Investir en France ou à l’étranger : ce que comparent les membres (Portugal, Espagne, Dubaï)

Mis à jour le 26/10/2026. Règles fiscales et chiffres vérifiés à cette date (sources en fin d’article).

Investir en France ou à l’étranger ? Quand on vit hors de France, la question vient vite : le Portugal et l’Espagne attirent par leurs prix et leur douceur de vivre, Dubaï par ses rendements et son absence d’impôt sur le revenu. Dans le groupe Immoneos, les membres comparent régulièrement ces pays avec la France, chiffres à l’appui. Investir dans l’immobilier à l’étranger peut être une belle opportunité pour diversifier son patrimoine, à condition de regarder les mêmes critères partout : fiscalité, financement, frais d’achat, cadre juridique et gestion à distance. Voici ce que regardent les membres, pays par pays, et pourquoi la France reste souvent le point d’ancrage.

Investir à l’étranger : les 5 questions à se poser avant de choisir un pays

1. Où serai-je imposé ? Dans le pays du bien, puis éventuellement dans votre pays de résidence fiscale, selon la convention fiscale entre les deux.
2. Qui va me financer ? Les banques françaises financent rarement un bien situé à l’étranger. Un membre rappelle les deux voies habituelles : une banque locale, ou un prêt garanti par une hypothèque sur un bien déjà remboursé en France.
3. Quels sont les frais d’achat et de détention ? Droits de mutation, taxes foncières, charges de copropriété, frais de gestion : ils changent beaucoup d’un pays à l’autre.
4. Quel est le cadre juridique ? Sécurité de l’acte d’achat, protection en cas d’impayé ou d’occupation illégale, règles de location courte durée.
5. Comment gérer à distance et revendre ? Qualité des agences locales, liquidité du marché, risque de change si le bien n’est pas en euros.

Pourquoi la France reste le point d’ancrage des expatriés

Pour un investisseur français qui vit à l’étranger, la France garde des atouts que peu de pays réunissent :

• Le crédit immobilier : les banques françaises prêtent aux non-résidents, souvent sur 20 à 25 ans, ce qui permet de profiter de l’effet de levier. Notre guide du crédit immobilier pour non-résidents détaille les conditions.
• Un cadre juridique sûr : acte authentique chez le notaire, publicité foncière, garanties locatives.
• Un marché profond : de nombreuses villes, de Paris à Lyon en passant par Bordeaux ou Lille, des profils de biens variés pour l’investissement locatif et une revente plus facile. Nos pages investir à Paris ou investir à Lyon détaillent prix et quartiers.
• Un réseau de conventions fiscales qui évite la double imposition avec la plupart des pays d’expatriation.
• Un pays que vous connaissez : la langue, les quartiers, les habitudes des locataires.

En contrepartie, la fiscalité française des loyers est plus lourde pour un non-résident : impôt au barème avec un taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 29 579 € de revenu net imposable, revenus 2025), plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le détail est dans notre article sur la déclaration des revenus fonciers d’un non-résident. Un membre installé au Canada témoigne aussi de la difficulté à trouver un financement malgré une bonne situation financière (voir la discussion) : c’est souvent là que se joue la faisabilité du projet, et un courtier habitué aux non-résidents fait la différence.

Investir au Portugal

Le Portugal séduit beaucoup de membres, notamment des retraités qui veulent un bien à occuper une partie de l’année et à louer le reste du temps (voir la discussion). Ce qu’il faut savoir :

• Loyers : la location d’habitation est imposée au taux de 25 % (article 72 du code de l’impôt sur le revenu portugais, texte en vigueur consulté le 25/10/2026). Un résident d’un autre pays de l’UE ou de l’EEE peut opter pour le barème progressif si c’est plus favorable.
• Frais d’achat : l’IMT, droit de mutation progressif dont la tranche marginale atteint 7,5 % au-delà d’environ 575 000 € pour une résidence secondaire, plus un droit de timbre de 0,8 % ; puis une taxe foncière annuelle (IMI) de 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale.
• Formalités : un numéro fiscal (NIF) est nécessaire avant toute promesse ; hors UE, un représentant fiscal est généralement demandé.
• Golden visa : l’achat immobilier n’y donne plus accès depuis la loi Mais Habitação d’octobre 2023.

