ville à flux migratoire positif a forcément plus de potentiel d’appréciation sur le long terme.

Ces dernières années ont changé la donne. Entre 2021 et 2025, avec la remontée des taux, les grandes métropoles patrimoniales ont corrigé : Lyon −11,8 %, Nantes −11,5 %, Paris −10,6 %, Bordeaux −10,3 % sur le prix médian des appartements. Dans le même temps, le pourtour méditerranéen a poursuivi sa hausse (Nice +14,4 %, Marseille +13,1 %, Toulon +12,6 %), tandis que les villes à très haut rendement restent stables (Saint-Étienne +2,0 %, Mulhouse −3,5 %). Le choix entre rendement et valorisation se pose toujours : les villes où la population progresse le moins, comme Mulhouse ou Saint-Étienne, affichent les rendements les plus élevés. Mais la correction des grandes métropoles offre aujourd’hui un point d’entrée plus bas qu’en 2021.

Sources : INSEE, populations municipales 2017 et 2023 (géographie au 01/01/2025), regroupées par aire d’attraction des villes (zonage 2020) ; croissance annuelle moyenne calculée par Immoneos. Prix : « Demandes de valeurs foncières » (DGFiP, Etalab), médianes 2021 et 2025 calculées par Immoneos ; * Strasbourg : Notaires de France (2025 et 2022, valeur 2021 déduite de l’évolution annuelle publiée) ; Mulhouse : Notaires d’Alsace-Moselle, évolution 2021 → 2024 (2025 non publiée). ¹ Marseille et Aix-en-Provence forment une seule aire d’attraction pour l’INSEE. Rendement : voir le tableau précédent.

Les types d’investissements immobiliers non-résident des membres d’Immoneos

Armés de toutes ces données, au sein de la communauté Immoneos, on distingue trois types d’investissements immobiliers non-résidents de la part des membres d’Immoneos :

1- Investissement immobilier Patrimonial – Rendement locatif brut entre 3% et 5%

L’investisseur expatrié privilégie un marché stable et sous tension. Les avantages sont multiples. La tension locative est élevée et ainsi il sera très facile et rapide de trouver un locataire. Le marché est tendu aussi bien pour l’achat que pour la vente. Il faut donc être très agile et réactif pour finaliser un achat. Vous serez souvent plusieurs à vouloir acheter le bien. A l’inverse, il vous sera facile et rapide de revendre votre bien dans ce marché très liquide. Enfin, votre capital foncier (ex: la valeur du bien) continue d’avoir un vrai potentiel de hausse dans le temps.

Typiquement ce sont les centres des très grandes et belles villes françaises comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Après la remontée des taux, leurs prix ont reculé de 10 à 12 % entre 2021 et 2025 : un point d’entrée plus favorable qu’il y a quatre ans pour un investissement patrimonial.

2- A l’inverse, l’immobilier de rendement

Ce sont des investissements dans des villes de province de 100,000 habitants environ, au rendement plus élevé (supérieur à 7.5%), autofinancés mais plus risqués car le capital foncier (=la valeur du bien) peut se déprécier dans ces villes situées dans des régions moins porteuses : Troyes, Mulhouse, Saint–Etienne, Limoges. Comme dans tout investissement, rendement rime avec risque. Dans ces villes, l’investisseur averti veille à investir dans des biens bien placés et dans des rénovations de qualité afin de se distinguer du marché et de minimiser sa vacance locative. Par exemple en offrant des appartements meublés près des sites touristiques, des colocations près des universités. In fine le risque est mesuré car les loyers paient souvent l’intégralité de mensualités de prêt, des charges, voire souvent même génèrent un cash-flow non-négligeable. C’est dans ces villes que les investisseurs peuvent rapidement créer de la valeur. Voir par exemple l’interview de William, membre Immoneos, sur des investissements à Mulhouse qui illustrent ces bons investissements immobilier non-résident.

3- Entre les deux se situent les villes françaises moins établies que Paris, Lyon ou Bordeaux, qui offrent donc un rendement plus fort (de 5 à 6 %) et des potentiels de hausse

C’est le cas de villes comme Nantes, Toulouse, Marseille, Montpellier ou Rennes. La vacance locative y est faible, il y a de belles opportunités d’investissement immobilier non-résident sur des segments de marché en forte croissance comme les étudiants par exemple. De nombreux investisseurs non-résidents Immoneos ont investi dans des colocations dans ces villes, ou dans des petits immeubles de rapport. Vous pouvez lire ici les interviews de Thierry à Marseille ou de Ludovic à Nantes.

