Mis à jour le 07/10/2026. Classement mis à jour avec les données de tension locative 2026 et les retours d’expérience des membres du groupe Immoneos qui louent en colocation depuis l’étranger.
La colocation fait partie des stratégies préférées des membres de la communauté Immoneos : plusieurs loyers pour un seul bien, peu de vacance et une gestion plus simple à distance que la location courte durée. Mais sa réussite tient presque entièrement à une question : où acheter ?
Ce guide passe en revue les critères qui comptent, les derniers chiffres de tension locative dans les villes étudiantes et un tour d’horizon de douze villes où les membres investissent, de Toulouse à Saint-Étienne.
En bref (au 07/10/2026)
- Une colocation se remplit d’abord grâce à son emplacement : près des campus et des écoles, bien desservie, dans une ville où les jeunes actifs trouvent du travail.
- Selon l’observatoire LocService 2026, les marchés étudiants les plus tendus après Paris (11,62 demandeurs par offre) sont Lyon (8,91), Caen (8,63), Montpellier (6,97) et Rennes (6,93). Toulouse est à 5,20, Lille à 4,05.
- En 2026, la tension recule dans la plupart des grandes villes universitaires (Lyon, Bordeaux, Rennes, Angers), ce qui rend l’emplacement précis et la qualité du logement encore plus importants.
- Une chambre en colocation se loue en moyenne autour de 485 à 494 € par mois en France (LocService 2026, Oqoro 2025), avec de forts écarts entre villes.
- L’encadrement des loyers s’applique aussi aux colocations à Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ou Grenoble, jusqu’au 24/11/2026 ; le Sénat a voté le 21/10/2026 sa prolongation jusqu’en 2028, que l’Assemblée nationale doit encore adopter définitivement (mise à jour du 22/10/2026 ; source : AFP, 21/10/2026).
Le bon quartier fait la bonne colocation. Les membres recommandent des chasseurs qui connaissent les rues où les colocations se louent en quelques jours. Mise en relation gratuite, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéPourquoi l’emplacement compte encore plus en colocation
Les membres qui louent à la fois des biens classiques et des colocations font le même constat : à prix d’achat comparable, la colocation rapporte davantage, car plusieurs loyers s’additionnent. Les grandes surfaces (T4, T5, maisons) se vendent aussi souvent moins cher au mètre carré que les studios, et la concurrence entre investisseurs y est plus faible.
Mais la mise de départ est plus importante qu’un studio, et toute la rentabilité dépend de la présence de colocataires. Une colocation mal placée peut rester à moitié vide. À l’inverse, bien placée, elle offre une alternative solide à la location courte durée, plus exigeante à gérer à distance et de plus en plus encadrée.
« […] mauvaise expérience en loc Airbnb à Marseille. Faible taux d’occupation, dégradations […]. Retour à la colocation qui au final m’apporte la même renta. »
Fabien N., membre du groupe Immoneos, discussion du 19/04/2024 · voir la discussion
Les critères des membres pour choisir une ville et un quartier
- Des étudiants à proximité : campus, universités, grandes écoles. Regardez le nombre d’étudiants rapporté à la population, pas seulement la taille de la ville.
- Un bassin d’emploi pour les jeunes actifs : implantations d’entreprises, start-up, grands projets urbains. Les jeunes actifs restent souvent plus longtemps que les étudiants.
- Le centre-ville ou les transports : un tram ou un métro à quelques minutes compte plus qu’une adresse prestigieuse.
- Une demande locative vérifiée : avant d’acheter, regardez les annonces de colocation du quartier, leurs loyers et la vitesse à laquelle elles disparaissent.
- Les règles locales : encadrement des loyers, permis de louer, autorisation de division si vous prévoyez des baux individuels.
« Il faut viser les villes qui ont une université proche, et bien regarder la démographie étudiants versus population générale, peu importe si c’est une grande ville ou petite ville. […] Tip : viser des écoles d’ingénieurs, j’ai trouvé les locataires beaucoup plus soigneux et débrouillards […]. »
Corinne R., membre du groupe Immoneos, discussion du 29/06/2023 · voir la discussion
La colocation n’est d’ailleurs plus réservée aux étudiants : selon le baromètre de la colocation Oqoro (2e édition, 2025), les candidats sont à 52 % étudiants, 43 % jeunes actifs et 2,3 % retraités, pour un âge moyen de 26 ans. Une colocation pour jeunes actifs ou pour seniors ne se place pas au même endroit qu’une colocation étudiante.