Investir en Espagne

L’Espagne attire par ses prix et la durée des crédits proposés par les banques locales. Un membre comparait ainsi deux scénarios : en France, un financement à 100 % sur 20 ans avec un cash-flow neutre ; en Espagne, 80 % sur 30 ans avec un cash-flow positif grâce à l’apport (voir la discussion). Les points clés :

• Loyers : un non-résident paie 19 % sur le loyer net s’il réside dans l’UE ou l’EEE, avec déduction des charges (intérêts, IBI, copropriété, amortissement) ; les autres non-résidents sont imposés à 24 %, historiquement sur le loyer brut. Une décision de l’Audiencia Nacional du 28/07/2025 ouvre la voie aux déductions pour les non-Européens.
• Bien non loué : même vide, le bien génère un revenu fictif imposable, égal à 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si elle n’a pas été révisée depuis dix ans).
• Déclaration : le Modelo 210 ; selon un cabinet d’avocats espagnol, la période de dépôt passe, à partir des revenus 2026, du 1er au 20 avril de l’année suivante.
• Golden visa : supprimé depuis le 03/04/2025.

Investir à Dubaï

Dubaï revient souvent dans les discussions, en particulier chez les membres qui y vivent. Les arguments sont connus, les points de vigilance aussi :

• Fiscalité locale : les Émirats ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des particuliers, et les revenus d’un investissement immobilier détenu en direct par un particulier sont hors du champ de l’impôt sur les sociétés (décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023). Votre pays de résidence peut en revanche imposer ces loyers.
• Propriété : un investisseur étranger peut acheter en pleine propriété dans les zones dites « freehold » de Dubaï.
• Frais d’achat : 4 % de droits de transfert versés au Dubai Land Department, plus les frais d’agence et d’enregistrement, puis des charges de copropriété parfois élevées.
• Rendements : de l’ordre de 4,5 à 6,5 % brut selon les quartiers (données début 2025 citées par GuestReady, mises à jour le 22/05/2026).
• Golden visa : un visa de 10 ans à partir de 2 millions de dirhams d’investissement immobilier, sur plan ou livré.
• Vigilance : choisir l’emplacement, la qualité de l’immeuble et le promoteur, surtout sur plan, et aller sur place, recommande un membre (voir la discussion). Un autre rappelle que les crédits locaux sont souvent à taux variable, contrairement à la France.

Marché, devise, promoteur : les risques propres à l’investissement à l’étranger

Au-delà de la fiscalité, un investisseur qui réalise un investissement immobilier hors de ses repères habituels s’expose à des risques qu’il mesure moins bien :

• Le marché local : la demande locative, la saisonnalité, la concurrence de l’offre neuve et les règles sur la location touristique varient d’une ville à l’autre. Une forte demande aujourd’hui ne garantit pas les loyers de demain.
• La devise : un bien à Dubaï est payé et loué en dirhams, une monnaie arrimée au dollar américain. Si vous vivez et dépensez en euros, les variations du taux de change pèsent sur votre rentabilité, dans un sens comme dans l’autre.
• Le promoteur : sur un achat sur plan, la solidité du promoteur, le calendrier de livraison et l’échéancier de paiement sont décisifs. Vérifiez les références et les garanties avant de signer.
• La sécurité juridique : droit de propriété, protection en cas d’impayé, délais d’expulsion, stabilité des règles fiscales. Les golden visas supprimés en Espagne et au Portugal montrent que les avantages peuvent disparaître vite.
• L’inflation et le coût du crédit : un crédit à taux variable, fréquent hors de France, peut faire basculer un cash-flow positif en effort d’épargne.