Les chiffres clés ville par ville (données 2025)

Paris 

Après un recul de 10,6 % entre 2021 et 2025, le prix médian d’un appartement parisien revient à 9 714 € le m². Le rendement brut indicatif reste le plus faible du panel (4,0 %), mais Paris garde les atouts d’un marché très liquide : 62 % des ménages y sont locataires (INSEE, 2022) et un bien bien placé se loue et se revend rapidement. Nous avons vérifié trois chasseurs de confiance pour vous aider à trouver un bien idéalement situé à Paris. Marché tendu par excellence : il faut être prêt (financement notamment) bien en amont de la chasse.

La région parisienne

Et la région parisienne va aussi continuer à attirer des investisseurs en immobilier locatif. Les villes de la banlieue proche de Paris dans le cadre du projet du Grand Paris, vont se développer vite : délocalisation de sièges d’entreprises, rénovations de quartiers, prolongation de lignes de transport… Ce dynamisme qui vise à intégrer la proche banlieue de la capitale dans une grande entité globale, attise l’intérêt des investisseurs immobiliers qui ont accès à des biens moins chers que dans Paris intra-muros, et dont la valorisation future semble acquise. 

Toulouse

Des prix stables (+1,2 % en quatre ans, 3 250 € le m²) et l’une des plus fortes croissances démographiques du panel : +1,3 % par an dans l’agglomération entre 2017 et 2023. Deux ménages toulousains sur trois sont locataires (66 %, INSEE 2022), ce qui soutient la demande, notamment étudiante. Notre précédent baromètre citait l’hyper-centre, la Croix de Pierre et Rangueil parmi les secteurs à privilégier. Contactez-nous pour être mis en relation avec un Chasseur de Confiance, souvent utilisé dans la Communauté Immoneos pour des opérations de meublé, colocation ou location courte durée.

Nantes

Après la forte hausse des années 2015-2021, Nantes a corrigé : −11,5 % entre 2021 et 2025, à 3 389 € le m². Le rendement brut indicatif remonte ainsi à 5,1 %, et la population de l’agglomération continue de progresser (+1,1 % par an). Il y a du potentiel sur les grands appartements pour les familles et les colocations. Notre précédent baromètre citait l’hyper-centre et Hauts-Pavés – Saint-Félix, le quartier des étudiants et des jeunes actifs.

Lille

Des prix stables (−0,3 % en quatre ans, 3 704 € le m²) dans une ville économiquement dynamique, avec un grand pôle étudiant, à la croisée de Paris, Bruxelles et Londres. Sept ménages lillois sur dix sont locataires (70 %, INSEE 2022), l’un des taux les plus élevés du panel. Notre précédent baromètre citait le quartier Vauban et les environs des gares Lille-Flandres et Lille-Europe. La Communauté Immoneos recommande deux chasseurs immobiliers à Lille ici.

Lyon

La plus forte baisse du panel : −11,8 % entre 2021 et 2025. Le prix médian repasse sous 4 500 € le m² (4 468 €), ce qui rouvre le marché lyonnais aux investisseurs qui l’avaient écarté. Le rendement brut indicatif reste modéré (4,5 %). Notre précédent baromètre conseillait les secteurs plus abordables comme la Part-Dieu, Gerland ou le 9e arrondissement, ainsi que Bron en première couronne.

Rennes

Le prix médian atteint 3 701 € le m², en hausse de 3,6 % sur quatre ans, et la population de l’agglomération progresse de 1,1 % par an. Le marché reste très orienté vers les studios dans cette ville étudiante, où 64 % des ménages sont locataires (INSEE 2022). Ici aussi, il convient de privilégier l’hyper-centre.

Montpellier

À 3 396 € le m² (+7,6 % en quatre ans), Montpellier offre la plus forte croissance démographique du panel (+1,4 % par an dans l’agglomération entre 2017 et 2023), une économie dynamique et une forte population étudiante. Rendement brut indicatif : 5,5 %. Les quartiers à privilégier restent le centre-ville et Hôpitaux-Facultés. Vous pouvez nous contacter pour avoir une discussion avec un chasseur spécialisé à Montpellier, qui pourra vous aider à mettre en place une stratégie rentable comme la colocation.

Strasbourg

Avec un prix médian de 3 390 € le m² en 2025 (+5,4 % depuis 2021, selon les notaires), Strasbourg reste abordable pour une grande ville universitaire et européenne. Sept ménages sur dix sont locataires (71 %, INSEE 2022) et la population de l’agglomération progresse (+0,7 % par an). Notre précédent baromètre citait le cœur de ville (étudiants et jeunes actifs) et le quartier Robertsau-Wacken (fonctionnaires européens).