Les chiffres 2026 : la tension locative dans les villes étudiantes
L’observatoire LocService mesure chaque année un « score de tension » : le nombre de demandeurs actifs pour une offre de logement sur sa plateforme, sur les douze derniers mois. Un score de 5 signifie qu’il y a cinq fois plus de demandeurs que d’offres. L’édition 2026 porte sur près de 110 000 offres et demandes enregistrées du 21/05/2025 au 20/05/2026. Elle concerne tous les logements étudiants, pas seulement les colocations, mais c’est un bon thermomètre de la demande.
| Ville | Rang sur 40 | Score de tension 2026 | Évolution sur un an | Encadrement des loyers |
|---|---|---|---|---|
| Paris (pour comparaison) | 1 | 11,62 | +1,11 | Oui |
| Lyon | 2 | 8,91 | −5,21 | Oui |
| Montpellier | 4 | 6,97 | −0,82 | Oui |
| Rennes | 5 | 6,93 | −4,45 | Non |
| Strasbourg | 8 | 6,31 | −2,36 | Non |
| Bordeaux | 10 | 5,51 | −4,59 | Oui |
| Toulouse | 11 | 5,20 | −0,19 | Non |
| Lille | 14 | 4,05 | −1,42 | Oui |
| Angers | 15 | 4,03 | −4,01 | Non |
| Nantes | 28 | 2,18 | −1,34 | Non |
| Poitiers | 29 | 2,08 | −0,37 | Non |
| Grenoble | 34 | 1,46 | −0,09 | Oui |
| Saint-Étienne | 40 | 0,58 | −0,02 | Non |
Sources : observatoire LocService 2026, classement publié le 03/07/2026 ; encadrement des loyers d’après Actu-Juridique (24/09/2026). L’encadrement s’applique aussi dans les communes voisines concernées (dont Villeurbanne et une vingtaine de communes autour de Grenoble) et prend fin le 24/11/2026, sauf adoption définitive de sa prolongation jusqu’en 2028, votée par le Sénat le 21/10/2026.
Trois enseignements pour un investisseur :
- La demande se concentre : après Paris (près de 20 % des recherches étudiantes), les villes les plus demandées sont Lyon (6,8 %), Montpellier (5,2 %), Toulouse (5 %) et Lille (3,1 %) (LocService, 26/05/2026).
- La tension se détend dans la plupart des grandes villes en 2026. LocService l’explique par une demande qui se reporte vers l’Île-de-France et par le retour de logements sur le marché après l’assouplissement du calcul du DPE. Le baromètre Manda du premier semestre 2026, tous logements confondus, va dans le même sens : 16 candidats par annonce à Lyon (−36 % sur un an), 14 à Bordeaux (−45 %), 10 à Toulouse (−33 %).
- La colocation reste très demandée : 7,6 candidatures par chambre en moyenne en France, 12,6 à Paris et 11,5 à Lyon (Oqoro, 2025). Dans un marché qui se détend, un logement bien placé et bien aménagé fait la différence.
Douze villes où investir en colocation : le tour d’horizon
Toulouse : la valeur sûre des membres
Toulouse revient sans cesse dans les projets de colocation de la communauté. Grande ville universitaire, elle se partage avec Montpellier la 1re et la 3e place du classement des meilleures villes étudiantes 2026 de L’Étudiant (cité par LocService, 09/06/2026). Elle attire aussi de nombreux jeunes actifs grâce à l’aéronautique, au spatial et à l’ingénierie. Avec un score de tension de 5,20, quasi stable sur un an, et 5 % des recherches étudiantes nationales, la demande reste solide, sans encadrement des loyers.
Côté quartiers, les membres citent le Capitole, cœur de ville très recherché, Saint-Cyprien, sur la rive gauche de la Garonne et desservi par le métro, et Saint-Michel, central et proche des universités. Pour cibler les étudiants, visez la proximité des campus et des transports ; pour les actifs, le centre ou les pôles d’emploi.