Investir à l’étranger sans acheter un bien en direct

Acheter un appartement n’est pas la seule façon d’investir hors de France. Pour diversifier son patrimoine avec moins de gestion, les membres évoquent aussi :

• Les SCPI européennes, qui investissent dans l’immobilier de bureaux, de commerces ou de santé en Allemagne, en Espagne ou aux Pays-Bas : voir notre sélection des meilleures SCPI européennes.
• L’assurance vie, y compris les contrats luxembourgeois, souvent cités par les expatriés pour leur souplesse en cas de changement de pays de résidence.
• Les ETF, pour investir en Bourse sur les marchés internationaux à faible coût : voir notre guide pour investir en Bourse depuis l’étranger.

Pour un premier placement de taille moyenne, notre article quels placements avec 50 000 € quand on est expatrié compare ces solutions avec l’immobilier en direct.

Tableau comparatif : France, Portugal, Espagne, Dubaï

Fiscalité : comment éviter d’être imposé deux fois

Les conventions fiscales attribuent en général le droit d’imposer les revenus d’un bien immobilier au pays où il se trouve. Votre pays de résidence peut aussi les prendre en compte, en accordant un crédit d’impôt ou une exonération selon la convention. Comme le résume un membre : si la France n’est ni le pays du bien ni votre pays de résidence fiscale, elle n’a rien à prélever (voir la discussion). Pour un bien situé en France, notre article sur la double imposition des revenus locatifs d’un non-résident explique le mécanisme pas à pas.

Le sujet est sensible, notamment si vous changez de pays de résidence ou détenez des biens dans plusieurs pays : faites valider votre situation par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable avant d’acheter.

Questions fréquentes

Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Cela peut diversifier un patrimoine, mais il faut comparer la fiscalité, le financement, les frais d’achat, le cadre juridique et la gestion à distance. Pour un expatrié, la France reste souvent le premier investissement grâce au crédit accessible aux non-résidents.

Comment sont imposés les loyers d’un bien au Portugal pour un non-résident ?

La location d’habitation est imposée au taux de 25 % (article 72 du code de l’impôt sur le revenu portugais). Un résident de l’UE ou de l’EEE peut opter pour le barème progressif s’il est plus favorable.

Le golden visa existe-t-il encore en Espagne et au Portugal ?

Non pour l’immobilier : l’Espagne a supprimé son golden visa le 03/04/2025, et le Portugal a fermé la voie immobilière en octobre 2023. Les Émirats proposent un visa de 10 ans à partir de 2 millions de dirhams investis.

Une banque française peut-elle financer un bien à l’étranger ?

C’est rare. Les membres évoquent surtout les banques locales, ou un prêt garanti par une hypothèque sur un bien situé en France et déjà remboursé.

Cet article présente des règles générales et ne remplace pas l’avis d’un avocat fiscaliste, d’un expert-comptable ou d’un notaire, en France comme dans le pays du bien. La fiscalité dépend de votre pays de résidence et des conventions applicables.

Sources (consultées le 26/10/2026) : Portugal, Código do IRS, article 72 (Autoridade Tributária, texte en vigueur au 25/10/2026) ; Freenance, guide d’achat au Portugal pour non-résidents (mai 2026) ; EY, Spanish Parliament approves suspension of the golden visa program (2025) ; CostaLuz Lawyers, « Non-Resident Rental Income Tax in Spain » (modifié le 02/10/2026) ; WAM, décision du Conseil des ministres des Émirats n° 49 de 2023 ; RAKEZ, Golden Visa for Real Estate Investors (30/12/2025) ; GuestReady, « Buying property in Dubai: the 2026 guide » (22/05/2026) ; impots.gouv.fr, taux minimum des non-résidents (01/04/2026) ; discussions du groupe Immoneos (membres anonymisés).