Marseille

Marseille combine hausse des prix (+13,1 % entre 2021 et 2025, 3 205 € le m²) et rendement brut indicatif parmi les plus élevés des grandes villes (6,1 %). 55 % des ménages y sont locataires (INSEE 2022) : étudiants, jeunes actifs ou familles, le marché locatif touche des publics variés, attirés par le dynamisme de la ville et son cadre de vie. Vous pouvez nous contacter pour avoir une discussion avec un chasseur spécialisé à Marseille, qui a aidé plusieurs membres de la Communauté à investir clé en main.

Bordeaux 

Après une décennie de forte hausse, les prix bordelais ont reculé de 10,3 % entre 2021 et 2025, à 4 119 € le m². Le marché reste très actif : 65 % des ménages sont locataires (INSEE 2022) et l’agglomération gagne 1,3 % d’habitants par an. Le rendement brut indicatif (4,7 %) reste celui d’un investissement patrimonial.

Mulhouse 

Un des champions du rendement en France : avec un prix médian de 1 160 € le m² (notaires, 2024), le rendement brut indicatif dépasse 10 %, et les loyers peuvent couvrir les mensualités du crédit. Cela permet de se constituer un patrimoine à crédit avec peu d’apport, ce qui est très difficile à Paris ou à Bordeaux. La contrepartie : la population stagne et 16,4 % des logements sont vacants (INSEE 2022), le taux le plus élevé du panel. L’emplacement et la qualité de la rénovation font donc toute la différence. Contactez-nous pour être mis en relation avec un Chasseur de Confiance, souvent utilisé dans la Communauté Immoneos.

À lire aussi : Investir à Poitiers pour dégager de la rentabilité : interview de Maxime, expatrié à Singapour

À lire aussi : Investir dans une colocation à Toulouse

Les approches pour maximiser le rendement de l’investissement immobilier non-résident 

On peut dans la majorité des villes en France booster son rendement locatif à l’aide d’investissements ciblés dans certains segments plus porteurs que la location nue.

> le meublé bien sûr qui vous permet non seulement de louer un peu plus cher (de l’ordre de 11% à 13% selon PAP ) mais aussi de payer moins d’impôt

> organiser une colocation, ce qui permet souvent d’augmenter la rentabilité de 10 à 30%. En effet le loyer peut être augmenté plus fréquemment, puisqu’il est possible de le réévaluer à chaque départ d’un colocataire (donc le plus souvent chaque année). Ensuite vous pouvez mettre en location de grandes surfaces plus facilement, pour des loyers plus élevés que s’il s’agissait d’une famille. Enfin les colocataires se repassent souvent l’appartement de colocataire en colocataire, vous permettant de renouveler les baux assez facilement et en direct. Ce mode de location est bien sûr particulièrement attractif dans les villes étudiantes comme Toulouse, Lyon, Montpellier, Rennes ou Grenoble (TOP5 des villes étudiantes en France).

> location courte durée : dans les villes françaises à potentiel touristique, et dont la législation le permet, louer en courte durée , pour des touristes bien sûr, mais aussi parfois pour des déplacement d’affaires ou des périodes plus longues (par exemple un professeur en visite dans une université pour un trimestre), se révèle toujours plus rentable. Attention cependant à bien cibler votre emplacement (proche de la gare, des commerces, des quartiers d’affaires, des universités). Autre avantage de la location courte durée : elle vous permet de rester chez vous sur un format « pied-à-terre » quand vous êtes de passage en France pour les vacances, ou les affaires.

Alors, “où investir”,  “combien?” et “comment” ? Comme nous l’avons montré plus haut, le rendement investissement locatif est assez simple à évaluer dans les villes françaises à partir de données disponibles via l’INSEE, les notaires et le site Meilleursagents.com via un le calcul recette locatives / prix d’acquisition. C’est forcément le premier pas, nécessaire mais pas suffisant, pour une stratégie d’investissement locatif.

En effet rendement rime avec risque. Si le rendement est fort, la zone est forcément moins attractive. Dans ce cas, le risque locatif n’est donc pas à négliger même s’il est plus ardu à appréhender car il dépend de plusieurs facteurs : le taux de vacance du parc immobilier dans la commune où il se situe,  la répartition entre habitants, locataires et propriétaires, le risque de dépréciation immobilière, l’évolution de la population et la santé de l’économie locale.

Maintenant, l’immobilier reste un investissement de choix, y compris avec des taux plus élevés qu’en 2021 : le crédit garde un effet de levier, surtout dans les villes où les prix ont corrigé.  Lisez ici notre baromètre des taux non-résident, puis rejoignez notre groupe d’investisseurs expatriés pour échanger et évaluer dans le groupe votre stratégie d’investissement.

 Vous pouvez aussi lire nos conseils pour l’investissement locatif ou notre avis sur les SCPI ou le crowdfunding immobilier pour diversifier votre patrimoine.