« Colocation à Toulouse ou autres villes étudiantes. Permet d’optimiser la renta et être en cash-flow positif même avec les taux du moment. Le taux de vacance reste quasi nul vu la difficulté des jeunes à trouver un logement dans ces villes. »
Cyril A., membre du groupe Immoneos, discussion du 16/02/2024 · voir la discussion
Montpellier : forte demande, loyers encadrés
Quatrième marché étudiant le plus tendu de France en 2026 (score de 6,97), Montpellier concentre 5,2 % des recherches étudiantes nationales. L’encadrement des loyers y limite le loyer total, colocation comprise : faites votre calcul de rentabilité sur la base des plafonds applicables. Voir notre page investir à Montpellier.
Rennes : une ville étudiante qui reste tendue
Même après un recul de 4,45 points, Rennes reste dans le top 5 des marchés étudiants les plus tendus (6,93). Le loyer moyen d’une chambre y a baissé de 4,6 % sur un an selon Oqoro (2025), ce qui invite à soigner le produit plutôt qu’à miser sur la hausse des loyers. Il n’y a pas d’encadrement des loyers. Voir investir à Rennes.
Lyon et Villeurbanne : une demande forte mais qui se détend
Lyon reste le deuxième marché étudiant le plus tendu (8,91), malgré une chute de plus de 5 points en un an, avec 11,5 candidatures par chambre en colocation selon Oqoro (2025). Les prix d’achat élevés et l’encadrement des loyers pèsent sur le rendement. Villeurbanne, limitrophe et proche du campus de la Doua, offre des prix généralement plus accessibles, mais est aussi soumise à l’encadrement (score de tension 2,65). Voir investir à Lyon.
Lille : grande ville étudiante, loyers encadrés
Lille figure parmi les cinq villes les plus recherchées par les étudiants (3,1 % des recherches) avec un score de tension de 4,05. Animée, proche de Paris, de Bruxelles et de Londres, elle séduit aussi les jeunes actifs. L’encadrement des loyers s’applique à Lille, Lomme et Hellemmes. Voir investir à Lille.
Bordeaux et Talence : le campus comme repère
Bordeaux a vu sa tension reculer de 4,59 points en 2026 (score de 5,51) et applique l’encadrement des loyers. Les membres regardent aussi Talence, commune voisine qui accueille une grande partie du campus bordelais et est reliée au centre par le tram. Voir investir à Bordeaux.
Vous hésitez entre deux villes ? Un chasseur recommandé par les membres vous dira dans quelles rues les colocations se louent vraiment, et à quel prix. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéStrasbourg : une ville universitaire européenne
Avec un score de 6,31, Strasbourg reste dans le top 10 des marchés étudiants tendus, malgré un recul de 2,36 points. Les biens rentables y sont rares, et les membres qui cherchent une colocation visent les quartiers proches du campus. Il n’y a pas d’encadrement des loyers. Voir investir à Strasbourg.
Nantes : une métropole dynamique, une demande plus calme
Nantes attire étudiants et jeunes actifs, mais son score de tension étudiante (2,18) est modéré et le loyer moyen d’une chambre a reculé de 4,5 % sur un an selon Oqoro (2025). Le choix du quartier y est décisif. Voir investir à Nantes et le témoignage de Ludovic, expatrié qui y a investi en colocation.
Angers : une ville universitaire qui reste recherchée
Angers a longtemps été l’un des marchés étudiants les plus tendus. Sa tension a nettement reculé en 2026 (4,03, soit −4,01 points), mais la ville reste dans la première moitié du classement, sans encadrement des loyers. Voir investir à Angers.
« J’ai investi sur Angers dans le centre-ville. Ça cartonne en ce moment. Pénurie de location. […] Locataire qui part, rentré immédiatement d’un nouveau locataire. Aucune perte de revenu. Ville universitaire. Beaucoup d’étudiants à la recherche de logement. »
Pascal L., membre du groupe Immoneos, discussion du 08/08/2022 · voir la discussion
Grenoble : prix modérés, demande à vérifier
Grande ville universitaire et scientifique, Grenoble affiche pourtant un score de tension étudiante faible (1,46) et un loyer moyen de chambre en baisse de 2,6 % selon Oqoro (2025). L’encadrement des loyers s’y applique. Une colocation peut y fonctionner près des campus et des pôles de recherche, à condition de vérifier la demande rue par rue. Voir investir à Grenoble.
Poitiers et Saint-Étienne : petits prix, emplacement décisif
À Poitiers et à Saint-Étienne, le loyer d’un studio étudiant reste inférieur de plus de moitié à celui de Paris (LocService, 26/05/2026), et les prix d’achat sont bas : le rendement brut peut être élevé. Mais la demande est plus faible : Poitiers affiche un score de 2,08 et Saint-Étienne ferme le classement avec 0,58, soit moins d’un demandeur par offre. Dans ces villes, une colocation ne se conçoit qu’à proximité immédiate des campus et des écoles, avec un logement de qualité qui se démarque. Voir investir à Poitiers et investir à Saint-Étienne.
Et Paris ou les communes universitaires de périphérie ?
Paris est de loin le marché le plus tendu (11,62) et le plus cher : 749 € en moyenne pour une chambre en colocation selon Oqoro (2025). Les prix d’achat et l’encadrement des loyers y limitent le rendement. Certains membres regardent plutôt la petite couronne bien desservie, ou les communes qui accueillent de grands campus, comme Palaiseau sur le plateau de Saclay, Talence près de Bordeaux ou Villeurbanne près de Lyon.
Quelle colocation pour quelle ville ?
- Ville très étudiante : chambres meublées simples et robustes, près des campus. Prévoyez le risque de baux de 9 mois et de vacance l’été.
- Métropole d’emploi : colocation plus haut de gamme pour jeunes actifs, avec salles d’eau privatives et un vrai espace commun. Les locataires restent plus longtemps.
- Ville à loyers encadrés : le loyer total est plafonné ; le rendement vient alors du prix d’achat et de la qualité du produit, pas d’une hausse de loyer.
Dans tous les cas, la plupart des membres louent en meublé, souvent sous le statut LMNP : voir le guide complet du LMNP. Pour le fonctionnement complet (bail, décence, DPE, gestion à distance), lisez notre mode d’emploi pour investir en colocation, le dossier Colocation : quel bail choisir ? et les 5 erreurs à éviter. Des exemples chiffrés de colocations achetées par les membres figurent dans le baromètre des investissements des non-résidents.
Une colocation clés en main dans la bonne ville ? Immoneos vous met en relation avec un chasseur recommandé par les membres, qui cherche, fait aménager et prépare la mise en location. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéQuestions fréquentes
Quelle est la meilleure ville pour investir en colocation en 2026 ?
Il n’y a pas de ville idéale pour tous. Les marchés étudiants les plus tendus en 2026 sont Paris, Lyon, Caen, Montpellier et Rennes (LocService). Toulouse, Lille, Bordeaux et Angers restent très demandées. Le quartier et la qualité du logement comptent autant que la ville.
Combien rapporte une chambre en colocation ?
En moyenne autour de 485 à 494 € par mois en France selon LocService (2026) et Oqoro (2025), avec de forts écarts : 749 € en moyenne à Paris, beaucoup moins dans les villes moyennes.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il aux colocations ?
Oui, dans les villes concernées, comme Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ou Grenoble. L’expérimentation prend fin le 24/11/2026, sauf adoption définitive de sa prolongation jusqu’en 2028, votée par le Sénat le 21/10/2026.
Faut-il éviter les villes moyennes pour une colocation ?
Pas forcément. Les prix y sont bas et le rendement brut peut être élevé, mais la demande est plus faible. Visez la proximité immédiate des campus et des écoles, et vérifiez les annonces concurrentes avant d’acheter.
Étudiants ou jeunes actifs : qui cibler ?
Les deux. Selon Oqoro (2025), 52 % des candidats à une colocation sont étudiants et 43 % jeunes actifs. Les jeunes actifs restent souvent plus longtemps ; les étudiants sont nombreux près des campus, avec des garants dans la grande majorité des cas.
Sources : LocService, « Tension locative : le classement des 40 premières villes étudiantes françaises », 03/07/2026 ; LocService, « Les chiffres-clés du logement étudiant en France en 2026 », 26/05/2026 (étude sur près de 110 000 offres et demandes du 21/05/2025 au 20/05/2026) ; LocService, « Occitanie : le marché du logement étudiant en 2026 », 09/06/2026 ; baromètre de la colocation Oqoro (2e édition), relayé par MySweetImmo le 01/09/2025 ; baromètre de la tension locative Manda, relayé par MySweetImmo le 08/09/2026 ; Actu-Juridique, « Pas de clap de fin pour l’encadrement des loyers ? », 24/09/2026 ; retours d’expérience des membres du groupe Immoneos (consulté le 07/10/2026).
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
